第1回（全4回）：家計を整える

1. 1 信用を強化するFICOスコアは300から850まであり、高ければ高いほど良い金利が適用されます。4.5％の金利の住宅ローンと5％の金利の住宅ローンの違いは、ローン期間中に何万ドルも意味することがあります。無料の信用調査書を入手すれば、貸し手があなたのクレジットヒストリーをどう見ているかを知ることができます。クレジットカードを完済し、クレジットの紛争や延滞を解決する。一般的に、650～700点のスコアは平均的な金利が適用されます。一般に、スコアが高ければ少なくとも1/4％の金利引き下げの対象となりますが、650点以下では通常、金利が上昇し、時には深刻な事態になることもあります。

2. 2 事前審査を受け、金融トラブルに巻き込まれることなく実際に支払える金額を判断する。2週間以内に複数の金融機関に申し込んで、照会が信用情報に悪影響を与えないようにしましょう。不動産業者に連絡する前にこれを行うことで、誤ってあなたが買うことができない[家]と恋に落ちることなく、あなたが買うことができるものの良いアイデアを持っています。事前承認されたバイヤーは、ほとんどの場合、貸し手からゴーサインが出るので、クロージングが成功する前に取引が破棄されるリスクが少ないということです。という違いがあります。Pre-approvalとは、通常、貸し手があなたの財務状況を見た上で、融資をする用意があることを意味します。Pre-Qualificationは、貸し手があなたがどれだけのお金を借りることができるかを見積もっていることを意味するだけです。融資を受けられるというわけではありません。

3. 3 住宅ローンの買い物ちょっと待ってください。なぜ、家を買うと決める前に、住宅ローンの買い物をしたいのですか？完全に逆じゃないですか？必ずしもそうとは限りません。住宅を購入する前に住宅ローンを購入する最大の理由は、いくら借りられるかを事前に正確に把握することができるからです。あまりにも多くの人が、自分たちには買えない家に恋をしています。家の費用をまかなえる住宅ローンを探すのに苦労している。住宅ローンが先で、家が後というのは魅力がないように思えるかもしれませんが、その方がスマートです。その家が自分の価格帯にあるのか、それとも範囲外なのかがすぐにわかるのです。これは、住宅ローンを購入する際に確かめる必要はありませんが、住宅ローンの計算に含まれるはずです。大まかなイメージを持つことが大切です。これについては、記事の後半で詳しく説明します。金融機関がどのような比率で融資の可否を判断しているかを知る"28と36」は、よく使われる比率です。つまり、総収入（税金を払う前）の28%で、予定されている住宅費（住宅ローンの元金と利息、不動産税や保険料など）を賄わなければならないのです。借入金残高と住居費を合わせた月々の返済額が、総収入の36％を超えないこと。月収合計の個々のパーセンテージを求めます（3750ドルの28％、36％＝1050ドル、1350ドル）。借入金残高の毎月の支払額が（300円）の差額を超えると、審査に通らないことがあります。

4. 4 初回購入者向けの制度を確認する初めて住宅を購入する人に適したプログラムであれば、通常、頭金要件が低く設定されています。これらのプログラムは、国や地方自治体によって提供されています。また、401(k)やRoth IRAから10,000ドルまでならペナルティなしで取得することができます。これらの資産を担保にした借入の具体的な内容については、証券会社や勤務先の人事課に問い合わせてください。

5. 5 弁護士に相談・依頼する（任意）もし、あなたが家を買うのが簡単なことだと思うなら、不動産業者、エスクロー会社、そしておそらくモーゲージブローカーが必要なだけかもしれません。しかし、それにしても、物事が予想通りに進むというのは、どういうときなのだろう。誠実で評判の良い、（比較的）安価な弁護士を雇うこと。弁護士費用は、購入する家の総費用に比べれば、雀の涙ほどだ。あなたは、差し押さえか検認中、つまり故人の財産の一部として分配される家を購入することになります。売り手がすぐに取引を取りやめようとしているのではないか、信用できないのではないかと疑ってしまうのです。あなたの州では、クロージングに弁護士が立ち会うことが義務付けられています。現在、6つの州で弁護士の同席が義務付けられています。あなたの州の不動産委員会に問い合わせて、これがあなたの州で一般的に行われているかどうかを調べてください。また、契約前に弁護士に相談するのも良い方法です。

