什么是反向交换(a reverse exchange)？

反向交易是一种财产交换的类型，在这种交换中，先获得替换财产，然后交易当前财产。反向交易是为了帮助买家在被迫交易或**现有房产之前购买新房产而建立的。这可能会使卖方持有当前的财产，直到其市场价值增加，从而也增加了自己的时间**利润最大化。

关键要点

• 反向交易是指在不**当前持有的财产的情况下购买替换财产的财产交换。
• 反向交易不同于延迟交易，在延迟交易中，置换财产必须在**当前持有的财产后购买。
• “同类”交换规则通常不适用于反向交换。 
• 反向交易仅适用于1031处房产，仅在投资者有财力购买新房产的情况下才允许反向交易。 

反向交换的工作原理

类似标准的实物交换规则通常不适用于反向交换。这类规则通常允许房地产投资者停止对其**的房地产支付资本利得税，只要**的利润用于购买“同类”房地产。美国国税局制定了一套安全港规则，允许类似的待遇，只要当前或新的财产是在合格的交易所住宿安排，或QEAA持有。此外，投资者不能使用已经拥有的财产作为放弃财产的替代物。

反向交换只适用于第1031节的财产，所以它也被称为1031交换。第1031节不动产是指企业或具有合格组织的企业交换的不动产，并延迟支付**所得利润的税款。然而，这并不像纳税人个人购买一处房产，卖掉，然后用利润购买另一处房产那么简单。取而代之的是，必须有一套交流的标准，并且必须有一个用来建立过程的促进者在场。第1245节或第1250节财产不符合此类交易的资格。

“1031房产”的名字来源于《美国国内税收法典》第1031条，该条允许投资者在**和购买投资房产的过程中避免缴纳资本利得税。 

特别注意事项

成功的反向交易最关键的一个方面取决于投资者必须拥有新购买的资金。新房产在交易时不会被放弃，因此投资者必须能够在不完成旧房产**的情况下为新房产提供全额资金。虽然只有特定的贷款人愿意并能够与反向交易投资者合作，但新财产的收购可能会得到贷款人的协助。

反向交换要求

一般来说，反向交易中的房地产有一个最长持有期，通常平均约180天。反向交易的反面是延迟或延期交易，在这种交易中，交易所必须首先通过交易或**放弃所拥有的财产，然后才能获得新的财产。

反向交易通常用于房地产投资者必须在**新房产时结束交易，然后才能**其现有房产的情况。此类情况包括意外发现需要在短时间内购买的新房产，或当前持有房产的销售意外失败，从而留下反向交易作为潜在的补救措施，允许投资者继续购买新房产。