《美国国内税收法典》第1250条规定,如果累计折旧超过直线法计算的折旧,美国国税局将对**折旧不动产所得作为普通收入征税。
第1250节根据房产类型确定应纳税额,同时考虑申报人拥有相关房产的月数。
第1250节规定,按普通税率对**可折旧不动产(如商业建筑、仓库、谷仓、租赁物业及其结构部件)所得的收益征税。但本税收规定不包括有形和无形个人财产和土地面积。
第1250节主要适用于公司使用加速折旧法对其房地产进行折旧,从而在房地产资产的早期寿命中产生比直线法更大的扣除额的情况。第1250条规定,如果不动产以产生应税收益的购买价格**,并且所有者使用加速折旧法对不动产进行折旧,IRS将实际折旧和直线折旧之间的差额作为普通收入征税。
由于国税局要求业主使用直线法对1986年后的所有房地产进行折旧,因此根据第1250条将收益作为普通收入处理的情况相对较少。如果财产所有人将财产作为死亡时转让的礼物处置,将其作为同类交换的一部分**,或通过其他方式处置,则不存在可能的应纳税所得额。
为了观察现实世界中1250节的实际例子,假设一个投资者购买了一个价值80万美元、使用寿命为40年的房地产。五年后,采用加速折旧法,该投资者要求累计折旧费用为12万美元,成本基础为68万美元。
让我们进一步假设,该投资者以750000美元的价格卸载房产,从而产生70000美元的总应税收益。由于累计直线折旧额为10万美元(80万美元的初始价格除以40年,再乘以5年的使用年限),美国国税局随后必须将超过直线折旧的实际折旧额中的2万美元作为普通收入征税。国税局随后将按照适用的资本利得税率,对总收益中剩余的5万美元征税。
根据第1250条,作为普通收入的收益回笼仅限于不动产销售记录的实际收益。在我们的例子中,如果投资者以690000美元的价格卸载不动产,从而产生10000美元的收益,那么美国国税局只会将10000美元归类为普通收入,而不是额外的20000美元。
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