加拿大：房地产投资者的新领域

如果你了解适用于房地产投资的加拿大税法，在加拿大拥有房产可以盈利。...

如果你了解适用于房地产投资的加拿大税法，在加拿大拥有房产可以盈利。

在加拿大购买和拥有房产没有居住权或公民身份要求。您可以临时居住在加拿大，但如果您希望延长居留期或成为永久居民，您需要遵守移民要求。非居民也可以在加拿大拥有租赁房产，但需要向加拿大税务局（CRA）提交年度纳税申报表。

财产税

当你购买一套房产时，你需要缴纳省与省之间不同的转让税，但第一笔20万美元的转让税可以在1%左右，余额的转让税可以在2%左右。如果这是您在加拿大的首次房产购买，则适用某些豁免。市政当局还根据反映市场价值的评估财产价值征收年度财产税。学校税和其他税都包括在市税中。关于某一特定财产的现行市政税的信息通常是现成的。

新购住房需缴纳联邦商品及服务税（GST），但如果您计划入住新住房或建筑商翻新的住房，可获得部分退税。商品及服务税不适用于转售房屋。

出租房产税

加拿大所得税法要求每年汇出总财产租金收入的25%。但是，非居民可以选择填写NR6表格，支付净租金收入（扣除费用后）的25%。如果租赁物业产生净损失，那么您可以收回以前支付的税款。你的收入将被区别对待，这取决于你是一个共同所有者还是一个合作伙伴，它是否被视为租金或业务收入。

您可以扣除两种已发生的费用来赚取租金收入：当期运营费用和资本支出。后者提供了长期利益。租赁物业的家具或设备成本不能从您当年的租金收入中扣除。但是，由于这些项目的价值在贬值，因此成本可以在数年内扣除。扣除额称为资本成本津贴（CCA）。

在加拿大，如果房产是投资性房产，房产税和抵押贷款、银行贷款或信用额度利息可以免税。要了解更多关于将抵押贷款用于投资目的的信息，请务必阅读《创建加拿大免税抵押贷款》。

**加拿大房产

当非居民**加拿大房产时，加拿大**会收取50%的预扣税。美国居民还必须向美国国税局（IRS）报告资本收益。但是，如果收益已在加拿大征税，则可以作为外国税收抵免。非居民**加拿大房产时，卖方必须向买方提供加拿大税务局准备的结关证明。如果没有此证明，买方可以保留部分购买价格，因为买方可能对CRA的任何非居民未缴税款承担个人责任。

如果您是加拿大居民，并且加拿大房产是您的主要居住地，您**房产时不需要缴纳资本利得税。你可以指定任何住宅作为主要住宅，只要你“通常居住”它。该名称可适用于季节性住宅，如小屋或移动房屋。对于家庭单位，每年只允许有一个主要住所。这一要求具有重要意义。例如，如果您拥有多处房产，您必须根据当年的资本收益决定将哪处房产指定为主要住宅。

如果您是居民，但在您拥有该房产的所有年份中，该房产并非您的主要居所，则您必须按比例分配您未指定该房产为主要居所的年份的资本收益。从租赁到主要住所的用途变更可能导致“视同处置”，从而引发应纳税资本利得。然而，你可以选择推迟承认这一收益，直到你真正**房子。

当你离开加拿大时，会有一个资本财产的“视同处置”。换句话说，如果你拥有增值的加拿大资产，你将在离开加拿大时为这些收益纳税。当非居民财产所有人死亡或财产从个人转让给个人的公司或亲属时，即使没有支付任何款项，这种“视同处分”也可以适用。

房屋净值贷款

您可以通过反向抵押贷款或房屋净值信贷额度（HELOC）从您的加拿大住宅物业中获得权益。

倒按揭并不适用于所有人，但它允许60岁或以上的房主定期付款，总金额高达房屋当前评估价值的40%。无需还款，所得免税。资金可以投资，利息费用可以冲销（如果资金投资于创收资产），房主可以随心所欲地住在房子里。当房主死亡或**房屋时，贷款就结束了，此时贷款将用**所得偿还。

HELOC是你的房子的第二抵押贷款，以确保贷款或信贷额度。它提供了更大的支付灵活性比传统的抵押贷款，因为你可以在任何时候还清本金的任何数额，没有罚款。信用额度的利率通常高于抵押贷款利率，但通常低于无担保债务。

另类房地产投资

房地产投资信托基金（REITs）是一家上市公司，投资于房地产资产组合。大多数加拿大房地产投资信托基金在加拿大基准多伦多证券交易所（s&amp；P/TSX）。

作为信托，他们必须将大部分应税收入分配给股东。2007年，加拿大联邦**立法规定，收入信托基金必须在2011年1月1日前转换为普通纳税公司，但许多房地产投资信托基金没有受到这项立法的限制。新的信托规则要求房地产投资信托基金95%的收入来自被动收入来源（不动产租金、利息、不动产资本利得、股息和特许权使用费），75%的收入来自前一规则的租金和资本利得部分。如果房地产投资信托基金维持这一结构，它将继续遵守以前的信托税法。有关这种收入结构的更多信息，请阅读REIT税收的基础知识。