什么是固定利率抵押贷款(a fixed-rate mortgage)？

“固定利率抵押贷款”是指在整个贷款期限内都有固定利率的住房贷款。这意味着抵押贷款从头到尾都是固定利率。固定利率抵押贷款的期限从10年到30年不等，对于那些想知道每月要付多少钱的消费者来说，这是一种很受欢迎的产品。

关键要点

• 固定利率 抵押贷款 是一个家庭贷款 固定的 整个贷款期的利率。
• 一旦锁定，利率就不会随市场情况而波动。
• 想要可预测性的借款人和倾向于长期持有房产的借款人倾向于选择固定利率抵押贷款。
• 大多数固定利率抵押贷款是分期偿还贷款。
• 与固定利率抵押贷款不同的是，存在可调利率抵押贷款，其利率在贷款过程中不断变化。

固定利率抵押贷款如何运作

市场上有几种抵押贷款产品。贷款人宣传并提供可变或可调利率抵押贷款（ARM）或固定利率贷款。对于可变利率贷款，利率不是固定的。相反，利率被调整到某个基准之上。这些利率往往在某些时期发生变化。另一方面，固定利率抵押贷款在整个贷款期间的利率是相同的。

大多数长期买房的抵押人最后都会以固定抵押贷款锁定利率。他们更喜欢这些抵押贷款产品，因为它们更容易预测。简言之，借款人知道他们每个月要付多少钱，所以没有什么意外。

与可变利率和可调利率抵押贷款不同，固定利率抵押贷款不随市场波动。所以固定利率抵押贷款的利率保持不变，不管利率在哪里上升或下降。

借款人用固定利率抵押贷款支付的利息金额根据其摊销时间的长短而不同。抵押人在还款的最初阶段支付更多的利息。以后会向校长申请更多的钱。因此，有15年期限的人比有30年固定利率抵押贷款的人支付的利息要少。

特别注意事项

大多数摊余贷款都有固定利率，尽管也有非摊余贷款有固定利率的情况。

摊余贷款

摊销固定利率抵押贷款是贷款人提供的最常见的抵押贷款类型之一。这些贷款在贷款期限内有固定利率和稳定的分期付款。固定利率分期偿还抵押贷款要求贷款人制定一个基准分期偿还时间表。

当贷款发放时，你可以很容易地用固定利率计算分期偿还计划。这是因为固定利率抵押贷款的利率并不会随着每次分期付款而改变。这允许贷方创建一个在贷款的整个生命周期内持续付款的付款计划。

随着贷款到期，分期偿还时间表要求借款人支付更多的本金和更少的利息与每一笔付款。这与可变利率抵押贷款不同，在可变利率抵押贷款中，借款人必须应付随利率变动而波动的不同贷款支付金额。

非摊销贷款

固定利率抵押贷款也可以作为非摊销贷款发放。这些通常被称为气球付款或利息贷款。贷款人在如何以固定利率构建这些替代贷款方面有一定的灵活性。

气球付款贷款的一种常见结构是向借款人收取年度递延利息。这要求每年根据借款人的年利率计算利息。利息随后被推迟，并在贷款结束时加入一次性付款。

在只付利息的固定利率贷款中，借款人只支付预定付款的利息。这些贷款通常按月收取固定利率的利息。借款人每月支付利息，在指定日期之前不需要支付本金。

固定利率抵押贷款与可调利率抵押贷款（arms）

可调利率抵押贷款是固定利率和可变利率的混合。这些贷款通常也是以分期偿还贷款的形式发放的，在贷款期限内分期付款是稳定的。他们要求在贷款的头几年有固定的利率，然后是可变利率。

这些贷款的摊销计划可能会稍微复杂一些，因为部分贷款的利率是可变的。因此，投资者可以期望有不同的付款金额，而不是像固定利率贷款那样的一致付款。

可调利率抵押贷款通常受到那些不介意利率上升和下降的不可预测性的人的青睐。知道自己会再融资或不会长期持有房产的借款人也倾向于选择武器。借款人通常押注未来利率会下降。如果利率真的下降，借款人的利息会随着时间的推移而下降。

固定利率按揭的利弊

在固定利率抵押贷款中，借款人和贷款人都面临不同的风险。这些风险通常围绕着利率环境。当利率上升时，固定利率抵押贷款对借款人的风险较低，对贷款人的风险较高。

借款人通常会寻求锁定较低的利率，以节省资金。当利率上升，借款人保持较低的付款相比，目前的市场状况。另一方面，贷款银行并没有从当前较高的利率中获得尽可能多的收益；上述利润来自发行固定利率抵押贷款，随着时间的推移，在可变利率的情况下可以赚取更高的利息。

在利率不断下降的市场中，情况恰恰相反。借款人支付的抵押贷款比当前市场条件规定的要多。放贷者在固定利率抵押贷款上获得的利润高于在当前环境下发行固定利率抵押贷款的利润。

当然，如果利率较低，借款人可以按现行利率为固定利率抵押贷款再融资，但必须为此支付大量费用。