几十家抵押贷款机构在几周内宣布破产。市场充满了对全球重大信贷危机的担忧，这可能会影响到所有类别的借款人。各国央行利用紧急条款向恐慌的金融市场注入流动性。房地产市场在创下多年新高后暴跌。2006年下半年和2007年止赎率同比翻了一番。

这些报道听起来很吓人，但这一切意味着什么？

我们目前正深陷一场以美国房地产市场为中心的金融危机，冻结的次级抵押贷款市场的余波正蔓延到信贷市场，以及国内和全球股市。请继续阅读，以了解更多关于市场如何下跌到目前为止，以及未来可能会发生什么的信息。

危机之路

这是一个集团或一个公司在开车时睡着的情况吗？这是因为监督太少，贪婪太多，还是仅仅理解不够？当金融市场出现问题时，答案很可能是“以上所有”

记住，我们今天关注的市场是六年前市场的副产品。回溯到2001年末，9.11事件后对全球恐怖袭击的恐惧搅乱了本已陷入困境的经济，这一经济刚刚开始走出上世纪90年代末科技泡沫引发的衰退。

作为回应，2001年期间，美联储开始大幅降息，2003年美联储基金利率达到1%，用中央银行的话说基本上是零。低联邦基金利率的目标是扩大货币供应量，鼓励借贷，从而**支出和投资。花钱是“爱国”的想法被广泛传播，从白宫到当地家长教师协会的每个人都鼓励我们买，买，买。

它奏效了，2002年经济开始稳步增长。

房地产开始变得有吸引力

随着低利率逐渐进入经济，房地产市场开始进入一种疯狂状态，2002年开始，房屋销售数量和售价急剧上升。当时，30年期固定利率抵押贷款的利率处于近40年来的最低水平，人们看到了一个独特的机会，可以获得几乎最便宜的股本来源。

投资银行和资产支持证券

如果房地产市场只得到一个体面的处理，比如说，一个低利率和不断增长的需求，任何问题都会得到公平的控制。不幸的是，由于华尔街正在推出新的金融产品，这笔交易非常成功。这些新产品最终被广泛传播，并被包括在养老基金、对冲基金和国际**中。

而且，正如我们现在了解到的，这些产品中的许多最终都一文不值。

简单的想**导致大问题

资产支持证券（asset-backed security，ABS）已经存在了几十年，其核心是一个简单的投资原则：将一堆具有可预测和类似现金流的资产（如个人住房抵押贷款）捆绑到一个管理包中，收集所有个人付款（抵押贷款付款），并用这笔钱向投资者支付管理包的优惠券。这就创造了一种资产担保证券，其中基础房地产作为抵押品。

另一大利好是穆迪和标准普尔等信用评级机构；穷人会在其中许多证券上盖上“AAA”或“A+”的批准印章，表明他们作为一种投资的相对安全性。

投资者的优势在于，他们可以获得固定收益资产的多元化投资组合，以一张息票的形式支付。

**全国抵押贷款协会（ginniemae）多年来一直将证券化抵押贷款作为abs进行捆绑销售；他们的“AAA”评级一直得到金妮梅**支持的保证。投资者获得了比美国国债更高的收益率，金妮梅能够利用这些资金提供新的抵押贷款。

扩大利润率

由于房地产市场的爆炸性增长，资产支持证券的一种更新形式也正在被创造出来，只有这些资产支持证券被次级抵押贷款或贷款给那些信用不太好的买家。

次级贷款，连同其更高的违约风险，被分为不同的风险类别，或部分，其中每一个都有自己的还款时间表。即使包含次级贷款，高级别债券也能获得“AAA”评级，因为这些债券被承诺会获得第一笔进入债券的美元。较低的部分持有较高的票面利率，以补偿违约风险的增加。一直以来，“股票”部分都是一种高度投机性的投资，因为如果整个资产支持证券的违约率攀升至5%至7%的低水平之上，它的现金流可能会基本消失。