第2回／全4回：住まいを買う

1. 1 探索・交渉の代理となる優秀な不動産業者を探す。不動産業者は、次のようにする必要があります：愛想の良い、オープン、興味を持って、リラックスして、自信を持って、資格。ブローカーのレート、アプローチ、経験、トレーニングを知ること。米国では、売り手は不動産業者に手数料を支払い、買い手は不動産業者に代理を依頼することで手数料を支払う場合があります。地元に住み、フルタイムで働き、年に数件の物件を完成させ、忙しいという評判の不動産屋を探すことです。詳しくは「不動産会社の選び方」をご覧ください。不動産業者の仕事は、特定の住宅を買いたい人と売りたい人をマッチングさせることです。そのため、不動産業者は住宅を売ることに関心を持っています。非常に良い不動産業者は、右の買い手に右の家を販売するために彼女の経験を使用します - あなた。不動産業者は、学校、近隣のショッピング施設、物件のゾーニング、近隣の建物、近隣物件の築年数と価値、成長率、その他あなたが興味を持つであろう地域に関するあらゆる統計について教えてくれるでしょう。

2. 2 MLSアラートサービスに登録し、お住まいの地域の物件を検索することができます。マルチプルリスティングサービスは、あなたの価格帯で何が売りに出されているかを知ることができます。代理店が代行します。不動産業者を通して登録している場合、住宅を見るためにリスティング・エージェントに直接電話するのは悪い習慣です。あなたはエージェントがあなたを表現することを意図しない限り、あなたのための仕事をするためにそれらを求めてはいけない - 彼らは、クライアントが家を買うまで支払われない、とあなたが家を買うためにそれらを使用するつもりがない知っているときに無料で動作するようにそれらを求めることは公平ではありません！それはあなたのために仕事をするためにそれらを求めてはいけない。
3. 3 手の届く範囲での家探しを始める。ほとんどの金融機関は、住宅ローンと借金の支払いは月収の合計の38％以下にすることを推奨しています。つまり、どの月も給与の38％以上は住宅ローンの返済に充てないということです。オンラインのホームアダビリティカリキュレーターを使って、自分のスイートスポットを見つけるとよいでしょう。ただし、マイホームを購入できる金額を知るには、下の表のように、クレジットカードや学生ローンなど、現在の月々の請求額を集計し、収入と比較してみるとよいでしょう。

4. 4 自分が本当に家に求めているものは何なのか、考え始める。すでに漠然としたイメージを持っているかもしれませんが、天使は細部に宿るものなのです。あなたやあなたの家族が少し考えてみるべきことがいくつかあります。数年後、あなたとあなたの家族に必要なものは何でしょうか？今はまだご夫婦だけかもしれませんが、将来的にお子さんのご予定はありますか？2人で住むのに適した家も、3人、4人では拷問のようなものです。どんなトレードオフをするのか？つまり、何を優先するかということです。住宅購入はシンプルであると信じたいところですが、複雑な試練であることが多く、妥協しなければならないこともあります。広い裏庭よりも、安全な地域や良い学校を重視しているのでしょうか？広くて豪華な寝室よりも、作業しやすい広いキッチンが必要なのでしょうか？ピンチの時に犠牲にできるものは？今後数年間で収入が増える見込みはありますか？収入が連続して3％増えていて、安定した業種に就いていれば、高くても無理のない住宅ローンの購入は可能なので安心かもしれません。多くの住宅購入者は、比較的高価なものを購入し、1年か2年後に住宅ローンに成長する。

5. 5 住みたい地域を決める。近くに何があるか調べてみる。価格、家のデザイン、買い物や学校、その他の設備に近いかどうかを見てください。町の新聞を読み、あれば地元の人と話をする。家だけでなく、近所や近くの家の状態も見て、目の前にある唯一の宝石を買ってしまわないようにしましょう。家のリセールバリューに大きな影響を与える可能性があるため、家がある地域は、家そのものよりも検討する価値がある場合があります。また、より多くの人が住みたがっている新進気鋭の地域を見極めることができれば、価値が上がるだけの掘り出し物件を見つけることができます。
6. 6 オープンハウスを何度か訪れて、市場に出ているものを把握し、自分の欲しいものを自分の目で確認する。全体のレイアウト、寝室やバスルームの数、キッチンの設備や収納にも気を配りましょう。時間帯を変えて気になる物件を訪問し、交通渋滞や混雑状況、駐車場の空き状況、騒音レベル、一般的なアクティビティを確認する。ランチタイムには落ち着いているように見える地域が、ラッシュアワーには騒がしい近道に変わることもあり、一度だけ車で通っただけではわからない。

