环绕贷款是一种抵押贷款,可用于业主融资交易。这类贷款涉及到卖方对房屋的抵押,并增加了额外的增值,以达到总购买价格,必须支付给卖方一段时间。
环绕贷款所依赖的融资形式通常用于卖方融资交易。环绕贷款具有与卖方融资贷款相同的特征,但它将卖方当前的抵押贷款纳入融资条款。
卖方融资是一种允许买方直接向卖方支付本金的融资。卖方融资交易对卖方来说风险很大,通常需要高于平均水平的首付。在卖方融资的交易中,协议是以详细说明融资条款的本票为基础的。此外,卖方融资的交易不需要提前交换本金,买方直接向卖方分期付款,包括本金和利息。
对卖家来说,打包贷款可能有风险,因为他们承担了贷款的全部违约风险。卖方还必须确保其现有抵押不包括转让条款,该条款要求他们在抵押物所有权转让或抵押物**的情况下全额偿还抵押贷款机构。让渡条款在大多数抵押贷款中都很常见,这通常会阻止打包贷款交易的发生。
环绕贷款建立在业主融资的概念和部署相同的基本结构。当卖方有剩余余额支付房产的第一笔抵押贷款时,在业主融资的交易中使用环绕贷款结构。环绕贷款考虑到卖方现有抵押贷款的剩余余额,按合同规定的抵押贷款利率计算,并增加一个增量余额,以得出总购买价格。
在综合贷款中,卖方的基准利率是以现有抵押贷款的条款为基础的。为了收支平衡,卖方必须至少赚取与贷款利率相当的利息,而贷款利率仍需偿还。因此,卖方可以根据当前条件灵活地协商买方的利率。一般来说,卖家会希望协商可能的最高利率,以便支付第一笔抵押贷款,并在交易中赚取差价。
假设乔伊斯的房子有8万美元的抵押贷款,固定利率为4%。
她同意以12万美元的价格把房子卖给布赖恩,布赖恩付了10%的定金,以7%的利率借了剩余的10.8万美元。
乔伊斯以28000美元(108000美元和她还欠的80000美元之间的差额)赚取7%,加上80000美元抵押贷款余额7%和4%(即3%)之间的差额。
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