什么是反向抵押(a reverse mortgage)？

总之，反向抵押贷款就是贷款。一个62岁或以上的拥有大量房屋净值的房主可以以房屋价值为抵押借款，并以一次性付款、每月固定付款或信贷额度的形式获得资金。与用于买房的远期抵押贷款不同，反向抵押贷款不需要房主支付任何贷款。

相反，当借款人死亡、永久搬走或**房屋时，整个贷款余额将到期应付。联邦法规要求贷款机构组织交易，使贷款金额不超过房屋价值，如果贷款余额确实超过房屋价值，借款人或借款人的遗产将不负责支付差额。一种可能发生的方法是通过房屋的市场价值下降；另一个问题是，如果借款人的寿命很长。

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反向抵押贷款是如何运作的？

股本中的现金

反向抵押贷款可以为那些净值主要与房屋价值挂钩的老年人提供急需的现金。另一方面，这些贷款可能成本高昂，复杂，而且容易受到诈骗。本文将教你反向抵押贷款是如何运作的，以及如何保护自己免受陷阱的伤害，这样你就可以做出一个明智的决定，这样的贷款是否适合你或你的父母。

美国国家反向抵押贷款协会（National Reverse Mortgage Lenders Association）的数据显示，2019年第一季度，62岁及以上的房主持有7.14万亿美元的房屋净值。这一数字创下自2000年开始衡量以来的历史新高，突显出房屋净值对于退休年龄的成年人来说是多么巨大的财富来源。 房屋净值是唯一可用的财富，如果你**和缩小或借贷的股权。而这正是反向抵押贷款发挥作用的地方，尤其是对于收入有限、其他资产很少的退休人员。

关键要点

• 反向抵押贷款是为62岁及以上老人提供的一种贷款。
• 反向抵押贷款允许房主将他们的房屋净值转换成现金收入，而无需每月支付抵押贷款。
• 大多数反向抵押贷款都有联邦**的保险，但要当心针对老年人的一系列反向抵押贷款骗局。
• 对某些人来说，反向抵押贷款可能是一个伟大的财务决策，但对其他人来说则是一个糟糕的决策。在决定之前，一定要了解反向抵押贷款是如何运作的，以及它们对你和你的家庭意味着什么。

反向抵押贷款的工作原理

有了反向抵押贷款，房主不再向贷款人付款，而是向房主付款。房主可以选择如何收到这些付款（我们将在下一节中解释这些选择），并且只支付所收到收益的利息。利息计入贷款余额，这样房主就不用提前支付任何费用。房主还保留房屋所有权。在贷款期限内，房主的债务增加，房屋净值减少。

与远期抵押贷款一样，房屋是反向抵押贷款的抵押品。当房主搬家或去世时，房屋**所得归贷款人，用于偿还反向抵押贷款的本金、利息、抵押贷款保险和费用。任何超出借款的销售收入都归房主（如果还活着）或房主的财产（如果房主已经去世）。在某些情况下，继承人可以选择还清抵押贷款，这样他们就可以保住房子。

反向抵押贷款收益不征税。虽然他们可能觉得自己是房主的收入，但国税局认为这笔钱是贷款预付款。

反向抵押贷款的类型

反向抵押贷款有三种类型。最常见的是房屋净值转换抵押贷款或HECM。HECM代表了几乎所有房屋价值低于765600美元的反向抵押贷款机构，是您最有可能获得的类型，因此这就是本文将讨论的类型。如果你的房子更值钱，你可以考虑一个巨型反向抵押贷款，也称为专有反向抵押贷款。

当您办理反向抵押贷款时，您可以选择以下六种方式之一获得收益：

1. 一次付清：当你的贷款结束时，立即得到所有的收益。这是固定利率的唯一选择。其他五个国家的利率可以调整。
2. 等额月供（年金）：只要至少有一个借款人居住在作为主要居所的房屋内，贷款人将向借款人支付稳定的款项。这也被称为任期计划。
3. 定期付款：贷款人在借款人选择的固定期限内（如10年）每月向借款人等额付款。
4. 信贷额度：房主可以根据需要借款。房主只支付从信贷额度实际借款的利息。
5. 每月等额还款加上信贷额度：只要至少有一个借款人将房屋作为主要住所，贷款人就可以提供稳定的每月还款。如果借款人在任何时候需要更多的钱，他们可以获得信贷额度。
6. 定期付款加上信贷额度：贷款人在借款人选择的固定期限内（如10年）每月向借款人等额付款。如果借款人在该期限内或之后需要更多资金，他们可以获得信贷额度。