7. 7 近隣の比較可能な住宅を確認する。価格に不安がある場合は、地元の鑑定士に家の鑑定をしてもらうとよいでしょう。鑑定士は、比較可能な家も見てくれます。住宅の鑑定を行う場合、鑑定士はその地域の特徴やサイズなどが似ている比較可能な住宅や「サンプル」を探します。あなたの家が比較対象より高い場合、または鑑定士が別の分譲地や1/2マイル（0.8km）以上離れた場所で比較対象を探さなければならない場合は注意が必要です。近所で一番高い家を買ってはいけない。銀行から融資を断られるかもしれませんし、家の評価もあまり上がらないかもしれません。できれば、近所で一番安い家を買いましょう。周りの家が買った値段より高く売れれば、あなたの家の価値も上がります。

第3回/第4回：オープニング・オファー

1. 1 出品者の状況に合わせて入札額を調整する。簡単なことではありませんし、不可能なことも多いですが、人生最大の買い物をするときに試してみて損はないでしょう。オファーを検討する上で、いくつか留意すべき点があります。売り手の財政的な見通しはどうか？お金に困っているのか、それとも多額の現金を手にしているのか。資金繰りに苦労している売り手は、希望価格を下回るオファーに応じる可能性が高くなります。住宅が反転している場合、通常、売り手はそれほど感情的にならず、迅速な売却を望んでいます。あなたのエージェントは、売主のエージェントに電話をして、彼らが物件に何を求めているのかを確認するように。フリッパーは通常、すでにフィギュアが決まっている。フリップかどうかは、販売記録を見ればわかります。 最近（約1年前）、現在のリスティング価格よりかなり低い価格で販売され、アップグレードされているようであれば、フリップの可能性があります。また、Googleマップのストリートビューで見ると、以前の様子を知ることができます。見た目がみすぼらしく、窓が板で囲まれていて、今は立派に見えるなら、それはフリップかもしれませんね。これはまた、あなたが迅速な取引を得ることができることを売り手に安心させるのに役立ちます（あなたが本当にできるならば！）。."売りに出されてからどのくらい経ちますか？売りに出されてから時間が経っている家は、大抵の場合、提供することができます。すでに別の家を買っているのだろうか？売り手が現在売っている家に住んでいない場合、売り手はあなたより少ない金額を提示することができるかもしれません。
2. 2 予想される住居費を計算する。お住まいの地域の年間の不動産税と保険料を見積もり、購入する住宅の平均価格に加算します。また、予想されるクロージングコストも加えてください。(この中には様々な手数料が含まれており、通常、借りたお金の3％から6％が手数料となります）。(信用組合は通常、組合員に低い決算費用を提供する）。住宅ローン計算機に合計金額を入力します（ネットで探すか、表計算ソフトで自作します）。この数字が総収入の28％（またはあなたの場合、金融機関が使用する低い方の割合）より高い場合は、住宅ローンを組むのに苦労することになります。新しい家を買うために、今の家を売る必要があるかどうかを判断する。その場合、購入の申し出は、その売却を条件とします。条件付きオファーは、買い手の家が売れるまで売却が完了しないため、売り手にとってリスクが高く、あまり好ましくない。まずは今の家を売りに出してみてはいかがでしょうか。

3. 3 希望価格以上のオファーを出す準備をすること。需要と供給の経済学は、時にオファーを出さざるを得ないこともあります。多くの人が一握りの住宅を争っている場合、あなたの最高のオファーでリードする準備をします。住宅購入者の中には、最高額の入札をするべきではないと考える人もいますが、簡単に自分が競り負けてしまい、入札の機会を得られない可能性があります。本当に気に入った家を購入するチャンスを得たいなら、高値で入札することです。

4. 4正式にオファーを提示する準備ができたら、不動産屋に相談する。オファー提出のガイドラインは州によって異なるかもしれませんが、通常はこのようなケースが多いようです。不動産業者にオファーを提出し、不動産業者はそれを売主の担当者に転送する。その後、売り手は受け入れるか、拒否するか、あるいはカウンターオファーをするかを決定する。オファーに含まれるのは、手付金（earnest money deposit）です。これは通常、提供額の1～5％です。オファーにサインしたら、正式にエスクローに入ります。ただし、受け入れたコンティンジェンシーを使ってコンティンジェンシー期間中に契約をキャンセルする場合はこの限りではありません。エスクロー期間（通常30～90日）に、金融機関が金融商品の購入を手配し、住宅ローンを確定させる。このような状況で、あなたやあなたのブローカーが理にかなっていると考えるなら、オファーに有効期限を追加することを検討してください。例えば、有効期限を24時間に設定した場合、そのオファーを受け入れることができるのは24時間だけとなります。これは、売主に早く行動するように少しプレッシャーを与えることができます。

