在过去的50年里，美国买房的梦想经历了相当大的变化，扩展到第二套，或者说度假房。但是湖边的这些小屋，山上的小屋和海滩上的小屋，一年中90%的时间里都是空的，而他们的主人却在为下一个假期准备时间，并为抵押贷款和房产税买单。

当然，当你不能在度假屋的时候，有一种替代方法可以让你的度假屋尘土飞扬：把它租给其他想享受一段时间远离工作的人。虽然租房是有利可图的，但你需要考虑税收问题。

关键要点

• 国税局认为 第二套住房是投资性房地产 如果你在里面住了不到两个星期，剩下的时间就要租了。
• 租金损失只能从其他租金、你不经营的私人合伙企业或S公司的收入中冲销。
• 你拥有的时间长度 度假屋 影响你缴纳的资本利得税。
• 如果您拥有第二套住房用于租赁，并且您的AGI低于15万美元， 开始积极管理它。

提供第二套住房

购买和维护二手住宅是一个巨大的财务决策。第二套房子有你的第一套房子的所有费用，通常更多，但没有从国税局轻松注销。

如果你正在考虑购买第二套住房，第一步就是决定你是用抵押贷款还是用现金支付。为了帮助你做出决定，使用抵押计算器来研究你度假房产所在地区贷款人的利率。然后，一旦你收集了你每月偿还抵押贷款的总成本的估计数，再检查一下你的财务状况，看看是抵押贷款还是付现金更有意义。

如果你打算买一套度假屋，但没有全现金购买的资金，请注意，美国国税局已经堵住了一个漏洞，你可以用第二次抵押贷款购买一套独立的投资性房产，同时还可以扣除你的个人抵押贷款利息。如果你打算借第二套房子，你就得再办理一笔贷款，可以扣除利息税。

740万

数据显示，美国有资格享受第二套住房抵押贷款税减免的住房数量，相当于总住房存量的5.6% 这个

美国国税局关于度假屋投资的报告

如果你拥有一套房子，租期不到15天，你就不必申报收入。然而，如果你在第二套房子里呆了不到两个星期，然后试图在剩下的时间里租下来，美国国税局认为这是一种投资性房地产。重要的是要记住，对你在树林中的小屋的需求可能只有在高峰时期才会出现——这段时期你可能想自己使用这处房产。

第二套住房似乎是国税局的一个灰色地带。所有的租金损失都是“被动损失”或“爱好损失”。这些损失只能从其他被动活动的收入中冲销，如其他租金、你不帮助经营的私人合伙企业或S公司。你不能使用的被动损失被结转，直到你卖掉度假屋。当你**房产时，你可以用过去的损失来抵消任何收益。如果您在**后有额外的被动损失冲销，您可以向常规收入索赔。

根据美国国税局2019纳税年度的最新指引，如果出现以下情况，您每年最多可扣除25000美元：

• 你调整后的总收入不到10万美元
• 您积极参与物业管理

尽管大多数有能力购买第二套住房的人的调整后总收入（AGI）将远远高于这些数字，但这一税收减免在15万美元的调整后总收入（AGI）下消失了。如果你的AGI在$100000到$150000之间，你有资格获得一半的扣除额。积极参与是最大的挑战。如果您或您的配偶想成为一名合格的房地产专业人士，并积极管理物业以弥补被动损失，您可以使用每年的扣除额。不过，请注意，国税局不太可能相信你有一份全职工作，**做物业经理。你将需要一份详细的日志，说明为什么，何时，何地，以及你作为一名物业经理在做什么，以证明你的情况，并采取扣除。

对于大多数拥有第二套住房的人来说，将其归类为混合用途房地产（出于税收目的）并在一年内将其出租14晚才免税，这样他们会得到更好的服务。

**度假屋

热门度假区的房产通常会比平均升值幅度更高，所以有时你可能会想套现并**。你拥有度假屋的时间长短会影响你的资本利得税。如果你在一年前卖出，你将受到短期资本收益率的影响。如果您在一年后**，您的联邦税将按长期资本收益率计算。

然而，如果你愿意完全搬迁，你可以做一些闪避。如果你**了个人免税额为25万美元的主要居所，搬进度假屋并将其申报为新的主要居所，你将能够再次使用25万美元（夫妻50万美元）的免税额——前提是你在以前的度假屋居住两年。不幸的是，这一战略往往只适用于自营职业者或退休人员。对于已转换为主要居所的度假屋，资本收益除外条款的使用也有其他限制。

根据2018年的最新数据，近60%的美国人持有某种形式的人寿保险。

如果你决定成为第二个房东，而你的AGI低于15万美元，你最好的做法可能是 积极参与管理自己的财产。

给第二个房主的建议

如果你有第二套房子是为了出租，而你的AGI低于15万美元，那么就进去，开始积极管理它。这意味着您将无法使用代理来查找租户。你将亲自安排维修，但这将给你消极的损失注销。

如果主动管理不吸引你或者你的AGI太高，花更多的时间在机舱里，把它变成一个混合用途的财产，而不是一个投资财产。这意味着税收随着名称的改变而改变，主要是你不能使用被动损失。但你可以申请一定比例的抵押贷款利息和财产税作为所得税的扣除额。