什麼是可抵減的抵押(an assumable mortgage)？

可抵減抵押是一種融資安排，透過這種安排，未償抵押及其條款從當前所有人轉移給買方。透過承擔前業主的剩餘債務，買方可以避免獲得自己的抵押貸款。

關鍵要點

• 可抵減抵押是一種安排，在這種安排中，未償抵押及其條款可以從當前所有人轉讓給買方。
• 當利率上升時，可抵押貸款對以較低利率接受現有貸款的買傢具有吸引力。
• 當滿足某些標準時，美國農業部、聯邦住房管理局和退伍軍人協會的貸款是可承擔的。
• 買方不必是軍人就可以獲得VA貸款。
• 買主仍然必須有資格承擔抵押貸款。

理解可抵押貸款

許多購房者通常從貸款機構辦理抵押貸款，為購買房屋或房產提供資金。償還貸款的合同協議包括借款人必須支付的利息以及向貸款人償還的本金。

如果房主決定以後賣掉他們的房子，他們也許可以把他們的抵押貸款轉讓給購房者。在這種情況下，原抵押貸款是可以承擔的。

可抵押貸款允許購房者承擔賣方抵押貸款的當前本金餘額、利率、還款期和任何其他合同條款。買房人可以接管現有的抵押貸款，而不必經過從銀行獲得住房貸款的嚴格程式。如果當前利率高於應計貸款利率，則可能會有成本節約優勢。

在利率不斷上升的時期，借貸成本也在增加。當這種情況發生時，借款人將面臨批准的任何貸款的高利率。因此，可抵押貸款可能有較低的利率，這是一個吸引買家的特點。如果可抵押貸款利率鎖定，則不會受到利率上升的影響。

當現有抵押貸款利率低於當前市場利率時，可抵押貸款對買傢具有吸引力。

可抵押貸款的型別

一些最受歡迎的抵押貸款型別是可承擔的：聯邦住房管理局（FHA）、退伍軍人管理局（VA）和美國農業部。然而，傳統的貸款是不可承擔的。希望從賣方處承擔抵押貸款的買方必須滿足特定要求，並獲得抵押貸款擔保機構的批准。

fha貸款

當交易雙方都滿足假設條件時，FHA貸款是可假設的。例如，賣方必須將該房產作為其主要住所。買家必須首先核實聯邦住房管理局的貸款是可承擔的，然後像申請個人聯邦住房管理局貸款一樣申請。賣方的貸款人將核實買方是否符合資格，包括信譽。如獲批准，按揭將由買方承擔。但是，除非賣方解除貸款，否則他們仍要對此負責。

va貸款

退伍軍人事務部向合格軍人和軍人配偶提供抵押貸款。但是，要想獲得退伍軍人貸款，買家不必是符合條件的軍人。儘管如此，貸款人和VA地區貸款辦公室需要批准買方承擔貸款，而且大多數情況下，承擔VA貸款的買方是軍人。

對於1988年3月1日之前開始的貸款，買方可自由承擔VA貸款。換言之，買方不需要VA或貸款人的批准即可承擔抵押。

美國農業部貸款

美國農業部（USDA）向農村房產購買者提供貸款。他們不需要首付，而且利率通常很低。要承擔美國農業部貸款，買方必須符合標準資格，如滿足信貸和收入要求，並獲得美國農業部批准轉讓所有權。買方可採用現行利率和貸款條件或新的利率和條件。即使買方滿足所有要求並獲得批准，如果賣方拖欠付款，也不能承擔抵押貸款。

可抵押貸款的優缺點

在高利率環境下獲得可抵押貸款的優勢僅限於貸款或房屋凈值的現有抵押餘額。例如，如果買家以25萬美元的價格購買一套住房，而賣家應承擔的抵押貸款只有11萬美元的餘額，那麼買家需要支付14萬美元的首付來彌補差額。或者買家將需要一個單獨的抵押貸款，以確保額外的資金。

