投资房地产已经成为一种使你的投资组合多样化的流行方式。无论在哪里，我们都会不断地想起购买房产的好处，从许多关于房地产研讨会的信息广告中，或者从那些展示了管理或翻转租赁房产的难以置信的价值的家居展中。

但这没那么容易。毕竟，买一个出租的房产并不像投资股票，你不能在这里或那里存一点钱，然后成为一个房产所有者。你需要资金来购买。而且这个过程往往是漫长而漫长的。更不用说所有的风险，尤其是如果你不做你的研究。但是有没有办法通过增加你的净资产进入市场呢？试着利用你的优势。通过这样做，你可以把很少或没有钱下来，并利用债务来帮助你实现回报。

继续阅读，了解更多关于如何利用杠杆来增加房地产净值，以及其中的一些风险(更多信息，请参见Investopedia的资产净值追踪。）

关键要点

• 杠杆利用借来的资本或债务来增加投资的潜在回报。
• 在房地产领域，最常见的杠杆投资方式是用自己的钱或通过抵押贷款。
• 当房地产价值上升时，杠杆对你有利，但如果价值下降，杠杆也会导致损失。
• 通过做出合理的投资决策，并考虑抵押贷款支付、空置率和严峻的经济形势，避免利用风险。

什么是杠杆作用(leverage)？

杠杆是指利用各种金融工具或借入资金，换言之，增加债务投资的潜在回报。在谈到房地产市场时，华尔街和大街上都常用这个词。杠杆是个人和公司用来扩大回报潜力的一种技术，同时如果事情不成功，同样会扩大任何风险的负面影响。

尽管良好回报的潜力是可能的，比如当房地产价格上涨时，利用杠杆可能是一把双刃剑。这是因为如果投资方向相反，也会导致亏损。就房地产价格而言，当价格下跌时就会出现亏损。

获取杠杆的方法

获得杠杆的最简单方法是使用你自己的钱。在抵押贷款的情况下，标准的20%首付让你100%的房子你想住。一些融资计划让你投入更少的钱。

如果你购买房产作为投资，你的合伙人可能会提供部分甚至全部资金。同样，一些卖家可能愿意为他们希望**的房产的部分购买价格提供资金。在这样的安排下，你可以用很少的首付来购买一处房产，在某些情况下，你甚至根本没有首付。

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杠杆：增加你的房地产净值

杠杆的例子

考虑一下常见的房地产购买要求，首付20%。 50万美元的房产价值10万美元。通过只把20%的钱放下来，再把剩下的钱借出去，买家基本上用自己资金的一小部分来购买。因此，多数由贷款人提供。这就是为什么房地产投资者经常把剩余80%的购房款称为别人的钱。

假设房产以每年5%的速度升值。这意味着借款人的净资产在短短12个月内增长至52.5万美元。将这一收益与无贷款直接购买的收益进行比较，凸显了杠杆策略的价值。例如，同一个借款人可以用这10万美元全额购买10万美元的房产。

假设同样的5%的升值率，买家购买10万美元全现金房产的净资产将在12个月内增加5000美元，而较昂贵房产的净资产将增加25000美元。2万美元的差额表明，通过杠杆作用，资产净值可能会增加。现在，想象一下20年来每年5%的增长。随着时间的推移，杠杆的使用会对你的净资产产生非常显著和非常积极的影响。

杠杆的危险

现在是坏消息。所有这些听起来不错，但也有缺点。杠杆可以对你不利，正如它可以对你有利一样。为了演示如何进行，让我们重温一下前面的示例。如果你用10万美元的首付买了一套50万美元的房子，而你所在地区的房地产价格连续几年下跌，那么杠杆作用的效果正好相反。在第一年之后，如果你50万美元的房产贬值5%，那么它的价值将达到47.5万美元。如果价格继续保持在同样的轨道上，很快你的房产价值将达到451250美元，资产损失为48750美元。

正如杠杆可以对你有利，它也可以对你不利。

在同样5%的降价情景下，如果这10万美元用于全现金购买一套10万美元的房子，买家第一年的损失将仅为5000美元，房价降幅远小于那套更贵的房子。

在房价大幅下跌的房地产市场，房主最终可能欠下比房子实际价值更多的钱。对投资者来说，价格下跌可能会减少甚至消除利润。如果租金也下降了，结果可能是一处房产无法以支付抵押贷款和其他费用的价格出租。如果你想成为一个地主，有很多因素需要考虑。

利用许多属性

当涉及多个单位时，问题会变得更大，因为商业房地产投资者通常会尽可能少地投入资金。我们的目标是通过控制100%的资产而只降低20%的价值来杠杆化你的钱。考虑一下上一个例子中的500000美元。假设这是一栋小公寓楼。由于是以10万元作为首付款购买的，如果楼价下跌30%，该楼盘价值仅为35万元，但投资者仍需按40万元贷款的全部价值支付利息和本金。

如果投资者获得的租金也下降，结果可能是房产违约。如果投资者使用该房产的现金流支付其他房产的抵押贷款，收入损失可能会产生多米诺骨牌效应，最终导致整个投资组合因一处房产的一笔坏账而丧失抵押品赎回权。

规避杠杆风险

既然你已经了解了房地产杠杆化的基本原理以及一些陷阱，你可能会认为使用这种技术不可能获得很好的回报。别担心这只是运用常识的问题。就像任何投资一样，房地产也有风险。虽然你可以利用杠杆优势，但有一些关键的事情你要确保避免给你一个更好的市场优势。

首先，不要在事情发生之前就假设会发生什么。你不能总是用过去的表现来衡量未来会发生什么，尤其是房地产市场。如果你看到某一特定地区的房地产价格在一段时间内上涨了5%到10%，那并不意味着他们会继续走同一条路。

下一步，为自己做相应的预算，并了解自己的处境。如果你降低首付，你的贷款额会更高。那意味着你要付更多的抵押贷款。你可能要考虑到更低的空置率，更艰难的经济，糟糕的租户，所有这些都将落在你的头上。归根结底，你还是要负责偿还抵押贷款，所以你必须确保自己在任何情况下都能维持生计。

底线

这种杠杆式购买的画面让人想起那些深夜的信息广告，在广告中，谈吐流畅的推销人员暗示，你可以在不花钱的情况下购买房产赚取数百万美元。虽然有可能，但我们不建议走这条路。

幸运的是，你不需要这么做。使用杠杆的方式确实不那么奇特，这使得你可以用相对较少的钱甚至一点钱都没有买不动产。 事实上，虽然他们可能不认为这是杠杆，但大多数人这样做，如果他们采取了按揭贷款时，他们买了房子。他们在享受房产使用权的同时，用几年或几十年的时间偿还贷款。这个故事的寓意是，杠杆是一种常用的工具，如果谨慎使用，效果会很好。