突然间，就连次级抵押贷款机构也有了**高风险债务的渠道，这反过来又使它们能够更积极地推销这些债务。华尔街在那里收集他们的次级贷款，把它们与其他贷款打包（有些是高质量的，有些不是），然后把它们卖给投资者。此外，近80%的捆绑证券神奇地变成了投资级（评级为“A”或更高），这要归功于评级机构，他们为ABS评级的工作赚取了丰厚的费用。

由于这项活动，它变得非常有利可图，发起抵押贷款，甚至有风险的。没过多久，就连收入证明和首付等基本要求都被抵押贷款机构忽视了；125%的贷款价值比抵押贷款被承保并提供给潜在的房主。其逻辑是，由于房地产价格上涨如此之快（到2005年，平均房价每年上涨高达14%），125%的贷款价值比（LTV）抵押贷款将在不到两年的时间内水涨船高。

杠杆平方

加强圈开始转得太快了，但随着华尔街、主街和所有人都从中获利，谁会踩刹车呢？

创纪录的低利率加上不断放松的贷款标准，推动美国大部分地区的房地产价格创下历史新高。现有房主再融资的数量创下纪录，他们利用最近赚来的资产，花几百美元进行房屋评估就可以获得这些资产。

与此同时，由于市场的流动性，投资银行和其他大型投资者能够借入越来越多的资金（增加杠杆率），以创造更多的投资产品，其中包括摇摇欲坠的次级资产。

抵押债务也加入了竞争

借得更多的能力促使银行和其他大型投资者创建了债务抵押债券（CDO），这基本上是从MBS中攫取了股权和“夹层”（中到低评级）部分，并再次将其打包，这次变成了夹层CDO。

通过使用相同的“滴入式”支付方案，大多数夹层cdo都可以获得AAA信用评级，将其交给对冲基金、养老基金、商业银行和其他机构投资者。

住宅抵押贷款支持证券（RMBS）的现金流来自住宅债务，而CDO有效地切断了借款人和原贷款人之间的沟通渠道。突然间，大投资者控制了抵押品；结果，有关延迟偿还抵押贷款的谈判被绕开了，投资者希望减少损失的“直接止赎”模式。

然而，如果出现以下情况，这些因素就不会导致当前的危机：

1. 房地产市场继续繁荣。
2. 房主实际上可以支付他们的抵押贷款。

然而，由于没有发生这种情况，这些因素只会助长后来丧失抵押品赎回权的数量。

挑逗率和手臂

随着抵押贷款机构将次级贷款的大部分风险转嫁给投资者，他们可以自由地想出有趣的策略，用腾出的资本发放贷款。通过在可调利率抵押贷款（ARM）中使用预提利率（在抵押贷款的第一年或第二年持续的特别低利率），借款人可以被诱使进入一个最初负担得起的抵押贷款，其中付款将在三年、五年或七年内飞涨。

随着房地产市场在2005年和2006年推到顶峰，挑逗利率、ARMs和“只付利息”贷款（前几年不支付本金）越来越多地推给房主。随着这些贷款变得越来越普遍，质疑贷款条件的借款人越来越少，取而代之的是能够在几年内再融资的前景（该论点指出，这将带来巨大的利润），使他们能够支付任何必要的补足款。然而，在蓬勃发展的房地产市场中，借款人没有考虑到的是，房屋价值的任何下降都将使借款人无法承受巨额付款和更高的抵押贷款付款。

一个像房地产这样离家近的市场，当它全力以赴时，就不可能被忽视。在五年的时间里，许多地区的房价几乎翻了一番，几乎所有没有买房或再融资的人都认为自己在这个市场上的赚钱竞争中落后了。抵押贷款放贷者知道这一点，并更加积极地推动。新房建设速度不够快，房屋建筑商的股票飙升。