也可以使用一种叫做“HECM购买”的反向抵押贷款来购买一套不同于你目前居住的房子。

在任何情况下，你通常需要至少50%的股权基于你的房子的当前价值，而不是你为它支付了资格的反向抵押贷款。标准因贷款人而异。

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2019年美国发行的反向抵押贷款数量，比上一年下降35.3%。

你能从中受益吗？

反向抵押贷款听起来很像房屋净值贷款或信贷额度。事实上，类似于这些贷款之一，反向抵押贷款可以提供一笔总金额或信贷额度，你可以根据需要获得多少你的房子你已经还清和你的房子的市场价值。但不像房屋净值贷款或信贷额度，你不需要有收入或良好的信贷资格，你不会作出任何贷款付款，而你占用的房子作为你的主要居所。

对于那些不想承担每月还贷的责任，或者由于现金流有限或信用差而无法获得房屋净值贷款或再融资的老年人来说，反向抵押贷款是获得房屋净值而不**房屋的唯一途径。

如果你没有资格获得这些贷款中的任何一个，还有什么选择使用房屋净值来资助你的退休？你可以卖掉房子，缩小规模，或者把房子卖给你的孩子或孙子孙女，把房子留在家里，如果你想继续住在房子里，甚至可以成为他们的租客。

利弊

一旦你62岁或更大，当你的房屋净值是你最大的资产，而你又没有其他途径获得足够的钱来支付你的基本生活开支时，反向抵押贷款是一个很好的获取现金的方式。反向抵押贷款允许你继续住在你的房子，只要你跟上物业税，维护和保险，不需要搬进养老院或辅助生活设施超过一年。

然而，采取反向抵押贷款意味着花费大量的股权你已经积累的利息和贷款费用，我们将在下面讨论。这也意味着你很可能无法将你的房子传给你的继承人。如果反向抵押贷款不能为你的财务问题提供一个长期的解决方案，仅仅是一个短期的，它可能不值得牺牲。

如果其他人，比如朋友、亲戚或室友，和你住在一起呢？如果你拿到了反向抵押贷款，那人在你去世后就没有任何权利继续住在这所房子里。

另一个问题，一些借款人遇到的反向抵押贷款是长期的抵押贷款收益。如果你选择了一个不能提供终生收入的付款计划，比如一次性付款或定期付款计划，或者如果你拿出一个信用额度，把它全部用光，当你需要的时候，你可能就没有钱了。

管理这些抵押贷款的规则

如果您拥有1976年6月15日当天或之后建造的房屋、公寓或联排别墅，或人造房屋，您可能有资格获得反向抵押贷款。根据联邦住房管理局（FHA）的规定，合作房屋所有者不能获得反向抵押贷款，因为他们在技术上并不拥有他们居住的房地产，而是拥有一家公司的股份。在纽约，合作社很常见，州法律进一步禁止合作社的反向抵押贷款，只允许他们在一到四个家庭的住宅和公寓。

虽然反向抵押贷款没有收入或信用评分要求，但他们仍然有关于谁符合条件的规定。你必须至少62岁，你必须拥有自己的房子自由和明确或有大量的股权（至少50%）。借款人必须支付发起费、预付保险费、持续抵押保险费、贷款服务费和利息。联邦**限制了贷款人对这些项目的收费。

如果房子到了**的时候被发现在水下，贷款人就不能追讨借款人或他们的继承人。他们还必须允许任何继承人在几个月内决定是要偿还反向抵押贷款，还是让贷款人卖掉房子来偿还贷款。

住房和城市发展部（HUD）要求所有预期的反向抵押贷款借款人完成HUD批准的咨询会议。这个咨询课程通常花费125美元左右，至少需要90分钟，并且考虑到你独特的财务和个人情况，应该涵盖反向抵押贷款的利弊。 它应该解释如何反向抵押贷款可能会影响您的资格医疗补助和补充保障收入。咨询师也应该检查一下你收到收益的不同方式。

