按揭付款的金额是由利息和本金偿还的组合组成的。在抵押贷款的有效期内，利息与本金的比例将发生变化。

最初，房主的付款将主要是利息，包括少量本金。随着抵押贷款到期，本金部分将增加，利息部分将减少。这是因为收取的利息是根据抵押贷款的当前未偿余额计算的，随着偿还本金的增加，未偿余额减少。抵押贷款本金越小，收取的利息就越少。

例如，以10万美元的简单抵押贷款为例，年利率为4%，到期时间为24年。每年的按揭付款是6558.68美元。第一笔付款将包括4000美元（100000 x 4%）的利息和2558.68美元（6558.68-4000美元）的本金还款。本次还款后的未偿抵押贷款余额为97441.32加元（100000-2558.68加元）。

下一笔付款将相当于第一笔6558.68美元，但现在利息与本金的比例将有所不同。第二次付款的利息费用为3897.65加元（97441.32 x 4%），而本金预付款为2661.03加元（6558.68-3897.65加元）。

第二笔付款的本金部分比第一笔多100美元左右。发生这种情况的原因是房主支付了本金，减少了本金，新的利息支付是按较低的本金计算的。在抵押贷款到期时，还款将主要是本金偿还。

这是使用传统普通贷款的一个基本示例。有了异国情调的抵押贷款，房主可以选择每月支付抵押贷款。

抵押贷款如何摊销

虽然利息部分每个月都在减少，但按揭付款本身并不会随着时间的推移而减少。更多的钱流向本金余额，本金余额在贷款期限内完全摊销。因此，随着时间的推移，更多的房主的付款流向本金，加快了房主建立股权的速度，减少了欠款。在30年期固定抵押贷款的第30年，房主每次支付的房款都比第一年和第二年支付的房款增加更多的股本。

减少支付

不过，在某些特定情况下，按揭付款可能会减少。

可调利率抵押贷款（ARM）可能会随着时间的推移而减少付款。在这种类型的抵押贷款中，利率根据反映贷款人在信贷市场借贷成本的指数波动。如果贷款的基准利率在贷款过程中降低，则ARM的付款可能会减少。然而，ARM具有同等的支付增长潜力，有时会大幅增长。贷款文件规定了利率每年可以提高多少，以及在整个贷款期限内可以提高的最高利率。

在贷款的最初几年必须支付抵押贷款保险的借款人可能会看到他们的抵押贷款付款随着时间的推移而减少。大多数抵押贷款公司将贷款上限定为购房价格或房屋价值的80%，以较低者为准，预计借款人会拿出另外20%作为首付。

这种贷款价值比（LTV）的设计是为了在房屋价值下降，借款人所欠债务超过房屋价值时保护贷款人。在某些情况下，贷款人确实允许房主借款超过购买价格的80%，但贷款人将要求抵押贷款保险作为交易的一部分。这种保险保护贷款人，如果它必须取消抵押品赎回权的财产价值低于贷款余额。借款人支付保险费作为每月按揭付款的一部分。

一旦借款人的贷款余额下降到房屋价值的一定百分比（通常为78%），借款人可以请求贷款人放弃抵押贷款保险。假设借款人是成功的，按揭付款将减少剩余的贷款，因为它不再包括按揭保险费。