什麼是綜合貸款價值比(the combined loan-to-value ratio – cltv ratio)？

綜合貸款價值比（CLTV）是一處房產的所有擔保貸款與房產價值的比率。貸款人使用CLTV比率來確定潛在購房者在使用一筆以上貸款時的違約風險。

一般來說，貸款人願意以80%及以上的CLTV比率向信用評級較高的借款人放貸。CLTV與簡單貸款價值比（LTV）的不同之處在於，LTV的計算僅包括第一或第一抵押貸款。

cltv公式與計算

CLTV=VL1+VL2+…+V道具總值ertywhere:VL = 貸款價值\begin{aligned}&amp\text{CLTV}=\frac{\text{VL1+VL2+…+VLn}}{\text{屬性的總值}}\\&amp\textbf{其中：}\\&amp\text{VL=貸款價值}\\\結束{對齊}​CLTV=物業總價值VL1+VL2+…+VLn公司​where:VL = 貸款價值​

要計算綜合貸款與價值比率，請將所有貸款的總本金餘額除以物業的購買價格或公平市價。因此，CLTV比率由下列專案之和除以物業銷售價格或物業評估價值中的較小者確定。

• 第一抵押貸款的原始貸款金額
• 房屋凈值信貸額度（HELOC）的提取部分（未償本金餘額）
• 所有封閉式次級融資的未付本金餘額，如第二或第三抵押貸款（對於封閉式貸款，借款人在第一天提取所有資金，並且在貸款關閉後不得更改任何付款計劃或獲取任何已支付的本金）

關鍵要點

• CLTV與LTV類似，但包括所有抵押或留置權，而不僅僅是第一抵押。
• 貸款人在決定購房者是否有能力購買房屋時，會考慮CLTV比率。
• 2008-2009年的房地產泡沫凸顯了關註CLTV比率的重要性。

cltv比率是多少

綜合貸款價值比（CLTV）是抵押貸款和貸款專業人士用來確定被留置權（債務）抵押的房主財產的總百分比的一種計算方法。貸款人使用CLTV比率以及一些其他計算，如債務收入比和標準貸款價值比（LTV）來評估向借款人發放貸款的風險。

許多經濟學家將CLTV標準放寬歸因於2000年代末困擾美國的止贖危機以及其他因素。從上世紀90年代開始，特別是在本世紀初和中期，購房者經常在購房時辦理二次抵押貸款，以代替支付首付。儘管風險增加，但不願將這些客戶的業務輸給競爭對手的貸款人同意了這些條款。

在上世紀90年代末至本世紀中葉房地產泡沫擴大之前，購房者的標準做法是支付至少相當於購房價格20%的首付。大多數貸款機構將貸款價值比限制在80%，從而使客戶保持在這些引數範圍內。

當泡沫開始升溫時，許多這類公司都採取措施，允許客戶四處降低20%的利率。一些貸款機構提高了貸款價值比上限或完全取消了貸款價值比上限，提供首付不超過5%的抵押貸款，而另一些貸款機構保持貸款價值比要求不變，但提高了貸款價值比上限，通常為100%。這一策略使客戶能夠辦理二次抵押貸款，以支付20%的首付。

2008年開始的止贖高峰凸顯了CLTV的重要性。在這場遊戲中，有一個面板，例如10萬美元的初始現金支出50萬美元的房子，提供了一個強有力的激勵房主繼續他的按揭付款。如果銀行取消抵押品贖回權，他不僅失去了自己的房子，而且還失去了他為結清債務而支付的一堆現金。

對房地產的股權要求也使貸款人免受房地產價格下跌的影響。如果一處房產的價值為50萬美元，而總留置權加起來為40萬美元，那麼該房產可能會損失其價值的20%，而任何留置權持有人都不會在止贖拍賣中收到短期付款。

為什麼cltv很重要

一些購房者選擇透過在一個房產上獲得多個抵押貸款來降低首付，這導致了主抵押貸款的貸款價值比降低。同樣由於貸款價值比較低，許多購房者成功地避免了私人抵押貸款保險（PMI）。無論是獲得第二次抵押貸款還是承擔PMI的成本，每個人都有所不同。

因此，由於第二抵押人承擔更多的風險，第二抵押貸款的利率通常高於第一抵押貸款的利率。明智的做法是，消費者考慮的優點和缺點，接受多個貸款的一個物業。盡職調查將有助於確保所選內容是特定情況下的最佳選擇。

貸款價值比與cltv

貸款價值比（LTV）和CLTV是抵押貸款承銷過程中最常用的兩個比率。大多數貸款人對這兩種價值都設定了最高限額，超過這一限額的潛在借款人就沒有資格獲得貸款。貸款價值比只考慮主要抵押貸款餘額。因此，在上面的例子中，貸款價值比是50%，主要抵押貸款餘額100000美元除以房屋價值200000美元。

由於房利美和房地美不購買具有更高貸款價值比的抵押貸款，大多數貸款機構將貸款價值比上限定為80%。信用狀況良好的借款人可以規避這一要求，但只要他們的主要貸款餘額大於房屋價值的80%，就必須支付私人抵押貸款保險（PMI）。當房屋價值低於貸款餘額時，採購經理人指數保護貸款人免受損失。

一級貸款機構傾向於更慷慨地滿足CLTV的要求。考慮到上面的例子，在喪失抵押品贖回權的情況下，第一抵押貸款持有人在第二抵押貸款持有人收到任何東西之前收到全額款項。如果在借款人違約前財產價值降至125000美元，則第一留置權持有人將收到全部欠款（100000美元），而第二留置權持有人儘管欠了50美元，但只收到剩餘的25000美元，000.在財產價值下降的情況下，主要留置權持有人承擔的風險較小，因此能夠以較高的貸款利率貸款。

示例cltv比率

舉個例子，假設一個人以20萬美元的價格購買了一套住房，為了保證房產的安全，她提供了5萬美元的首付，並獲得了兩個抵押貸款：一個10萬美元（主要抵押貸款）和一個5萬美元（次要抵押貸款）。因此，她的綜合貸款價值比（CLTV）為75%：（$100000+50000）/$200000）。