什么是负面观点(negative points)？

负面影响本质上是贷款人向房地产经纪人或借款人支付的回扣，以帮助他们支付所发行的抵押贷款的结清费用。这一制度允许一些合格的借款人，如果他们无法支付结清成本和结算费用，通常可以购买住房，以换取在贷款期限内支付更高的利率。

负值通常表示为本金贷款金额的百分比，或以基点（BPS）表示。它们可以与折扣点形成对比，折扣点也被称为结束点，是借款人作为预付利息提前购买的，以降低他们在抵押贷款期限内的每月成本。

关键要点

• 负面因素是一些贷款人向合格借款人或抵押贷款经纪人提供的结算成本回扣，以减轻结算的前期负担。
• 这些回扣的目的是帮助某些购房者拿出足够的现金结清，这可能会贵得让人望而却步。
• 然而，通过负积分获得援助的借款人在贷款期限内必须支付更高的利率。

理解负面观点

负面观点通常有两种形式：对经纪人和直接对借款人。支付给抵押贷款经纪人的回扣被称为收益率差价溢价（YSP），是抵押贷款经纪人补偿的一部分。

当回扣是借款人信贷时，它可以用来支付一些贷款结算或结清成本。这种借款人使用的负分被称为无成本抵押贷款。

贷记给借款人的金额不得超过结算成本，且不能作为首付款的一部分。负值可以用来支付一些非经常性的结算成本，如银行和产权费用，但不能用于支付利息或财产税等经常性费用。

负面观点的优缺点

消极点提供了一种方式，借款人很少或没有钱支付结算费用，以获得抵押贷款。然而，使用负值的经济性取决于借款人的时间范围。

如果借款人打算短期持有抵押贷款，可以经济地避免前期成本，以换取相对较高的利率许多带有负值的抵押贷款将在整个贷款期限内提供较高的利率。另一方面，如果借款人打算长期持有抵押贷款，则以较低的利率换取预付结算成本可能更为经济。

消极点示例

对抵押贷款使用负值会提高利率，但可以降低结算成本。如果借款人接受一个负值，贷款人可以将贷款的固定利率提高0.25%，但给予借款人1%的贷款作为结算成本的信贷。

例如，一个借款人寻求一笔1000000美元的按揭贷款来买房。一笔利率为5%的贷款加上两个负点数的报价将产生20000美元的回扣，用于贷款的结算成本（1000000 x 2%=20000美元）。

对于相同的购房金额，更传统的贷款结构可能是4%的利息和一个点的首付。这笔贷款利率较低，但需要借款人支付1万美元的首付。

特别注意事项

一些抵押贷款经纪人可能不会告诉消费者是否可以获得负利率贷款，可能更关心他们在交易中的佣金。在过去，经纪商一直被称为加价抵押贷款，并保留从负点数产生的金额作为中介贷款的补偿。

研究人员发现，抵押贷款经纪人在负利率贷款上获得的加价持续高于正利率贷款。世纪之交，抵押贷款学教授进行的一项研究发现，贷款人以6%加上3个百分点的价格报出的贷款，给借款人的加价是1个百分点。但是，对于报价为7%和负2.25点的贷款，经纪人的加价是2.375点。

符合条件的购房者应该意识到消极点计划，并积极询问他们的经纪人他们的收费结构是什么。记住，负点数还将提高贷款期限内所支付的抵押贷款利息的总成本，增加每月付款，以补偿结算成本回扣。