什麼是房地產泡沫(a housing bubble)？

房地產泡沫，或者說房地產泡沫，是指由需求、投機和旺盛的消費推動的房價飆升，直至崩潰。房地產泡沫通常是從需求增加開始的，面對有限的供應，需要相對較長的時間來補充和增加。投機者向市場註入資金，進一步推高需求。在某種程度上，需求減少或停滯的同時供給增加，導致價格急劇下降和泡沫破裂。

關鍵要點

• 房地產泡沫房價高估和房地產市場投機猖獗的持續但暫時的狀況。
• 美國在21世紀經歷了一場嚴重的房地產泡沫，其原因是大量資金流入房地產市場、寬鬆的貸款條件以及**促進住房所有權的政策。
• 房地產泡沫和其他任何泡沫一樣，都是暫時的，在市場條件允許的任何時候都有可能發生。

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觀察：什麼是房地產泡沫？

理解房地產泡沫

房地產泡沫是暫時的，但它可以持續數年。通常，它是由一些非常規因素驅動的，比如**縱的需求、投機、異常高的投資水平、過剩的流動性、放鬆管制的房地產融資市場或極端形式的抵押貸款衍生產品，所有這些都可能導致房價變得不可持續。它導致需求與供給的對比增加。

根據國際貨幣基金組織（IMF）的說法，房地產泡沫的頻率可能不如股票泡沫，但其持續時間往往是股票泡沫的兩倍。

房地產泡沫不僅會導致重大的房地產崩盤，而且會對各個階層的人、社群以及整個經濟產生重大影響。他們可以迫使人們透過不同的專案來尋找償還抵押貸款的方法，也可以讓他們掏腰包到退休賬戶中去住得起自己的房子。房地產泡沫一直是人們最終失去儲蓄的主要原因之一。

是什麼導致了房地產泡沫？

傳統上，房地產市場不像其他金融市場那樣容易出現泡沫，這是因為擁有一套房子需要大量的交易和成本。然而，信貸供應的迅速增加，導致利率極低和信貸承銷標準放鬆，可能會使借款人進入市場，並**需求。利率上升和信貸標準收緊可能會減少需求，導致房地產泡沫破裂。

2000年中期美國房地產泡沫

2000年代中期臭名昭著的美國房地產泡沫部分是另一個泡沫的結果，這是在科技領域。這與2007-2008年的金融危機直接相關，也與一些人所認為的原因有關。

在20世紀90年代末的網際網路泡沫期間，許多新技術公司的普通股在相對較短的時間內競價至極高的價格。即使是那些僅僅是初創企業、尚未產生實際收益的公司，也被試圖快速獲利的投機者競相抬高市值。到了2000年，納斯達克指數見頂，隨著科技泡沫的破滅，許多以前高歌猛進的股票價格大幅下跌。

隨著網際網路泡沫破滅和隨後的股市崩盤，投資者放棄了股市，他們將資金投向了房地產。與此同時，美國聯邦儲備委員會（Federal Reserve）下調利率並壓低利率，以應對科技泡沫破滅後的溫和衰退，並緩解2001年9月11日世貿中心（World Trade Center）襲擊後的不確定性。

大量的貨幣和信貸滿足了**鼓勵擁有住房的各種政策以及一系列金融市場創新，這些創新增加了房地產相關資產的流動性。房價上漲，越來越多的人開始從事房屋買賣業務。

在接下來的六年裡，隨著利率的暴跌，人們對擁有住房的狂熱達到了驚人的程度，嚴格的貸款要求幾乎被放棄。據估計，2005年和2006年，有20%的抵押貸款給了那些在正常貸款要求下無法獲得貸款資格的人。這些人被稱為次貸借款人。 超過75%的次級貸款是可調利率抵押貸款，初始利率較低，計劃在兩到三年後重置。

與科技泡沫非常相似，房地產泡沫的特點是，由於基本面因素，房價開始上漲，但隨著房地產牛市的持續，許多投資者開始將買房作為投機性投資。

**鼓勵廣泛擁有住房，促使銀行降低利率和貸款要求， 這**了購房熱潮，從2000年到2007年，房屋銷售價格中位數上升了55%。 購房狂潮吸引了投機者，他們在短短兩周內就開始炒房賺取數萬美元的利潤。

在同一時期，股市開始反彈，到2006年利率開始上升。 隨著2007年出現經濟放緩的跡象，可調利率抵押貸款開始以更高的利率重新調整。隨著房價在高位徘徊，風險溢價對投資者來說過高，投資者隨後停止購房。當購房者意識到房屋價值實際上可能下降時，房價開始暴跌，引發抵押貸款支援證券的大規模拋售。從2007年到2009年，房價將下降19%， 大規模的抵押貸款違約將導致數百萬人在未來幾年內喪失抵押品贖回權。