你的责任，根据反向抵押贷款规则是保持最新的财产税和业主保险，并保持良好的维修家园。如果你停止在房子里住超过一年，即使是因为医疗原因而住在长期护理机构，你也必须偿还贷款，而贷款通常是通过**房子来完成的。

除了针对老年人的潜在骗局外，反向抵押贷款还有一些合法的风险。尽管最近进行了改革，但仍有寡妇或鳏夫在配偶死亡时可能失去家的情况。

涉及费用

住房和城市发展部于2017年10月调整了反向抵押贷款的保险费。由于如果贷款余额增长超过房屋价值，贷款人不能要求房主或其继承人偿还，保险费提供了一个资金池，贷款人可以利用，这样当这种情况发生时，他们就不会赔钱。

其中一个变化是，四分之三的借款人的预缴保费从0.5%增加到2.0%，四分之一的借款人的预缴保费从2.5%减少到2.0%。预付保费过去与借款人在第一年的贷款额挂钩，因为需要偿还现有抵押贷款的房主支付的利率更高，所以贷款最多。现在，所有借款人支付相同的2.0%的利率。先期保险费是根据房屋价值计算的，所以每估价10万美元，你就要付2000美元，30万美元的房子就是6000美元。

所有借款人还必须每年支付贷款金额的0.5%（以前为1.25%）的抵押贷款保险费。这一变化为借款人每年节省750美元，每10万美元借款，并有助于抵消更高的预付保费。这也意味着借款人的债务增长更慢，随着时间的推移，保留了更多的房主权益，为日后的生活提供了资金来源，或者增加了将房屋传给继承人的可能性。 

反向抵押贷款机构

要获得反向抵押贷款，你不能只去任何贷款人。反向抵押贷款是一种特殊产品，只有某些贷款人提供。一些最大的名字在反向抵押贷款包括美国顾问集团，一个反向抵押贷款，和自由之家股权解决方案。

与多家公司申请反向抵押是个好主意，看看哪家公司的利率和费用最低。尽管反向抵押贷款是联邦监管的，但每个贷款人的收费仍然有余地。

利率

只有一次付清的反向抵押贷款有固定的利率，当你的贷款结束时，它会立即给你所有的收益。其他五个选项有可调整的利率，这是有道理的，因为你是多年来借钱，而不是一次全部借钱，而且利率总是在变化。可变利率反向抵押贷款与伦敦银行同业拆借利率（LIBOR）挂钩。

除了其中一个基准利率外，贷款人还增加了1至3个百分点的利差。所以，如果伦敦银行同业拆借利率是2.5%，贷款利率是2%，你的反向抵押贷款利率将是4.5%。截至2020年1月，贷款人的利润率在1.5%到2.5%之间。在反向抵押贷款的有效期内的利息复合，并且您的信用评分不会影响您的反向抵押贷款利率或您的资格。

你能借多少？

你从反向抵押贷款中获得的收益将取决于贷款人和你的付款计划。对于HECM，您可以借款的金额将基于最年轻借款人的年龄、贷款利率以及您房屋的评估价值或FHA的最高索赔金额（截至2020年1月1日为765600美元）中的较小者。

然而，你不能100%地借出你家的价值，也不能借到任何靠近它的地方。你的部分房屋净值必须用来支付贷款的费用，包括抵押溢价和利息。关于你能借多少钱，你还需要知道以下几点：

• 贷款收益是根据最年轻借款人的年龄计算的，如果借款人已婚，则根据较年轻配偶的年龄计算，即使较年轻配偶不是借款人。借款人年龄越大，贷款收益越高。
• 抵押贷款利率越低，你能借的就越多。
• 你的房产估价越高，你能借的钱就越多。
• 一个强大的反向抵押贷款财务评估增加收益，你会收到，因为贷款人不会扣缴他们的一部分，以支付物业税和业主保险的代表你。

你实际能借的金额是基于所谓的初始本金限额。2018年1月，平均初始本金限额为211468美元，平均最高索赔额为412038美元。平均借款人的初始本金限额约为最高索赔额的58%。

