什么是再灌注泡沫(a refi bubble)？

再融资泡沫是指借款人对旧债务进行大规模再融资的时期，用具有不同、更优惠条件的新债务取代旧债务“再融资”是“再融资”的缩写。再融资的典型动机是利用较优惠的较低利率。）这会造成债务总量的泡沫，因为贷款信贷净扩张、借款人杠杆率增加或借款人权益减少。

如果房屋等资产价格大幅上涨，借款人希望通过发放更高金额的新贷款来获得房屋权益，那么再融资泡沫也可能出现。

关键要点

• 再融资泡沫是指以再融资贷款形式出现的信贷过度扩张，尤其是套现再融资。 
• 低利率、鼓励再融资的金融和监管创新以及不断上升的资产价值都可能导致再融资泡沫的形成。
• 再融资泡沫会增加金融部门和整体经济的系统性风险。

了解再融资泡沫

商业贷款和个人贷款都可以再融资，但再融资泡沫通常是由于抵押贷款再融资的增加而产生的。主要有两种方法。再融资：利率和定期再融资和套现再融资。在传统的利率和定期再融资中，新贷款的金额仅包括旧贷款的偿还（加上交易的费用、税收和其他成本）。这使得借款人能够从较低的利率中获益。通过现金再融资，新借款金额包括额外资金；套现再融资更有可能造成再融资泡沫。

对于个人抵押贷款借款人来说，套现再融资意味着承担额外的债务，以清算他们在家中积累的部分股权。这导致杠杆比率更高。当大量借款人接受套现再融资贷款时，其结果是债务量普遍增加，房主权益减少，负债与权益比率上升。最终，债务和杠杆的累积可能构成信贷泡沫。

不断上涨的房价、不断下降的利率、较低的再融资成本或要求，都可能是再融资泡沫蔓延的因素。这些通常被认为是经济的有利条件。然而，市场杠杆率的增加也可能意味着系统性风险的增加，以及向信誉较差的借款人过度发放信贷。当利率随后上升（特别是当基础资产价格下跌时），这种泡沫可能会破裂，并导致普遍的违约和过度杠杆贷款减记，金融部门、信贷市场和基于不良贷款的衍生品普遍面临压力，如果问题够严重，甚至会导致普遍的经济下滑。

住房等固定的、流动性相对较差的资产市场的再融资泡沫尤其危险，因为高杠杆率的房主通常无法逐步去杠杆化其头寸。在整个21世纪中期，当房价不断上涨时，房主能够通过再融资稳步提高杠杆率。然而，他们无法去杠杆化（除了在房价开始下跌时违约）。在房地产繁荣时期，这种通过套现再融资积累的住房债务的棘轮效应，在房价下跌时没有相应的去杠杆能力，有助于放大泡沫破裂的严重性。

美国国家经济研究局（NBER）的研究人员估计，2000年代房地产泡沫（以及由此引发的金融危机）对经济造成的损失接近1.2万亿美元。美联储（Federal Reserve）经济学家史蒂文·劳弗（Steven Laufer）发现，在洛杉矶房地产市场，房地产泡沫破裂期间，30%的住房抵押贷款违约可直接归因于房主过度杠杆化和通过住房抵押贷款中的提现再融资泡沫提取股权。

利率和再融资泡沫

借入资金的持续成本是贷款人收取并由借款人支付的利率。如果一个经济体的利率总体上一直在下降，借款人可能会发现当前的利率远低于贷款发放时的利率。在这种情况下，借款人可以通过与贷款人合作为债务再融资来降低贷款利率。在典型的再融资中，借款人会找到一个贷款条件更好（通常利率更低）的贷款人。然后，借款人向贷款人申请一笔新贷款，用于偿还旧贷款，然后根据贷款条件偿还新贷款。

例如，假设汤姆在10年前获得了一笔假设的30年期抵押贷款，利率为7.5%。此后经济进入衰退，央行采取措施**支出和经济增长。这导致利率下降。假设的20年期抵押贷款利率现在是3.5%。汤姆可以为他的贷款再融资，以3.5%的较低利率以同样的金额用新的抵押贷款偿还他原来抵押贷款的剩余部分。

再融资泡沫跟踪的是一个经济体利率的总体趋势，受多种因素影响。当利率上升时，再融资就没有吸引力了，因为借款人将获得比原来利率更高的新贷款，这将使他们付出更大的代价。

然而，随着利率下降，再融资成为借款人的一个有吸引力的选择，再融资泡沫就会出现。这种情况在1998年末和1999年初出现，当时美国利率下降，许多抵押贷款借款人进行了再融资。然而，随着利率在1999年中后期上升，再融资下降了80%以上。