考慮購買投資性房地產？房地產造就了許多世界上最富有的人，因此有很多理由認為這是一項合理的投資。不過，專家們一致認為，與任何投資一樣，在投入數十萬美元之前，最好先精通。以下是你應該考慮和調查的事情。

關鍵要點

• 購買投資物業賺取租金收入可能有風險。 
• 買家通常需要獲得至少20%的首付。 
• 作為一個房東需要一系列的技能，這可能是多種多樣的理解基本租客法，能夠修理漏水的水龍頭。 
• 專家建議有一個財政緩衝，以防你不租出去的財產，或如果租金收入不包括抵押貸款。

1.你天生就是房東嗎？

你知道工具箱怎麼用嗎？你在修乾牆或開啟廁所方面做得怎麼樣？當然，你可以打電話給別人幫你做這件事，也可以僱一個物業經理，但那會侵蝕你的利潤。有一兩套房子的業主為了省錢，經常自己修繕。

當然，隨著你向投資組閤中新增更多的資產，這種情況也會發生變化。加州雷東多海灘金港財富管理公司總裁勞倫斯·佩雷拉（Lawrence Pereira）住在西海岸，但在東海岸擁有房產。作為一個說自己一點也不在行的人，他讓它發揮作用。怎麼做？”我組建了一支由清潔工、勤雜工和承包商組成的堅實團隊，”佩雷拉說。

這對新投資者來說並不可取，但當你掌握了房地產投資的竅門後，你就不需要繼續留在本地了。

如果你不方便的話 型別和沒有很多閑錢，作為一個 房東 可能不適合你。

2.償還個人債務

精明的投資者可能會把債務作為他們投資組合策略的一部分，但普通人應該避免。如果你有學生貸款，未付的醫療費，或即將上大學的孩子，那麼購買租賃房產可能不是正確的選擇。

佩雷拉也認為，謹慎是關鍵，他說：“如果你的房地產回報大於債務成本，就沒有必要償還債務。佩雷拉建議要有一個現金緩衝不要把自己置於一個缺乏現金償還債務的境地。總是有安全邊際。”

3.獲得首付

投資性房地產通常需要比自有房地產更大的首付；他們有更嚴格的審批要求。你可能在你目前居住的房子上投下的3%不會用於投資性房地產。你將需要至少20%的首付，因為抵押貸款保險是不提供租賃物業。您可以透過銀行融資，如個人貸款，獲得首付。

4.找到正確的位置

你最不想做的事就是在一個正在衰退而不是穩定或增長的地區租房子。一個城市或地區的人口正在增長和振興計劃正在進行代表一個潛在的投資機會。

在選擇一個有利可圖的出租房時，要找一個房產稅低、有一個像樣的學區、有很多便利設施的地方，比如公園、商場、餐館和電影院。此外，犯罪率低、公共交通便利、就業市場不斷增長的社群可能意味著潛在的租客更大。

5.你應該購買還是融資？

是用現金購買還是為你的投資性房地產融資？這取決於你的投資目標。支付現金有助於每月產生正現金流。以一個租金10萬美元的房產為例。加上租金收入、稅收、折舊和所得稅，現金買家可以看到9500美元的年收益，或10萬美元投資的9.5%的年回報率。。

另一方面，融資可以給你更大的回報。對於一個投資者來說，在扣除運營費用和額外利息後，把20%的錢投在房子上，再加上4%的房貸複利，每年的收益加起來大約是5580美元。投資者的現金流較低，但2萬美元投資的年回報率為27.9%，遠高於現金買家的9.5%。

6.謹防高利率

到2020年，借貸成本可能相對較低，但投資性房地產的利率通常高於傳統的抵押貸款利率。如果你決定資助你的購買，你需要一個低按揭付款，不會吃掉你每月的利潤太多。

按揭貸款歧視是非法的。

7.計算你的利潤

購買不良資產的華爾街公司的目標是獲得5%至7%的回報，因為除了其他支出外，他們還需要支付員工工資。個人應設定10%的回報目標。每年按物業價值的1%估算維護成本。其他費用包括房主保險、可能的房主協會費用、財產稅、每月的費用，如蟲害防治和綠化，以及定期維修費用。

8.投資房東保險

保護你的新投資：除了房主保險，考慮購買房東保險。這類保險通常包括財產損失、租金收入損失和責任保障——以防租客或訪客因財產維護問題而受傷。

為了降低你的成本，調查保險公司是否會讓你把房東保險和房主的保險單捆綁在一起。

9.意外成本因素

不僅僅是維護和保養費用會侵蝕你的租金收入。比如說，在緊急情況下，屋頂總是有可能被颶風破壞，或者水管爆裂，毀壞廚房地板。計劃留出20%到30%的租金收入來支付這些費用，這樣你就有足夠的資金來支付及時的維修費用。

10.避免固定鞋面

這是誘人的尋找房子，你可以得到一個便宜，並轉入租賃物業。然而，如果這是你的第一個財產，那可能是個壞主意。除非你有一個承包誰做質量工作的廉價或你在大規模的家居裝修技術熟練你可能會付出太多的裝修。相反，找一個價格低於市場價格，只需要小修的房子。

11.計算營業費用

新物業的運營費用將佔總運營收入的35%至80%。如果你收取1500美元的租金，每月600美元的費用，你的運營費用是40%。為了更簡單的計算，使用50%法則。如果你收取的租金是每月2000美元，那麼你需要支付1000美元的總費用。

12.確定您的回報

你投資的每一美元，你的回報是多少？股票的現金回報率可能為7.5%，而債券的回報率可能為4.5%。作為房東的第一年6%的回報率被認為是健康的，尤其是因為這個數字會隨著時間的推移而上升。

13.買低價房

房子越貴，你的日常開銷就越大。一些專家建議從一個有前途的社群的15萬美元的房子開始。此外，專家建議千萬不要買這個街區最漂亮的房子**，對這個街區最差的房子也是如此。

14.瞭解你的法律義務

出租人需要熟悉所在州和地區的房東-房客法律。例如，為了避免法律糾紛，瞭解承租人在保證金、租賃要求、驅逐規則、公平住房等方面的權利和義務非常重要。

15.權衡風險與回報

在每一個財務決策中，你必須確定回報是否值得承擔潛在的風險。投資房地產對你還有意義嗎？

獎勵

• Because your income is passive, notwithstanding the initial investment and upkeep costs, you can earn money while putting most of your time and energy into your regular job.

• If real estate values increase, your investment also will rise in value.

• You can put real estate into a self-directed IRA (SDIRA).

• Rental income is not included as part of your income that's subject to Social Security tax.

• The interest you pay on an investment property loan is tax-deductible.

• Short of another crisis, real estate values are generally more stable than the stock market.

• Unlike investing in stocks or other financial products that you cannot see or touch, real estate is a tangible physical asset.

風險

• Although rental income is passive, tenants can be a pain to deal with unless you use a property management company.

• If your adjusted gross income (AGI) is more than $200,000 (single) or $250,000 (married filing jointly), then you may be subject to a 3.8% surtax on net investment income, including rental income.

• Rental income may not cover your total mortgage payment.

• Unlike stocks, you can't instantly sell real estate if the markets go sour or you need cash.

• Entry and exit costs can be high.

• If you don’t have a tenant, you still need to pay all the expenses.

最後一句話

對你的期望要現實。與任何投資一樣，租賃房產不會馬上產生高額的月收入，選擇錯誤的房產可能是一個災難性的錯誤。

對於您的第一個租賃物業，請考慮與經驗豐富的合作伙伴合作。或者，把你自己的房子租一段時間來測試你作為房東的傾向。