**在2017年10月降低了初始本金限额，使得房主，尤其是年轻人更难获得反向抵押贷款。从好的方面来看，这一变化有助于借款人保留更多的股权。**降低限额的原因与改变保险费的原因相同：因为抵押贷款保险基金的赤字在过去一个财政年度几乎翻了一番。这是一个基金，支付贷款人和保护纳税人从反向抵押贷款损失。

为了使事情更加复杂，当你选择一次性贷款或信用额度时，你不能在第一年里借到所有初始本金限额。相反，如果你用这些钱偿还你的远期抵押贷款，你可以借到60%或更多。如果你选择一笔一次性的，你所得到的金额就是你所能得到的。如果你选择信用额度，你的信用额度会随着时间的推移而增长，但只有当你的额度中有未使用的资金。

反向抵押，你的配偶和继承人

夫妻双方都必须同意贷款，但双方都不必成为借款人，这种安排可能会造成问题。如果夫妻双方住在一个家中，但只有一方在反向抵押中被命名为借款人，另一方如果借款配偶先去世，另一方将面临失去家园的风险。反向抵押贷款必须在借款人去世时偿还，通常通过**房屋偿还。如果幸存配偶想保住房子，抵押贷款将不得不通过其他方式偿还，可能是通过昂贵的再融资。

如果只有一方持有房屋所有权，那么只有一方可能是借款人，可能是因为房屋是继承的，或者是因为房屋所有权早于婚姻。理想情况下，夫妻双方都将拥有所有权，并且都将是反向抵押贷款的借款人，这样，当第一方配偶死亡时，另一方继续获得反向抵押贷款收益，并可以继续住在房子里直到死亡。如果借款配偶必须搬进辅助生活设施或养老院一年或更长时间，非借款配偶甚至可能失去住房。

避免反向抵押贷款诈骗

由于反向抵押贷款这样一种潜在利润丰厚的产品，以及可能有认知障碍或拼命寻求金融救助的弱势借款人群体，骗局比比皆是。无良的销售商和房屋装修承包商把目标对准了老年人，帮助他们获得反向抵押贷款来支付房屋装修费用——换句话说，这样他们就可以得到报酬。供应商或承包商可能会或可能不会实际交付承诺的高质量工作；他们可能只是偷了房主的钱。

亲属、看护人和理财顾问也利用老年人的优势，利用委托书将房屋反向抵押，然后窃取收益，或者说服他们购买老年人只有通过获得反向抵押才能负担得起的金融产品，如年金或终身保险。这笔交易可能只符合所谓的财务顾问的最佳利益。这些只是一些反向抵押贷款诈骗，可以绊倒不知情的房主。

这样做是为了避免丧失抵押品赎回权

与反向抵押贷款相关的另一个危险是丧失抵押品赎回权的可能性。即使借款人不负责支付任何抵押贷款，因此不能成为拖欠他们-反向抵押贷款要求借款人满足某些条件。不满足这些条件允许贷款人取消抵押品赎回权。

作为一个反向抵押贷款借款人，你必须住在家里，并维护它。如果房屋年久失修，到了**的时候就不值公平市价了，贷款人也无法全额收回发放给借款人的房款。反向抵押贷款也被要求保持最新的财产税和房主保险。同样，贷款人强加这些要求，以保护其在家中的利益。如果你不交房产税，你所在的地方税务机关就可以没收房子。如果你没有房主保险，房子又着火了，贷款人的抵押物就受损了。

根据reverse mortgage Insight的分析，从2009年到2017年，大约五分之一的反向抵押止赎是由于借款人未能缴纳房产税或保险造成的。

底线

反向抵押贷款可以是一个有用的金融工具，为资深业主谁知道如何贷款工作和权衡涉及。理想情况下，任何有兴趣申请反向抵押贷款的人都会花时间彻底了解这些贷款是如何运作的。这样一来，没有无良的贷款人或掠夺性的骗子可以捕食他们，他们将能够作出一个明智的决定，即使他们得到了一个劣质的反向抵押贷款顾问和贷款不会带来任何不愉快的惊喜。

即使反向抵押贷款是由最有信誉的贷款人发行的，它仍然是一个复杂的产品。借款人必须花时间对自己进行教育，以确保他们在如何使用房屋净值方面做出了最佳选择。