缺點是當房屋的購買價格超過抵押貸款餘額的一個重要數額，要求買方獲得新的抵押貸款。根據買方的信用狀況和當前利率，利率可能比假定的貸款要高得多。

通常情況下，如果賣方的房屋凈值較高，買方將在現有抵押貸款餘額的基礎上進行第二次抵押。買方可能不得不從賣方的貸款人中的另一個貸款人處獲得第二筆貸款，如果兩個貸款人彼此不合作，這可能會造成問題。此外，擁有兩筆貸款會增加違約風險，尤其是當一筆貸款利率較高時。

然而，如果賣方的房屋凈值較低，那麼可抵押貸款對買方來說可能是一個有吸引力的收購。如果房屋價值為25萬美元，抵押貸款餘額為21萬美元，買方只需拿出4萬美元。如果買方有現金，他們可以直接向賣方付款，而無需獲得其他信貸額度。

贊成的意見

• Buyers may get rates lower than current market rates

• Buyers may not have to secure new lines of credit

• Buyers do not have large out-of-pocket costs when the equity is low

欺騙

• Buyers may need substantial down payments when the equity is high

• Lenders may not cooperate when a second mortgage is needed

• The risk of default increases with two mortgages

可抵押貸款的特殊考慮

是否可以轉讓可抵押貸款的最終決定權不留給買方和賣方。原始抵押貸款的貸款人必須在任何一方簽署交易之前批准抵押貸款承擔。購房者必須申請應計貸款，並滿足貸款人的要求，如有足夠的資產和信譽。

如果抵押貸款由第三方承擔，則賣方仍負責支付任何債務，除非貸款人批准解除要求，解除賣方對貸款的所有責任。

如果獲得批准，房產所有權將轉讓給買方，買方每月向銀行償還所需款項。如果轉讓未經貸款人批准，賣方必須找到另一個願意承擔其抵押貸款並具有良好信用的買方。

由第三方承擔的抵押並不意味著免除賣方的債務。賣方可能對任何可能影響其信用評級的違約行為負責。為避免這種情況，賣方必須在承擔債務時以書面形式解除其債務，貸款人必須批准解除請求，解除賣方在貸款中的所有債務。

可抵押貸款常見問題

assumable是什麼意思？

責任是指當一方接管另一方的義務時。就可抵押權而言，買方承擔賣方的現有抵押權。通常，一旦抵押貸款被承擔，賣方就不再對債務負責。

不可假設是什麼意思？

不可擔保是指買受人不能承擔**人的現有抵押。常規貸款是不可承擔的。一些抵押貸款有不可抵減條款，阻止買方從賣方承擔抵押貸款。

應計貸款如何運作？

要承擔貸款，買方必須符合貸款人的資格。如果房子的價格超過剩餘的抵押貸款，買方必須匯出首付款，即銷售價格和抵押貸款之間的差額。如果差額很大，買方可能需要獲得第二筆抵押貸款。

我怎麼知道我的抵押貸款是否可以承擔？

有某些型別的貸款是可承擔的。例如，美國農業部、退伍軍人協會和聯邦住房管理局的貸款是可承擔的。每一個代理機構都有雙方必須履行的具體要求，以便買方承擔貸款。美國農業部要求，房子是在美國農業部批准的地區，賣方不得拖欠付款，買方必須滿足一定的收入和信貸限額。買方應首先與賣方和賣方的貸款人確認貸款是否可承擔。

可抵押貸款好嗎？

噹噹前利率高於現有抵押貸款利率時，假設貸款可能是有利的選擇。此外，交割時到期的成本也沒有那麼多。另一方面，如果賣方擁有相當數量的房屋權益，買方將要麼支付大量首付款，要麼為現有抵押貸款未涵蓋的餘額獲得第二次抵押貸款。

底線

噹噹前抵押貸款利率很高時，可抵押貸款可能對買家有吸引力，因為成交成本比傳統抵押貸款低得多。但是，如果業主在房屋中擁有大量權益，買方可能需要支付大量首付款，或為銷售價格與現有抵押貸款的差額獲得新的貸款。此外，並非所有貸款都是可抵減的，如果是，買方仍必須符合代理行和貸款人的資格。如果收益大於風險，可抵押貸款可能是擁有住房的最佳選擇。