看起来很简单！买房子，做一些整容，把它放回市场，并获得巨大的利润。在任何特定的时间，电视上的六个节目都有长相英俊、衣着考究的投资者，他们让这个过程看起来快速、有趣、有利可图。

很多房子都被翻动了。data ATTOM data Soluti***在其《2019年美国房屋翻页报告》中公布的数据显示，翻页房屋占2019年美国房屋销售总额的6.2%，创8年来新高。

然而，通往房地产财富的道路并不全是抑制吸引力和“**”标志。太多未来的房地产大亨忽视了基础，最终以失败告终。那么，潜在的鳍状肢犯下的五大错误是什么呢？你如何避免它们？

关键要点

• 翻盖房屋是一项与其他行业一样的业务：它需要知识、计划和精明才能成功。
• 新手房地产投资者常犯的错误是低估了项目所需的时间或金钱。
• 另一个错误是过度估计自己的技能和知识。
• 耐心和良好的判断力对于像房地产投资这样以时间为基础的生意尤其重要。

房屋翻盖的工作原理

翻盘（又称批发房地产投资）是一种房地产投资策略，投资者购买房产不是为了使用，而是为了赚取利润。

这种利润通常来源于火热的房地产市场（价格快速上涨）或对房地产进行的资本改良（或两者兼而有之）导致的价格升值。例如，投资者可能会在一个“热门”社区购买一个固定鞋面，进行实质性的装修，然后以反映其新外观和便利设施的价格**。

翻动房产的投资者集中于购买和随后转售一处房产或一组房产。许多投资者试图通过频繁的投资来创造稳定的收入流。

那你怎么翻一栋楼或房子呢？简单地说，你想低买高卖（就像大多数其他投资一样）。但你不是采取买入并持有的策略，而是尽可能快地完成交易，以限制你的资本面临风险的时间。一般来说，重点应该放在速度上，而不是利润最大化。这是因为过去的每一天都会花费你更多的钱（抵押贷款、水电费、财产税、保险和其他与房屋所有权相关的费用）。这是总的计划，尽管它有几个陷阱。

从哪里开始

第一，最好的建议是限制你的财务风险，最大限度地提高你的回报潜力。简单地说，不要为一套房子付太多的钱（通过知道它的价值），并且在购买之前也要确保你知道必要的维修或升级要花多少钱。有了这些信息，你就可以算出一个理想的购买价格。

70%规则规定，投资者应支付不超过物业维修后价值（ARV）减去所需维修后价值的70%。ARV是一个家完全修复后的价值所在。

这里有一个例子：如果一套房子的抗逆转录病毒抗体是15万美元，需要2.5万美元的修理费，那么70%的规则意味着投资者应该为这套房子支付不超过8万美元的费用：15万美元x 0.70=10.5万美元-2.5万美元=8万美元。

1:34

翻盖房屋的五大必备品

像其他小企业一样，这项努力需要时间和金钱、计划和耐心、技能和努力。结果可能会比你想象的更难，更贵。如果你只是想通过炒房快速致富，那么你最终可能会进贫民院。如果你想把房子翻个底朝天，这五个错误是要避免的。

即使你把每一个细节都做对了，不断变化的市场环境也可能意味着你一开始所做的每一个假设到最后都将是无效的。

1.钱不够

涉足房地产是昂贵的。第一项费用是物业购置费。虽然低/零首付融资要求比比皆是，但从合法供应商那里找到这些交易说起来容易做起来难。另外，如果你为收购提供资金，你要支付利息。

尽管在减税和就业法案通过后，借款利息仍然可以免税，但这并不是100%的扣除。 在利息上花的每一美元都会增加你为了收支平衡而需要在销售中赚取的金额。

如果你用抵押贷款或房屋净值信用额度（HELOC）来为你的购房提供资金，只有利息是可以扣除的。您付款的本金、税金和保险部分不包括在内。

广泛研究你的融资选择，以确定哪种抵押贷款类型最适合你的需要，并找到一个贷款人提供低利率。研究融资成本的一个简单方法是使用抵押贷款计算器，它可以让你比较不同贷款人提供的利率。当然，为房产支付现金可以消除利息成本，但即便如此，也存在房产持有成本和套现机会成本。

