住房抵押贷款利息扣除(HMID)是美国最珍视的税收优惠之一。房地产经纪人、房主、准房主,甚至税务会计都在兜售它的价值。事实上,神话往往比现实好。
1:36
2017年通过的《减税与就业法案》(TCJA)改变了一切。对于新贷款(这意味着房主可以扣除高达75万美元的抵押贷款利息),它将可扣除利息的最高抵押贷款本金从100万美元减至75万美元。但这也几乎使标准扣除额翻了一番,使得许多纳税人没有必要逐项列出。
因此,大多数人继续放弃使用抵押贷款利息税扣除完全。在实施TCJA后的第一年,预计将有1.352亿纳税人选择标准扣除。
相比之下,预计将有2040万人逐项列出,其中1646万人将要求扣除抵押贷款利息。美国有8000多万抵押贷款尚未偿还,这表明绝大多数房主没有从抵押贷款利息扣除中得到任何好处。
抵押贷款利息税的扣除可能是最被误解的方面,住房拥有。它已经呈现出近乎神话般的状态,以至于许多潜在的房主在他们甚至还没有检查数学来确定他们的资格之前就被**了福利金。这一神话背后有两个主要的误解:第一个误解是每个房主都可以获得税收减免,第二个误解是每支付一美元的抵押贷款利息都会导致所得税负债逐美元减少。
尽管大肆宣传,但绝大多数房主根本没有从房贷利息税扣除中获得任何税收减免。请记住,即使有资格扣除,房主必须逐项扣除时,确定他们的所得税负债。逐项列出提供了一个机会来说明具体的费用,包括抵押贷款利息、财产税和部分医疗费用。由于抵押贷款利息通常是纳税人支付的这些费用中最大的一项,因此扣除抵押贷款利息通常被认为是购买住房的一种经济激励。
再一次,虽然理论上是一个很有吸引力的想法,但现实是,TCJA的通过意味着逐项扣除对大多数人来说不再有意义。对于单身或已婚但单独申报的纳税人,2020年标准扣除额为12400加元,2021年标准扣除额为12550加元;户主2020年标准扣除额为18650加元,2021年标准扣除额为18800加元;已婚夫妇联合申报,2020年标准扣除额为24800加元,2021年标准扣除额为25100加元。
如果纳税人的扣除额总和不超过标准扣除额,则无需逐项列出,因此,支付抵押贷款利息不会产生税收优惠。
即使是那些逐项纳税并符合抵押贷款利息税扣除条件的房主,扣除额也只是抵押贷款利息支付额的一小部分。再次强调,要完全理解这种情况,需要进行一些数字运算,因为扣除额不是税收抵免。
你不会每花一美元就得到一美元的减税;你一美元赚一分钱。与信贷不同的是,抵押贷款利息扣减是按纳税人的税率等级减少应纳税的总收入。
举一个简单的例子,纳税人在抵押贷款利息上花费12000美元,并按24%的个人所得税税率纳税,就可以免除12000美元的所得税负债,从而节省2880美元。实际上,房主支付了12美元,以不到该金额四分之一的利息从税收中扣除。
花12000美元来减少2880美元的税款是没有意义的。更糟糕的是,对实际底线储蓄的诚实评估应该考虑到标准扣除额的价值。下表提供了比较。
...你在任何一年支付的抵押贷款利息,只要你逐条列出你的扣除额。但你可能永远不必担心国税局对这一扣除额设定的上限——《减税和就业法案》的通过降低了这一上限。任何人在2017年12月14日或更早的时候获得抵押贷款,可以...
...量之一是抵押贷款的贷款价值比(LTV)。这是一个简单的计算方法,用贷款金额除以房屋价值。贷款价值比越高,抵押贷款的风险就越高。大多数贷款价值比大于80%的抵押贷款都要求借款人支付PMI。这是因为拥有不到房产价值20%...
... 大多数人需要抵押贷款来为购房融资。使用我们的抵押计算器来估计您每月的房屋付款,包括本金和利息、房产税和保险。试着输入不同的房价,首付,贷款条件和利率,看看你的每月付款将如何变化。 抵押计算器结果说明...
...利息付款。 房主在计算年度纳税申报表的抵押贷款利息扣除额时,用它来确定当年支付的利息总额。 关键要点: 表格1098用以申报本年度所支付的按揭利息。 当房主在纳税年度内支付了600美元或以上的抵押贷款利息时,贷...
... 在最常见的二次抵押贷款中,房主可以借到他或她在房屋中拥有的股本。例如,如果房主拥有一套价值10万美元的房子,目前第一次抵押贷款欠下7.5万美元,那么第二次抵押贷款可能需要2.5万美元。因为这种类型的二次抵押...
... 个人可以获得的抵押贷款扣除额也有限制。例如,如果您的所有抵押贷款金额超过您房屋的公允价值,那么允许扣除的金额可能会受到限制。如果您的抵押贷款总额超过100万美元(USD),扣除额可...
...些费用可以从贷款本身支付,但利息是根据这些额外费用计算和支付的。 ...
...美国国税局(IRS)表格1040附表A详细列出他们的纳税申报扣除额。还有一项额外的纳税申报扣除可列在附表A中,即内政部税收扣除。 ...
...款有资格扣除。其他规定也可能适用,以限制或阻止使用扣除额。。 ...