在COVID-19大流行的影响下,抵押贷款利率在2020年和2021年初屡屡创下历史新低。过去几周,利率开始走高,今年可能继续小幅上升。如果你想得到抵押贷款或再融资一个你已经有,有很多因素要考虑。
抵押贷款利率受到许多不同因素的影响:经济环境、通货膨胀和美联储。
美联储(Fed)的联邦基金利率(Fed Funds Rate)是影响各种其他利率的关键隔夜银行贷款利率,自2020年3月15日COVID-19大流行开始以来,一直维持在0.0%至0.25%的目标区间。
随着2021年经济复苏,美联储可能会开始加息,这可能会对你的抵押贷款利率产生整体影响。何时和如何取决于你有什么样的抵押贷款。长期固定利率抵押贷款与美国长期国债收益率挂钩。当这些收益率上升时,利率也会上升。可调利率抵押贷款(ARMs)和房屋净值信贷额度(HELOC)与最优惠贷款利率挂钩。当美联储提高利率时,银行会提高他们的最优惠利率,因此也会提高你的抵押贷款利率。
房地美的数据显示,30年期固定利率抵押贷款平均利率上周上升至3.17%,平均上升0.7个百分点(积分是贷款人除利率外必须支付的费用,等于贷款总额的1%)。 尽管利率仍接近2021年1月创下的2.65%的历史低点,但在过去六周内一直在上升。 随着越来越多的美国人接种疫苗,更多的企业重新开业,以及更多的**资金帮助提振经济,预计未来几个月利率将小幅上升。
随着经济持续走强并影响抵押贷款利率,我们认为有必要为计划获得新抵押贷款的人考虑一些注意事项。
从货币政策到通货膨胀,再到经济增长速度,所有这些都会影响抵押贷款利率。
贷款人审查你的信用报告,以确定你是否有资格获得贷款和利率。根据法律规定,您有权每年从“三大”信用评级机构Equifax、益百利和TransUnion获得一份免费的信用报告。仔细看看你的信用报告,确保它是准确的。如果有任何错误,你应该立即采取措施加以纠正。
注意可疑物品、身份盗窃、不再属于你的前配偶提供的数据、过期信息和已关闭账户的错误标记。跟进报告项目的贷款人或债权人,确保直接向三家机构报告不一致的情况。
一般来说,高信用分数意味着你有资格获得更好的抵押贷款,所以尽可能高的抵押贷款是值得的。最常见的是FICO评分,很多金融机构每月免费为客户提供。您也可以从三个信用评级机构中的一个购买FICO分数。
为了提高你的信用评分,还清债务,设立付款提醒,按时支付账单,保持信用卡和循环信用余额低,并减少债务数额。最好的方法之一就是停止使用(或限制使用)你的信用卡。
放贷者会查看你的债务收入比率或债务偿还率,而你的总收入则是用来衡量你管理每月付款的能力。他们也用它来确定你能负担得起多少房子。贷款人喜欢看到债务与收入的比率低于36%,其中不超过28%的债务用于抵押贷款,或前端比率。这些比率越强,你的抵押贷款利率就越好。
有两种方法可以降低你的债务收入比,从而获得更好的抵押贷款利率:
虽然这些选择都是可能的,但请记住,这两种选择都不容易实现。
记住,获得一定数额的资格并不意味着你要花那么多钱买房。
保守的做法是将不超过30%的实得工资用于住房成本,包括抵押贷款、房产税、房主保险和房主协会会费。如果你真的想确定你的价格范围,别忘了加上维护费用。
在买房子的时候,决定什么是更重要的:有一个更贵的房子或者在你每个月的预算中有一点额外的活动空间。记住,作为一个有抵押贷款的房主是一个30年的承诺。
抵押贷款利率已经开始从历史低点小幅上升,而且可能会继续从历史低点上升,因此现在可能不是再融资的合适时机。但你也许可以通过缩短贷款期限来省钱。
例如,从一个30年固定利率抵押贷款到一个15年期贷款,利率更好,或通过套现再融资,其中你的新按揭金额大于现有的。这允许你利用你的家庭资产来偿还其他债务。即使你的月供会增加,你最终也可以通过偿还利息更高的债务来省钱,比如汽车贷款、学生贷款和/或信用卡。
在做任何再融资之前,你应该仔细分析一下数据,以确保你不会增加你的财务压力。
即使是利率的一个小变动,也会对月供、贷款过程中支付的利息金额以及你有资格获得的贷款(和房子)的规模产生很大的影响。
例如,如果你有一笔20万美元的30年期固定利率抵押贷款,利率为4%,那么你的月供为954.83美元,总利息为143739.01美元。将利率提高0.5%(总共4.5%),你将看到每月支付1013.37美元,你支付的利息总额将是164813.42美元——30年来每天大约多支付2美元。
鉴于以上情况,最好的办法是提高你的信用评分、信用历史和债务收入比率,这样你就可以获得最好的利率。当然,不要承担你能负担得起的更多的房子。
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