什么是负担能力指数(an affordability index)？

负担能力指数是衡量一个普通人在特定地区购买特定物品（如房子）的能力。负担能力指数用100来表示收入中位数的人的地位，超过100表示一个项目不太可能负担得起，低于100表示一个项目更负担得起。

关键要点

• 负担能力指数衡量一个人的负担能力项目，假设他们赚取的是他们的国家或地区的中等家庭收入。
• 最常见的可承受性指数集中在住房方面，因为这被视为一个地区总体生活成本的代表。
• 生活成本指数是一种具有更广泛数据点的可承受性指数，以便在住房可承受性几乎相等的情况下进行更深入的比较。
• 种族对住房负担能力有影响。

了解负担能力指数

负担能力指数通常与住房成本有关。住房负担能力指数通常比较不同地点的购房成本。高于100分表示一个典型的家庭可能很难获得该地区住房的抵押贷款资格，而100分表示典型的家庭有足够的钱获得抵押贷款资格。

由于住房往往是一个家庭面临的最大开支之一，住房负担能力指数被视为该地区生活成本的总体指标。然而，有更详细的指数，可用于地区之间有几乎相等的住房负担能力指数读数。生活成本指数比住房指数要深入得多，而是将一篮子商品和服务的成本考虑在内，以便在城市基础上进行比较。

历史上较低的抵押贷款利率不足以抵消房价的升值，导致住房负担能力指数居高不下。

美国住房负担能力指数分析

有许多住房负担能力指数，但在美国最受关注的是综合住房负担能力指数。该指数由全国房地产经纪人协会（NAR）每月公布。它衡量的是中等家庭收入相对于购买中等价位房屋所需收入的比例。

从数据上看，很明显，在很长一段时间内，美国的住房并没有达到100分的可负担水平。该指数自1985年以来一直没有低于100点，当时为94.8，而从1986年到1991年，该指数仅在100点的10点以内。2005年到2007年，该指数第二次跌至100点，预示着引发大萧条的房地产市场崩溃。然而，除了这些短暂的时期外，综合住房负担能力指数一直远高于100，在2012年达到196.5的高点。 2020年11月，综合住房负担能力指数为168.2，远高于2018年的146.3，也高于2019年的159.5。

住房负担能力虽然仍高于100，但1990年至2008年期间的家庭负担能力要好于2009年至2020年。 有趣的是，尽管2006年至2012年期间房价指数大幅下跌，但这一时期房价指数几乎一直在持续增长。 在全国范围内，通常有两个关键因素抵消了房价的上涨。首先，自上世纪90年代以来，住房抵押贷款一直处于或接近历史低点。 这些低利率使得房屋拥有成本很低，但也有助于升值。然而，由于第二个因素，即家庭收入中位数的增长，抵押贷款利率优势在过去一直停滞不前。2008年至2014年间，收入中位数下降而非增长，这导致住房支付能力指数进一步飙升至100以上。

主要结论是，在中等收入没有增长的情况下，低抵押贷款利率不足以抵消房价的上涨。自2014年以来，收入中值已经恢复并开始再次增长，因此美国的综合住房负担能力指数虽然仍处于历史高位，但已从近期高点有所回落。 2020年收入中位数的数据尚未公布, 但是，COVID-19大流行的经济影响可能会导致其近期增长受挫，从而导致更高的指数得分。

住房负担能力和种族

NAR的综合住房负担能力指数没有考虑种族因素，我们研究的其他几个住房负担能力指数也没有考虑种族因素。然而，住房负担能力确实因你是白人、黑人、拉丁美洲人还是亚洲人而有所不同。NAR的研究“2021年美国种族和购房概况”提供了一些有启发性的数据。例如，在2019年，一个典型的白人家庭（188200美元）的净资产是黑人家庭（24100美元）的8倍。 白人家庭的住房拥有率为69.8%，而黑人家庭为42.0%，拉丁裔家庭为48.1%，亚裔家庭为60.7%。 截至2020年12月，美国现房价格中值为30.98万美元。根据全国范围内的数据，只有43%的美国黑人能负担得起这一数字，而拉丁美洲人的这一数字为54%，白人的这一数字为64%，亚洲人的这一数字为71%。

一些群体比其他群体更难获得抵押贷款。2019年，10%的黑人购房者被拒绝抵押贷款，而拉丁美洲购房者中这一比例为6%，白人或亚裔购房者中这一比例仅为4%。尽管如此，黑人比白人（76%）更需要为购房提供资金（81%），而平均收入（近70000美元）明显低于白人（90000美元）。 当然，各州的房价和房源情况各不相同，一项引人注目的统计显示，2019年爱达荷州、新墨西哥州、北达科他州、佛蒙特州和怀俄明州五个州根本没有黑人购房者。