仅2006年一年，CDO市场（主要以次级债担保）的发行规模就激增至6000多亿美元，是10年前发行规模的10倍多。这些证券虽然缺乏流动性，但在二级市场上却被抢购一空，二级市场很乐意将它们以高于市场的利率存入大型机构基金。

裂缝开始出现

然而，到2006年年中，裂缝开始出现。新房销售停滞不前，销售价格中值也止住了攀升。利率虽然仍处于历史低位，但仍在上升，通胀担忧可能使利率上升。所有易于承销的抵押贷款和再融资都已经完成，12至24个月前写下的第一份摇摇欲坠的文件开始重新设定。

违约率开始急剧上升。突然间，CDO对追求收益的投资者来说就没有那么大吸引力了。毕竟，许多cdo已经被多次重新打包，以至于很难判断它们中到底有多少次贷风险敞口。

信贷紧缩

不久，有关该行业问题的消息就从董事会讨论变成了引人注目的新闻。

数十家抵押贷款机构——不再急于向二级市场或投资银行**贷款——被切断了与主要资金来源的联系，被迫关闭业务。结果，cdo从流动性不足变成了滞销。

面对所有这些金融不确定性，投资者变得更加厌恶风险，并希望平仓潜在危险的住房抵押贷款证券，以及任何固定收益证券没有支付适当的风险溢价的感知风险水平。投资者们集体投票认为，次贷风险不值得承担。

在这种转向高质量的趋势中，三个月期国库券成为新的“必备”固定收益产品，收益率在短短几天内下跌了令人震惊的1.5%。比购买**支持债券（以及短期债券）更值得注意的是，类似期限的公司债券和国库券之间的利差，在不到一周的时间里，利差从约35个基点扩大到120多个基点。

在未经训练的人看来，这些变化可能听起来微不足道或毫无吸引力，但在现代固定收益市场，杠杆率是王道，廉价信贷只是当前的笑柄，如此大规模的变动可能会造成很大的损害。几个对冲基金的倒闭就说明了这一点。

许多机构基金面临着来自紧张的银行的保证金和抵押品要求，这迫使它们**股票和债券等其他资产以筹集现金。抛售压力的增加控制了股市，全球主要股票平均价格在短短几周内大幅下跌，这有效地抑制了强劲的市场，使道琼斯工业平均价格指数在2007年7月创下历史新高。

为了帮助遏制危机的影响，美国、日本和欧洲的央行通过注入数千亿美元的现金，帮助银行解决流动性问题，帮助稳定金融市场。美联储（Fed）还下调了贴现窗口利率，这使得金融机构从美联储（Fed）借入资金、增加业务流动性以及帮助陷入困境的资产的成本更低。

增加的流动性在一定程度上帮助稳定了市场，但这些事件的全部影响尚不清楚。

结论

债务抵押债券或其任何金融亲属本身并无任何错误或不好之处。这是分散风险和开放资本市场的一种自然而明智的方式。像其他任何事情一样，网络泡沫、长期资本管理的崩溃，以及20世纪80年代初的恶性通货膨胀，如果一种策略或工具被滥用或被过度炒作，那么就需要有一个良好的退出舞台的机会。称之为****的自然延伸，贪婪可以激发创新，但如果不加以遏制，就需要主要的市场力量来恢复制度的平衡。

下一步是什么？

那我们该怎么办？这个问题的答案将集中在找出影响究竟有多深远，在美国和世界各地。对各方而言，最好的情况仍然是美国经济表现良好，失业率保持在较低水平，个人收入与通胀保持同步，房地产价格触底。只有当最后一部分发生时，我们才能评估次贷危机的总体影响。

在这场惨败之后，监管机构的监管必然会变得更加严厉，可能会在未来几年里保持贷款限制和债券评级非常保守。抛开任何经验教训不谈，华尔街将继续寻求新的方式来定价风险和打包证券，投资者仍有责任透过过去宝贵的过滤器来看待未来。