房利美（Fannie Mae）正式名称为联邦国家抵押贷款协会（FNMA），是一家由**赞助的企业，由国会特许经营，旨在**住房拥有并为抵押贷款市场提供流动性。它成立于1938年大萧条时期，是新政的一部分。其目的是帮助中低收入借款人获得住房融资。

关键要点

• 房利美是由国会创立的**资助企业。
• 房利美并不向寻求融资的房主提供抵押贷款，但它确实通过二级抵押贷款市场购买和担保抵押贷款。
• 通过投资抵押贷款，房利美为包括银行、储蓄机构和信用合作社在内的贷款人创造了更多的流动性，从而使他们能够承销或为更多的抵押贷款提供资金。
• 房利美和房地美在2008年的金融危机中几近崩溃，但得到了纾困并被**接管；最终，他们偿还了他们为了生存而获得的数十亿美元。
• 房利美有计划帮助那些受COVID-19流行病影响的人，包括在2021年6月30日之前暂停止赎和驱逐。

房利美做什么

作为二级抵押贷款市场的参与者，房利美并不提供抵押贷款。相反，它通过购买或担保信用合作社、银行、储蓄机构和其他金融机构发行的抵押贷款，保持资金流向贷款人。它是二级市场抵押贷款的两大买家之一。另一个是它的兄弟房地美（Freddie Mac），即联邦住房贷款抵押公司（Federal Home Loan Mortgage Corporation），它也是国会特许的GSE。

房利美在二级市场购买抵押贷款后，将这些抵押贷款集中起来，形成抵押贷款支持证券（MBS）。住房抵押贷款证券（MBS）是由抵押贷款或抵押贷款池担保的资产支持证券。房利美的抵押贷款支持证券随后由保险公司、养老基金和投资银行等机构购买。它保证支付抵押贷款证券的本金和利息。

房利美也有自己的投资组合，通常称为保留投资组合，投资于自己和其他机构的抵押贷款支持证券。房利美发行债券，称为机构债券，为其保留的投资组合提供资金。

通过对抵押贷款市场的投资，房利美为贷款人创造了流动性，进而允许他们承销或为额外的抵押贷款提供资金。2019年，房利美向抵押贷款市场提供了6500亿美元的流动资金，帮助低收入美国人购买、再融资或租赁了约300万套住房。

房利美股票

房利美自1968年开始上市交易，直到2010年，它在纽约证券交易所（NYSE）上市交易。在大萧条及其对房地产市场的影响之后，房利美因未能达到纽交所规定的最低收盘价要求而被迫退市。房利美现在进行场外交易。

2008年下半年，房利美和房地美通过联邦住房金融局（FHFA）的监管权被**接管。美国财政部提供了1915亿美元来保持这两个国家的偿债能力。两个机构都还钱了，还有一些。

2012年8月，有关房利美股息义务的条款发生了变化，因此美国财政部在每个季度末都要求获得任何利润，并在出现赤字时提供资本。2019年9月，财政部和FHFA宣布，房利美和房地美可以开始保持盈利，以分别支撑250亿美元和200亿美元的资本储备。此举是朝着两人脱离监护权的过渡迈出的一步。

房利美贷款要求

要与房利美做生意，抵押贷款机构必须遵守联邦**发布的关于次级贷款的声明。该声明阐述了与次级贷款相关的几种风险，如低的入门级利率和较高的可变利率；对利率可能增加多少有很高的限制；仅限于无借款人收入文件；和产品特点，使频繁的贷款再融资的可能性。

房利美购买和担保的抵押贷款必须符合严格的标准。例如，2021年单户住房的常规贷款限额为548250美元（高于2020年的51.04万美元），大部分地区为822375美元（高于2020年的76.56万美元），包括夏威夷和阿拉斯加在内的高成本地区为822375美元。FHFA设定了这些限制。

要获得由房利美支持的贷款，你必须通过一家经批准的贷款机构。除了上述避免次级贷款外，贷款人还必须符合资格和承销标准，以确保融资的信贷质量。

房利美购买并担保的抵押贷款称为

如何申请房利美抵押贷款

当您找到有资格发放房利美担保贷款的贷款人时，我们会指导您填写统一的住宅贷款申请表。你需要收集并提供财务信息和文件。这包括就业记录和你的总收入和支持这些的报表，如W-2或1099表格。您还必须提供每月债务的总额，如信用卡余额、汽车付款、赡养费和子女抚养费。

一般来说，贷款人更愿意遵循28/36规则，即一个家庭的住房支出不得超过月收入的28%，还本付息（包括抵押贷款和汽车贷款）不得超过36%。房利美将接受36%的最高债务收入比（DTI），不过如果借款人符合信用评分和存款准备金率要求，这一比例可能高达45%。如果您的DTI比率太高，那么您可以支付更大的首付，这将减少您每月的成本。虽然20%的首付被认为是理想的，但一些借款人可能只需付3%的首付。

购房者还必须满足最低信贷要求，才有资格获得房利美支持的抵押贷款。对于作为主要居所的独栋住宅，FICO的固定利率贷款得分至少为620，可调利率抵押贷款（ARMs）得分至少为640。当然，你的FICO分数越高，你就越有资格获得最低的可用利率。

