不断上涨的房价和强势美元可能会使非美国公民难以在纽约、迈阿密和旧金山等曾经备受青睐的城市用现金买房。因此，更多的外国买家正在为住宅房地产融资。然而，非美国公民在申请抵押贷款时必须考虑许多因素以及明显的不利因素，包括额外的贷款人要求、更高的借款成本和更为繁重的审批程序。

关键要点

•  外国房地产买家不能使用房利美或房地美的贷款，而往往被迫使用利率较高的不合格贷款。
• 不过，持工作**或绿卡的外国人可以获得房利美或联邦住房管理局贷款的资格。
• 贷款人将要求更大的首付通常为30%或更多，并有更严格的贷款要求。
• 非美国公民的抵押过程也需要更长的时间，而**房产也意味着更高的税收。

没有房利美和房地美

由于拥有或担保大部分美国住房贷款的抵押贷款巨头房利美和房地美不会从抵押贷款机构购买非美国公民贷款，因此贷款人必须将这些抵押贷款记在自己的账上。

除了无法在二级市场轻松**这些贷款外，这些贷款的吸引力也较低，因为追查海外拖欠的借款人更为困难。

高价抵押贷款

许多银行，包括一些大牌机构，都会向居住在美国境外的外国人提供贷款，但它们不依赖传统的抵押贷款，而是提供不符合规定的贷款，有自己的承销指南，而且利率往往更高。

更大的首付

由于外国买家的信用风险较高，贷款机构要求更高的最低首付。放贷人通常会要求外国买家在发放贷款前支付30%或以上的首付。

更严格的审批程序

对于没有美国纳税申报表或国内信用记录的非美国公民来说，收入和信用验证更为复杂。贷款人通常会要求在申请人的母国提交银行对账单和纳税申报表。代替信用报告，他们可能需要几个月的信用卡账单来调查借贷习惯。

它需要更长的时间

对于非美国公民来说，抵押贷款审批过程可能需要更长的时间。为了加快承销过程，请向在您的母国和美国都有业务的全球银行申请抵押贷款。在某些情况下，您也可能有资格获得较低的利率。

绿卡或工作**给你更多的选择

如果你在美国合法工作，甚至持有临时工作**，或者是持有绿卡的永久居民，你就有资格获得房利美或FHA贷款。您可能需要向贷款人提供其他信息，以证明您的身份或您的工作**将延期。

税收将是一个问题

作为外国买家，请考虑多个国家的税法。不同的国家与美国有不同的税收协定。当你**时，你将被征收美国资本利得税，美国国税局（IRS）将自动扣除总购买价格的10%，然后在你提交美国纳税申报表时进行相应调整。

底线

根据美国全国房地产经纪人协会（NAR）2016年的一份报告，考虑到获得贷款的障碍，47%的外国买家决定用现金购买住宅物业。然而，如果这不可能，可以考虑在美国经济实惠的地区购买房产，在那里你可以付现金。