盈利比以前更难了。事实上，ATTOM数据显示，2019年利润率萎缩至2011年以来的最低平均投资回报率（ROI）。这并不意味着没有钱赚（投资回报率为40.6%），但它确实意味着需要关心。2019年的平均毛利润为62900美元，但请记住这是毛利润。

装修费用也必须考虑在内。如果你打算把房子修缮一番，然后卖掉赚取利润，那么售价必须超过购置成本、房产持有成本和装修成本的总和。

一个25000美元的厨房，一个10000美元的浴室，5000美元的房地产税，水电费，以及其他的运营成本，使这个数字减少了大约三分之二。如果房产出现意外的结构性问题，毛利润可能会变成净亏损。

即使你成功地克服了翻盖房子的财务障碍，也不要忘记 

2.时间不够

装修和翻盖房屋是一项耗时的冒险。找到并购买合适的房产可能需要几个月的时间。一旦你拥有了这所房子，你就需要花时间把它修好。如果你有一份白天的工作，花在拆迁和建筑上的时间会转化为失去的夜晚和周末。如果你付钱给别人做这项工作，你仍然会花费比你预期更多的时间来监督这项活动，而付钱给别人的成本会降低你的利润。

一旦工作完成，你需要安排检查，以确保该物业符合适用的建筑规范，然后才能**。如果没有，你就需要花更多的时间和金钱来达到标准。

下一步，它可以是一个相当长的时间投资**物业。如果你亲自向潜在买家展示，你可能会花大量时间往返于酒店和会议。如果你用房地产经纪人，你将欠佣金。

值得吗？对许多人来说，坚持做一份日工可能更有意义，他们可以通过稳定的薪水在几周或几个月内挣到同样的钱，没有任何风险和持续的时间投入。

3.技能不够

专业的建设者和熟练的专业人员，如木匠和水管工，经常把房屋作为他们正常工作的一部分收入。他们有知识、技能和经验去寻找和修理房子。他们中的一些人也有工会工作，在整个冬天为他们的副业工作时提供失业支票。

炒房的真正资金来源于股票。如果你手握锤子，喜欢铺地毯，可以挂干墙，给房子盖屋顶，安装厨房水槽，你就有翻转房子的技巧了。

另一方面，如果你不知道一个十字头螺丝刀从一字螺丝刀，你将需要支付专业人士做装修和维修。这将降低你的投资获得可观利润的几率。

245,864

据阿托姆统计，2019年被翻盘的独栋住宅和公寓数量 数据解决方案。

4.知识不足

要想成功，你就要知道如何在合适的地点，以合适的价格挑选合适的房产。在10万元左右的房子里，你真的期望6万元买20万元**？市场效率太高了，这种情况不可能经常发生。

即使你为了一首歌而花了一辈子的时间去抢购一栋止赎的房子，也要说知道该做哪些装修，该跳过哪些才是关键。你还需要了解适用的税法和分区法，知道什么时候减少损失，在你的项目变成钱坑之前退出。

房地产上市公司Zillow目前正在精选市场上**房屋。该公司预计在90天内购买和**房产，而且它有足够的数据和知识为夫妻运营商提供激烈的竞争。

随着全球投资公司KKR加入其他私人投资公司寻求分得一杯羹，大联盟贷款机构也开始在flip贷款市场寻求利润。

5.耐心不够

专业人士花时间等待合适的财产。新手们冲出去买他们看到的第一栋房子。然后，他们雇用第一个承包商谁提出了投标，以解决工作，他们不能自己做。专业人员要么自己动手，要么依赖预先安排好的可靠承包商网络。

新手请房地产经纪人帮忙**子。专业人士依靠“业主**”的努力，最大限度地降低成本，实现利润最大化。新手们期望在这个过程中一马当先，涂上一层油漆，然后赚一大笔钱。专业人士明白买**屋需要时间，而且利润率有时很低。

底线

如果你想翻动房子，一定要明白它需要什么和风险。新手会低估所需的时间或金钱，高估自己的技能和知识。通过翻盖房子迅速获利并不像电视上看起来那么容易。