贷款修改

房贷危机之后，房利美开始关注贷款修改。贷款修改改变了现有抵押贷款的条件，以帮助借款人避免违约，最终丧失抵押品赎回权，并最终失去家园。修改可以包括降低利率和延长贷款期限，这将降低每月付款。自2008年9月以来，房利美和房地美已完成逾237万笔贷款修改。

房利美回家路

当房利美作为房主/投资者的抵押贷款出现止赎，或通过契约代替止赎或没收获得房产时，房利美试图及时**房产，以尽量减少对社区的潜在影响。HomePath.com是房利美（Fannie Mae）的网站，购房者和投资者可以在该网站上搜索这些房产并提供报价，而房利美（Fannie Mae）的HomeReady则为这些房产提供买家融资产品。

在某些情况下，可以提供特别资金。其中包括结算成本援助、3%的首付以及捆绑在贷款中的改善成本。

HomePath.com独家提供房利美拥有的房产，包括独栋住宅、联排别墅和公寓。房利美利用当地的房地产专业人士来准备、维护和列出待售房产。大多数房源都有照片、房产描述和其他细节，包括学校和社区信息。

房屋的数量、类型和销售价格因市场而异，HomePath.com上的房屋状况也是如此。虽然有些房屋已经准备好入住，但有些房屋需要维修，甚至需要大面积翻修。每套房产按“原样”**。

房利美和柯维德-19

由于冠状病毒大流行带来的经济影响，无数房主发现自己陷入了无力支付抵押贷款的境地。为了帮助解决这一问题，2020年3月通过的《冠状病毒援助、救济和经济安全法案》（Coronavirus Aid，Relief，and Economic Security，CARES）要求持有联邦**支持抵押贷款的贷款机构给予受流行病影响的客户最多180天的宽限期，并推迟取消抵押品赎回权相关的驱逐。

作为这项工作的一部分，房利美为其单一家庭抵押贷款的借款人提供了以下抵押贷款援助和救济方案，这些借款人在当前的国家紧急情况下受到了财务影响：

• 能够通过联系抵押贷款服务商申请抵押贷款援助
• 在2021年6月30日之前暂停止赎销售和驱逐
• 有资格申请在12个月内减少或暂停按揭付款的延期计划
• 信贷局暂停在一项宽限计划中报告借款人的逾期付款，原因是目前的大流行造成的困难
• 暂缓计划中借款人不得收取滞纳金
• 一种要求，在延期后，服务商将与借款人合作制定一项永久性计划，以帮助维持或减少每月的付款金额（如有必要），包括贷款修改

如果你不确定房利美是否是你的**支持的抵押贷款提供商，你可以使用它的

此外，FHFA还对房利美和房地美支持的贷款制定了更加灵活的贷款和评估标准，以确保购房者在大流行期间能够关闭贷款，并确保所有相关方在整个过程中能够保持社会距离。这些标准现在允许：

• 购买和再融资贷款的替代评估（进行驾车和在线评估与现场评估）
• 记录收入和在贷款结束前核实就业情况的替代方法（例如，通过电子邮件核实就业情况）
• 扩大授权书的使用，以协助贷款结清（例如，电子签名）

有关记录收入和委托书的灵活性将于2021年4月30日到期，但备选评估灵活性已至少延长至2021年5月31日。

虽然《关怀法案》的一些初始保护措施已经到期，但美国总统拜登已将联邦担保抵押贷款的止赎延期至2021年6月30日。

房利美的再融资计划

从2021年6月5日开始，房利美将通过一项名为RefiNow的计划，为低收入抵押贷款持有人提供新的再融资选择，旨在降低他们的月供和利率。要符合条件，房主的收入必须达到或低于他们所在地区收入中位数（AMI）的80%。

这项计划旨在通过消除传统再融资过程中的一些障碍，提高支付能力，促进可持续住房拥有，帮助更多的房主进行再融资。”房利美高级副总裁兼单一家庭首席信贷风险官马洛伊·埃文斯（Malloy Evans）表示：“低收入借款人的再融资速度通常比高收入借款人慢，可能会错过节省住房成本的机会。”。

如果房主不确定房利美是否拥有他们的抵押贷款，他们可以访问房利美的贷款查询工具。

RefiNow计划为房主提供了几个好处。首先，它要求房主的利率至少降低50个基点，并在房主每月的按揭付款中至少节省50美元。第二，房利美将在贷款购买时向贷款人提供500美元的信贷，如果交易获得了评估，这笔信贷必须从贷款人转给房主。最后，该计划免除房利美以30万美元或以下余额向贷款人收取的50个基点的前期不利市场再融资费用。

要获得再融资资格，房主必须满足以下条件：

• 持有房利美担保的抵押贷款，抵押贷款由一套主要住宅担保。
• 当前收入等于或低于AMI的80%（不是原始贷款发放时的收入）。
• 在过去六个月内从未错过按揭付款，而在过去十二个月内错过按揭付款的个案亦不超过一宗。
• 拥有贷款价值比高达97%、债务收入比为65%或更低、FICO最低分数为620分的抵押贷款。