股权剥离是降低房地产资产权益价值的过程，是最古老的资产保护策略之一。从本质上讲，它意味着用债务来抵押财产，以至于债权人几乎没有或根本没有可获得的权益。通过向另一方提出对财产的索赔，所有者保留了对现金流和资产使用的控制权，同时使财产对那些试图完善任何类型的法律判决的人都没有吸引力。虽然这是一种看似简单的方法，但为了确保其有效性，必须满足某些要求。执行这一战略的各种方式为业主提供了越来越多的利益。

股权剥离基础

不要与止赎补救欺诈、股权剥离或抵押混淆，其目的是通过使不动产资产中的股权在债权人眼中失去价值来保护不动产资产的所有权。尽管有许多不同的股权剥离策略，但它们都需要控制房地产资产，而不必持有大量股权。业主希望通过使财产的权益难以获得或代价高昂，使他们的房屋和其他财产在法律诉讼中免受扣押。想法很简单：保持对财产的控制和享受，但留给债权人的权益很少或没有(更多信息，请阅读避免止赎骗局。）

同时，与任何类型的资产保护策略一样，股权剥离必须在需要保护的时间之前执行。在法律程序中执行任何资产规划策略通常会被**认为是不恰当的。例如，试图将资产转入他人名下将被视为欺诈性转让，其唯一目的是隐藏资产。

传统上，最常见的股权剥夺形式（称为配偶剥夺）是放弃对配偶的所有权，而配偶因经济原因被起诉的可能性较小。由于离婚对资产的威胁比法律责任更大，这一以前有效的策略已不再使用。

使用直升机

如今，减少扣押可能性的最常见方法是以资产为抵押借款，并给予另一方债务留置权。最常见的借款形式是房屋净值信贷额度（HELOC）。有了HELOC，贷款人就可以对作为贷款抵押品的财产的权益享有留置权。即使是没有资金的股权贷款也会大大减少账面上的股权，而不会给借款人带来任何重大风险。大多数股票信贷额度不会因为没有使用这些资金而收取费用，而且设置起来非常便宜（如果不是免费的话）。heloc使债权人获得财产的实际权益变得更加困难和昂贵，而且往往会阻止债权人启动法律程序，而不会影响借款人的现金流。

在一块不动产上放置一个没有资金的HELOC是任何财产的第一道防线；它还提供了一个资金来源，可用于紧急情况或其他意外的财政义务。如果没有资金，HELOC不会以所需利息或本金偿还的形式增加任何金融风险。由于债权人无法知道实际欠银行多少钱，这种策略可以有效地阻止一方追讨财产，但如果债权人确实决定诉诸**，这种策略的效果就不太好。

第二次抵押贷款

一种更有效，尽管风险更大的保护手段是以HELOC或第二抵押贷款的形式使用有资金的贷款。当贷款获得资金时，贷款人获得优先留置权，即对所借金额的股权的债权，该优先留置权取代任何债权人的判决。在这种情况下，财产中的权益实际上被借入的资金减少了，而借入的资金无法通过法律手段收回，这进一步降低了债权人的起诉动机。

使用宅基地豁免

许多州都有宅基地豁免，这限制了债权人为履行财政义务而可以扣押的房屋权益的数额。然而，对大多数人来说，宅基地豁免只会保护一部分房屋的权益价值。例如，一套价值40万美元的没有抵押贷款的房子和一套价值10万美元的住房豁免将使30万美元的股权面临潜在的法律索赔。在这种情况下，在房产上保留某种类型的贷款是有意义的，这样权益就永远不会超过10万美元。如果发生了什么事情，作出了判决，债权人会查看房产记录，评估房屋价值，并决定通过昂贵的法律诉讼获得的收益微乎其微。

然而，为贷款提供资金的问题是双重的。其一，房地产所有者必须找到一个与房地产投资同样或更有效的资金用途。其次，业主必须能够维持贷款，通过每月所需的本金和利息支付，或风险取消抵押品赎回权的贷款人。有许多帐户的业主剥离他们的财产资本和投资在股市。这一策略在牛市中大受欢迎，在市场长期下跌期间推高了止赎率。在考虑这一策略时，大多数人没有考虑如何正确使用或投资他们从房产中提取的收益(有关背景信息，请查看我们的Investopedia特别功能：次级抵押贷款。）

友好贷款策略

为了降低丧失抵押品赎回权的风险，一些业主从自己认识的人控制的企业或信托机构获得友好贷款。由于个人关系，业主认为，贷款人不会取消抵押品赎回权的情况下，一段时间的缓慢或不存在的贷款支付。许多友好贷款最终被认为是欺诈性的，因为它们看起来并不真实。

尽管每个司法管辖区都有自己的具体规定，但要通过审查，贷款必须是出于特定的经济目的，必须有适当的文件记录，并且抵押留置权必须备案。更重要的是，还本付息必须按照贷款文件按时支付。许多为保护财产而发放的贷款被**驳回，因为借款人从未支付或记录支付抵押贷款。

交叉担保

交叉抵押是另一种资产保护策略，它阻碍了一项财产的权益，该权益被用作其他多种资产的抵押品。即使它可能没有一个悬而未决的留置权，它不能被附加，因为它代表着保护其他贷款或担保的利益。

这就是它的工作原理：假设同一集团拥有的两家公司拥有财产。1号公司向2号公司提供贷款，并将其财产用作抵押品。然后，公司2利用贷款收益向公司1提供同等贷款，并以其财产作为抵押。由于没有任何资金流入同一所有权集团之外，这两处房产都有财产留置权，现在不受债权人的影响。如果1号公司被起诉，并获得了针对该财产的判决，则后者仍可以使用而无需签发。

最终，当它被**时，收益被用来偿还现有的抵押贷款，使债权人没有追索权-à-我们的财产。虽然这是一个非常简单和透明的例子，但往往采用更复杂的结构，利用离岸实体和私人信托，使债权人难以确定真正的所有权或证明交易不是善意的。

房地产有限责任公司

拥有出租房地产是一项高风险的工作。保护资产免受财产所有权和管理权的法律责任是非常困难的。然而，通过使用房地产有限责任公司，业主找到了一种方法来保护他们的其他资产不受房地产活动的影响，反之亦然。通过在单一资产有限责任公司内拥有财产，只有财产本身可以被起诉，从而使其他资产的所有者免受扣押。

由于有限责任公司是一个法人实体，希望起诉所有人的债权人只能追求所有人在有限责任公司中的利益。为了进一步隔离资产，单一资产有限责任公司通常由在内华达州等州注册的管理有限责任公司控股公司所有，这使得押记令成为攻击该实体的唯一方式。由于押记令只允许债权人以成员身份介入，他们将永远不会从管理人处获得任何收入分配，但会承担税务责任；这在经济上是站不住脚的。有趣的是，大多数基于有限责任公司的策略还建议通过HELOC剥离股权，将资金用于投资或更新其他房地产。

底线

当作为一个深思熟虑和精心设计的计划的一部分，股权剥离可以是一个非常强大的资产保护工具。它通常最好与其他保护策略一起使用，例如房地产有限责任公司结构，它保护财产和所有者。这些战略必须考虑到贷款收益的战略用途，并在需要时提前执行，以避免被**视为欺诈性转移。与任何资产保护策略一样，在执行任何贷款或法律文件之前，应咨询具有该领域知识的律师(要了解更多信息，请参阅我们的抵押贷款基础教程。）