房地产投资信托基金（REITs）是构建任何股权或固定收益投资组合的关键考虑因素。它们提供了更大的多样化、潜在的更高的总回报和/或更低的总体风险。简言之，随着资本增值，它们产生股息收入的能力使它们成为股票、债券和现金的极好平衡。

房地产投资信托拥有和/或管理产生收入的商业房地产，无论是房地产本身还是这些房地产的抵押贷款。您可以通过交易所交易基金或共同基金单独投资这些公司。房地产投资信托基金有多种类型。

在这里，我们来看看几个主要类别的房地产投资信托基金及其历史回报。在这篇文章的结尾，你应该有一个更好的想法，什么时候买什么。

关键要点

• 利用房地产投资信托基金投资房地产可以使你的投资组合多样化，但并非所有的房地产投资信托基金都是平等的。
• 一些房地产投资信托基金直接投资于房地产，赚取租金收入和管理费。其他人则投资于房地产债务，即抵押贷款和抵押担保证券。
• 此外，房地产投资信托基金往往侧重于房地产的特定行业，例如零售或购物中心、酒店和度假村、医疗保健和医院。
• 房地产投资信托基金（REITs）所能提供的最大好处之一，就是它们的高收益股息。房地产投资信托基金须向股东支付90%的应纳税所得额。
• 大多数REIT股息不符合IRS对“合格股息”的定义。

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房地产投资信托基金的五种类型及其投资方式

房地产投资信托的历史收益

房地产投资信托是历史上表现最好的资产类别之一。富时NAREIT Equity REIT指数是大多数投资者用来衡量美国房地产市场表现的指数。2010年至2020年间，该指数的平均年回报率为9.5%。

最近，2017年11月至2020年11月，房地产投资信托基金的三年平均收益率为11.25%，远远高于标普500指数和罗素2000指数，分别为9.07%和6.45%。从历史上看，追求收益率的投资者在房地产投资方面的表现要优于固定收益率，而固定收益率正是用于此目的的传统资产类别。一个精心构建的投资组合应该同时考虑两者。

1.零售房地产投资信托基金

约24%的房地产投资信托投资是在购物中心和独立零售。这是美国最大的一笔投资。不管你经常去哪家购物中心，它都很可能是房地产投资信托公司的。在考虑投资零售房地产时，首先需要考察零售业本身。目前财政状况是否健康，未来前景如何？

重要的是要记住，零售房地产投资信托基金从他们向租户收取的租金中赚钱。如果零售商因销售不佳而遇到现金流问题，他们可能会推迟甚至拖欠这些月付款，最终被迫破产。在那一点上，需要找到一个新的租户，这绝非易事。因此，至关重要的是，你投资房地产投资信托基金与最强的锚租户可能。其中包括杂货店和家装店。

一旦你做了行业评估，你的重点应该转向房地产投资信托基金本身。像任何投资一样，他们必须有良好的利润、良好的资产负债表和尽可能少的债务，尤其是短期的。在经济不景气的情况下，拥有大量现金头寸的零售房地产投资信托基金将有机会以低价购买优质房地产。运营最好的公司将利用这一点。

也就是说，零售房地产投资信托基金（REIT）的空间存在更长期的担忧，因为相对于购物中心模式，网上购物正日益转变。业主们不断创新，用办公室和其他非零售的租户来填满他们的空间，但这个细分行业面临着压力。

2.住宅房地产投资信托基金

这些房地产投资信托基金拥有和经营多户租赁公寓楼以及**业住房。在考虑投资这种类型的房地产投资信托基金时，在开始投资前应考虑几个因素。例如，最好的公寓市场往往是那些相对国内其他地区而言，住房支付能力较低的地方。在纽约和洛杉矶等地，独栋住房的高成本迫使更多的人租房，这推高了房东每月可以收取的价格。因此，最大的住宅房地产投资信托基金往往集中在大型城市中心。

在每个特定的市场中，投资者应该寻找人口和就业增长。一般来说，当一个城市出现人口净流入时，这是因为就业机会唾手可得，经济也在增长。空置率下降加上租金上涨是需求改善的迹象。只要某个特定市场的公寓供应量仍然较低，而需求持续上升，住宅房地产投资信托基金就应该表现良好。与所有公司一样，那些拥有最强资产负债表和最多可用资本的公司通常表现最好。

3.医疗reits

随着美国人年龄的增长和医疗成本的不断攀升，医疗房地产投资信托基金将是一个值得关注的子行业。医疗房地产投资信托基金投资于医院、医疗中心、护理设施和养老院的房地产。这一房地产的成功与医疗体系直接相关。这些设施的大多数运营商依赖占用费、医疗保险和医疗补助金以及私人支付。只要医疗保健的融资是个问号，医疗保健房地产投资信托基金也是。

你应该在医疗房地产投资信托基金中寻找的东西包括多样化的客户群以及对许多不同类型房地产的投资。专注在某种程度上是好的，但分散风险也是好的。一般来说，医疗服务需求的增加（这应该随着人口老龄化而发生）有利于医疗房地产。因此，除了客户和财产类型多样化外，还应寻找医疗保健经验丰富、资产负债表强劲、获得低成本资本的机会高的公司。

