什么是按揭电子登记系统(a mortgage electronic registration system—mers)？

按揭电子登记系统（MERS）是按揭银行业建立的数据库。起源于美国的一个机密的抵押贷款电子登记处，它跟踪贷款的服务权和所有权的转让和修改。房地产金融行业用于住宅和商业抵押贷款记录交易。

MERS也指管理数据库的私人控股公司，由**赞助的企业批准，如联邦国家抵押贷款协会（Fannie Mae）、联邦住房贷款抵押公司（Freddie Mac）和**国家抵押贷款协会（Ginnie Mae），以及联邦住房管理局（FHA）和退伍军人管理局（VA）等参与住房贷款的**机构。加州和犹他州的住房金融机构以及所有主要的华尔街评级机构也利用了它。

关键要点

• 按揭电子登记系统（MERS）是一个私人拥有的数据库，按揭银行业创造了简单的登记和转让抵押贷款。
• 通过电子跟踪抵押贷款转移，MERS消除了贷款人每次将贷款从一家银行**给另一家银行时都需要向县记录员登记转移的需要。
• 有时MERS本身被指定为抵押贷款人（抵押权人）。
• 虽然MERS可以节省时间和记录成本，但它却因为难以确定谁是抵押贷款的当前所有者而招致批评。

了解按揭电子登记系统

每次抵押贷款从一家银行**给另一家银行时，理论上都要准备一份转让文件，证明抵押贷款已经转让，并记录在县土地记录中。转让将原贷款人在抵押贷款项下的所有权益转让给新银行。

通过以电子方式跟踪贷款转移，MERS消除了长期以来的惯例，即每次贷款从一家银行**给另一家银行时，贷款人必须向县记录员记录转让情况。

MERS系统由抵押发起人、服务商、仓库贷款人、批发贷款人、零售贷款人、文件保管人、结算代理、产权公司、保险公司、投资者、县记录人和消费者使用。县和监管官员以及房主可以免费访问MERS。房主可以查询他们自己在系统中登记的抵押贷款信息。

为了使用电子跟踪，抵押服务商为其分配抵押识别号（MIN），然后在MERS数据库中登记贷款。有时，MERS本身被指定为抵押权人，因为在抵押文件中正式称为原始贷款人；这种贷款被称为原始抵押权人（MOM）贷款。在那里，卖方可以作为贷款人（也称为受益人）的提名人与MERS发起抵押，然后将贷款转让给MERS或将其记录在县土地记录中。这将使梅斯成为记录在案的抵押权人。

虽然MERS可以在县土地记录中充当抵押权人，但它实际上并不拥有抵押贷款。

如果贷款人**贷款，MERS将更新有关抵押贷款的信息。抵押贷款的服务商可以通过发送请求使其停用，将其从MERS数据库中删除。MERS将依次通知房利美。如果抵押贷款服务商想完全终止其在MERS的会员资格，还必须尽快通知房利美。

论抵押权电子登记制度的利弊

作为一个电子化、一站式的抵押文件、委托契约和本票网站，MERS大大简化了抵押过程。MERS在某种程度上可以作为一种节省成本的措施，因为通过抵押权人，它减少了记录从一个贷款人到另一个贷款人的分期付款转移的费用。在土地记录中以MERS的名义（作为被提名人）贷款可以节省时间和记录成本，因为每次贷款转手时不需要多次转让。

不过，该数据库也招致了一些批评。在2008年房地产危机期间，该体系有时很难分辨出谁实际拥有抵押贷款。这给面临止赎或贷款减免的房主带来了挑战，因为他们需要知道谁持有他们的抵押贷款才能找到某种形式的补救措施。