第4部: 取引の最終決定

1. 1 前もって用意する頭金がいくら必要かを判断する。頭金を支払うことで、住宅の所有権（エクイティ）が構築されます。利息を払わなくていいお金でもあるのです。頭金が多ければ多いほど、最終的な住宅購入費用は安くなります。ローンパッケージによっては、住宅の評価額の10～20％の頭金が必要な場合があります。しかし、頭金をもっと少なくできるローンもあります。なお、鑑定価格は住宅の売却価格より高くなることも低くなることもあります。例えば、頭金として3万ドルの貯金がある場合、それを使って30万ドル（10％頭金）か15万ドル（20％頭金）のどちらかの住宅を購入することができます。頭金が少ないと、民間の住宅ローン保険（PMI）が必要になることが多く、毎月の住宅費用がかさみますが、税金の控除対象になります。ただし、20％はPMIを支払う必要がない一般的な金額である。10～20％の頭金を支払う余裕がないが、信用力があり、安定した収入がある場合、モーゲージブローカーは、従来型またはFHAモーゲージであなたを助けることができます。FHAモーゲージはわずか3.5％の頭金を必要とし、わずか3％の頭金を必要とする他のローンオプションがあります。また、頭金不要のUSDAやVAローンもあります。モーゲージブローカーに相談し、最適な選択肢を見つけましょう。

2. 2 最終受入が適切なホームインスペクションを条件とすることを確認する。検査、害虫、乾燥腐敗、ラドンガス、有害物質、地滑り、氾濫原、地震断層、下水道の範囲、犯罪統計などの調査や報告を依頼すること。(一般的に7～10日間の検査期間があります。売買契約時にエージェントから十分な説明があることを確認してください)。ホームインスペクションは、地域や家の大きさによって150ドルから500ドルの費用がかかりますが、10万ドルの失敗を防ぐことができます。特に古い家では、鉛ペンキ、アスベスト断熱材、カビなどの経済的な地雷を避けたいからです。インスペクションの結果を購入価格の減額交渉に利用する場合は、インスペクションレポートの不具合を指摘する部分を記載して、不具合の存在を証明しましょう。

3. 3 住宅のエネルギー診断を実施し、診断結果を前提とした契約を行うようにする。住宅エネルギー診断の実施は、住宅購入の際の重要な要素です。冷暖房にかかる本当の費用を知らないでいると、経済的な損失が発生する可能性があります。住宅購入者は、新居の予算を計算する際に「推量」をする。これらの見積もりは明らかに間違っていることがあり、家庭を悲惨な経済的困難に陥れます。

4. 4 エスクローを完了させる。これは通常、エスクロー事務所で行われ、物件と住宅ローンの手配に関する書類に署名することになります。この一連の文書には、あなたが今、家を所有していることを証明する証書、および他の誰もその上に任意のクレームまたは先取特権を持っていないことを示すタイトルが含まれています。それでも問題がある場合、解決するまで資金がエスクローに預けられることがある。これは、売り手にとって、問題箇所を迅速に改善し、支払うべき資金をすべて手に入れるインセンティブとなる。繰り返しますが、不動産業者は法的なアドバイスをすることはできません。弁護士は、現場で数分の時間を割いて200ドルから400ドルの料金を請求するかもしれませんが、彼らはあなたのために気を配っています。

• 住宅購入を検討する前に、しっかりお金を貯めておきましょう!信用度が低くても住宅を購入したいのであれば、住宅資金を援助してくれる政府のプログラムを探してみてください。
• 特定の物件に惚れ込まないようにする。必要なものが見つかるのはいいことですが、家にこだわると、感情的な投資で価値以上のお金を払うことになりかねません。また、この取引は破綻する可能性もある。どんな家でも手放すことを厭わないこと。売り手が望む金額を請求できるほど完璧な家はない。
• 測量士を連れてきて、部屋を測り始めてはいけません！こうすれば、エージェントはあなたが感情的になっていて、どんな値段でも要求できることを知るでしょう!!!