4.办公房地产投资信托

写字楼房地产投资信托投资写字楼。他们从通常签订长期租约的租户那里获得租金收入。对任何有兴趣投资写字楼房地产投资信托基金的人来说，都会想到四个问题

1. 经济状况如何？失业率有多高？
2. 空置率是多少？
3. 房地产投资信托基金投资的领域在经济上表现如何？
4. 它有多少资本用于收购？

尝试寻找投资于经济据点的房地产投资信托基金。比如说，在华盛顿拥有一堆普通的建筑，比在底特律拥有一流的办公场所要好。

5.抵押不动产投资信托

约10%的房地产投资信托投资是抵押贷款，而不是房地产本身。最著名但不一定是最大的投资是房利美和房地美，它们是**资助的企业，在二级市场购买抵押贷款。

但仅仅因为这种类型的房地产投资信托投资于抵押贷款而不是股票并不意味着它没有风险。利率上升将导致抵押房地产投资信托基金账面价值下降，从而推动股价下跌。此外，按揭房地产投资信托基金通过有担保和无担保的债务发行获得相当数量的资本。如果利率上升，未来的融资将更加昂贵，从而降低贷款组合的价值。在利率可能上升的低利率环境下，大多数抵押房地产投资信托基金的交易价格都低于每股资产净值。诀窍是找到合适的。

评估房地产投资信托基金的关键

在评估任何房地产投资信托基金时，有几件事需要牢记。它们包括：

1. 房地产投资信托基金是真正的总回报投资。它们提供了高股息收益率和适度的长期资本增值。寻找历史上在这两方面都做得很好的公司。
2. 与传统的房地产不同，许多房地产投资信托基金是在证券交易所交易的。你得到房地产提供的多样化，而不被长期锁定。流动性很重要。
3. 贬值往往会夸大一项投资房地产价值的下降。因此，与其用派息率（投资者使用的股息）来评估房地产投资信托基金，不如看看它的营运资金（FFO）。这是指净收入减去某一年内**的任何财产和折旧。只需将每股股息除以每股FFO即可。产量越高越好。
4. 强有力的管理使情况有所不同。寻找已经存在一段时间或者至少拥有一支经验丰富的管理团队的公司。
5. 质量很重要。只投资房地产投资信托基金与伟大的财产和租户。
6. 考虑购买一只投资于REITs的共同基金或ETF，把研究和购买交给专业人士。

根据美国证券交易委员会（sec）的规定，房地产投资信托基金（REIT）必须将其至少75%的资产投资于房地产和现金，并从租金和现金等来源获得至少75%的总收入 

房地产投资信托的利弊

与所有投资一样，房地产投资信托基金各有利弊。房地产投资信托基金（REITs）所能提供的最大好处之一，就是它们的高收益股息。房地产投资信托基金须向股东支付90%的应纳税所得额；因此，房地产投资信托公司的股息往往远远高于标准普尔500指数的平均水平。

另一个好处是投资组合多样化。没有太多的人有能力走出去购买一块商业地产，以产生被动收入，然而，房地产投资信托基金提供了一般公众的能力，正是这样做。此外，买**地产往往需要一段时间，在这一过程中会占用现金流，然而房地产投资信托基金的流动性很高，大多数可以通过点击按钮进行买卖。

房地产投资信托基金有一些缺点，投资者应该意识到，最明显的是房地产投资信托基金可能产生的潜在税务责任。大多数REIT股息不符合IRS对“合格股息”的定义，这意味着REIT提供的高于平均水平的股息的税率高于大多数其他股息。不动产投资信托基金确实有资格享受20%的过户扣除，然而，大多数投资者如果在标准经纪账户中持有不动产投资信托基金，就需要为不动产投资信托基金的股息支付大量税款。

房地产投资信托基金的另一个潜在问题是它们对利率的敏感性。一般来说，当美联储（federalreserve）提高利率试图收紧支出时，REIT价格就会下跌。此外，不同类型的房地产投资信托基金也存在特定于房地产的风险。例如，在经济衰退时期，酒店房地产投资信托基金的表现往往非常糟糕。

赞成的意见

• High-yield dividends

• Portfolio diversification

• Highly liquid

欺骗

• Dividends are taxed as ordinary income

• Sensitivity to interest rates

• Risks associated with specific properties

房地产投资信托常见问题

房地产投资信托基金是好的投资吗？

投资房地产投资信托基金是一个伟大的方式，使您的投资组合多样化以外的传统股票和债券，可以吸引他们的强劲股息和长期资本增值。

我应该投资哪些房地产投资信托基金？

每种类型的房地产投资信托都有其自身的风险和优势，这取决于经济状况。通过reitetf投资REITs是一种很好的方式，股东无需亲自应对REITs的复杂性就可以参与到这一行业中来。

房地产投资信托如何赚钱？

由于美国国税局要求房地产投资信托基金向股东支付90%的应纳税所得额，因此房地产投资信托基金的股息通常远高于标准普尔500指数的平均水平。从房地产投资信托基金获得被动收入的最佳途径之一是通过这些高收益股息的复合。

房地产投资信托基金会赔钱吗？

与任何投资一样，总有损失的风险。公开交易的房地产投资信托基金在利率上升时有特别的价值损失风险，这通常会将投资资本注入债券。

房地产投资信托基金在经济衰退期间安全吗？

在经济低迷时期，投资于某些类型的房地产投资信托基金（REITs）并不是一个很好的选择，比如投资于酒店地产的REITs。然而，投资于其他类型的房地产，如医疗保健或零售业，它们的租赁结构较长，因此周期性要小得多，是对冲经济衰退的好方法。

底线

早在1960年，联邦**就为投资者购买大型商业房地产项目提供了可能。然而，直到最近十年，个人投资者才开始接受REITs。

其原因包括低利率迫使投资者将目光投向债券以外的创收投资，交易所交易基金和共同基金的出现，专注于房地产，以及在2007-08年房地产危机之前，美国人对拥有房地产和其他有形资产的欲求难以满足。与2008年的其他投资一样，房地产投资信托基金也遭受了巨大损失。但尽管如此，它们仍然是任何多元化投资组合的绝佳补充。