您是否打算購買住宅租賃物業以提升投資組合？如果你做出正確的選擇，投資性房地產將是令人興奮和非常有益的。但拋開收入和回報不談，投資房地產對初次投資的人來說可能會讓人望而生畏。

房地產是一個艱難的行業，這個領域充滿了地雷，可以抹殺你的回報。這就是為什麼在你潛入之前做詳細的研究是很重要的，這樣你就掌握了房地產投資的利弊。這裡是最重要的事情時，要考慮購買收入的財產。

關鍵要點

• 徹底檢查這個社群的宜居性和便利設施是關鍵。
• 空置率高的小區不是好兆頭。
• 瞭解當地的銷售價格，瞭解當地的市場價值。
• 研究一下附近的平均租金，然後從那裡開始工作，以確定購買租賃物業在經濟上是否可行。

開始搜尋

開始搜尋​在把專業人士帶到照片中之前，你自己的財產。在你找到最適合你的投資之前，經紀人會給你施壓讓你買。而要找到這筆投資，還需要一些偵查技巧和鞋革。

做這項研究將有助於你縮小幾個關鍵特徵，你想要你的財產，如型別，位置，大小和便利設施。一旦你做到了這一點，那麼你可能需要一個房地產經紀人來幫助你完成購買。

您的位置選擇將受到您是否打算積極管理物業或僱用其他人為您這樣做的限制。如果你打算自己主動管理，你不會想要一個離你住的地方太遠的房產。如果你想讓一家物業管理公司來照顧它，那麼就近就不是什麼問題了。

需要考慮的十大功能

讓我們來看看你在尋找合適的租賃房產時應該考慮的十大事項。

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盈利租賃物業的十大特點

1.鄰裡關係

你購買的小區將決定你吸引的租戶型別和空置率。如果你在大學附近買房子，很可能學生會成為你潛在房客的主力，而你每年夏天都很難填補空缺。請註意，一些城鎮試圖透過徵收過高的許可證費用和堆積如山的繁文縟節來阻止租房轉換。

2.房產稅

房產稅在你的目標地區可能會有很大的不同，你要知道你會損失多少。例如，在吸引長期租客的大社群，高房產稅並不總是壞事，但也有一些不吸引人的地方也有高稅收。

市**的評估辦公室將所有的稅務資訊存檔，或者你可以與社群的房主交談。一定要弄清楚在不久的將來房產稅是否有可能增加。一個陷入財政困境的城鎮可能會提高稅收，遠遠超出房東實際收取的租金。

3.學校

如果你面對的是家庭規模的家庭，考慮一下當地學校的質量。雖然你最關心的是每月的現金流，但當你最終**時，你所租房產的整體價值就會發揮作用。如果附近沒有好學校，會影響你的投資價值。

4.犯罪

沒有人願意住在犯罪活動熱點的隔壁。當地警方或公共圖書館應該為社群提供準確的犯罪統計資料。檢查破壞公物、嚴重和輕微犯罪的比率，不要忘了註意犯罪活動是在上升還是在下降。你可能還想問一下警察在你附近出現的頻率。

5.就業市場

就業機會不斷增加的地點吸引了更多的租戶。要瞭解特定地區的就業率如何，請諮詢美國勞工統計局（BLS）或訪問當地圖書館。如果你看到一則關於一家大公司遷往該地區的公告，你可以肯定，尋找住處的工人會蜂擁而至。這可能導致房價上漲或下跌，這取決於所涉及的企業型別。你可以假設，如果你想在你的後院的公司，你的租客也會。

6.便利設施

環遊社群，看看公園、餐館、健身房、電影院、公共交通線路，以及所有其他吸引租客的優惠。市政廳可能有宣傳資料，可以讓你知道在哪裡可以找到最好的混合公共設施和私人財產。

7.未來發展

市規劃部門將掌握已劃入該區域的開發或規劃的資訊。如果有大量的建設正在進行，這可能是一個良好的增長領域。留意可能影響周邊樓盤價格的新樓盤。額外的新住房也可能與你的財產競爭。

8.上市及空缺的數目

如果一個街區的房源數量異常多，這可能預示著一個季節性週期或者一個街區的房源在減少，你需要找出它是哪一個。無論哪種情況，高空置率都迫使房東降低租金以吸引租戶。低空置率使房東可以提高租金。

9.平均租金

租金收入將是你的生計，所以你需要知道該地區的平均租金。確保你考慮的任何房產都能承受足夠的租金來支付你的抵押貸款、稅款和其他費用。對該地區進行充分研究，以確定未來五年該地區的發展方向。如果你現在能負擔得起這個地區，但稅收預計會增加，一個負擔得起的財產今天可能意味著破產以後。

10.自然災害

保險是你必須從回報中減去的另一項費用，所以你需要知道它將花費你多少錢。如果一個地區容易發生地震或洪水，保險費用會侵蝕你的租金收入。

獲取資訊

​官方訊息來源很好，但你會想和鄰居談談，得到真正的獨家新聞。與租房者和房主交談。租房者會更誠實地對待社群的負面影響，因為他們沒有投資。在一週中不同的日子，在不同的時間造訪這個地區，看看你未來的鄰居在行動。

選擇物業

對於初學者來說，最好的投資物業通常是獨棟住宅或公寓。公寓是低維護，因為公寓協會照顧外部維修，讓你擔心內部。然而，與獨棟住宅相比，公寓往往租金較低，升值速度較慢。

獨棟住宅往往會吸引長期租客。家庭或夫妻有時被認為是比單身人士更好的房客，因為有一種觀念認為家庭經濟穩定，可以定期支付租金。

按揭貸款歧視是非法的。 

當你的小區縮小了，尋找一個有升值潛力和良好的現金流預測物業。看看那些比你能負擔得起的更貴的房產，以及那些你夠得著的房產。房地產經常低於掛牌價**。

觀察其他樓盤的掛牌價格，檢視鎮上的最終銷售價格記錄，瞭解一個街區的實際市場價值。

要想獲得升值潛力，就要找一個只需稍加修飾和小裝修就能吸引租客的房產，租客可以支付更高的租金。如果你選擇在幾年後**，這也會提高房產的價值。

當然，為了確保一個有利可圖的風險，重要的是購買一個合理的價格物業。出租物業的建議是支付不超過預期年租金12倍的租金。

確定租金

如何確定潛在租金？你需要做出明智的猜測。不要被過於樂觀的假設沖昏頭腦。把租金定得太高，結果幾個月都空著一套房子，很快就會損害整體利潤。從社群的平均租金開始，從那裡開始工作。想想你的房子值多少錢，為什麼。

為了弄清楚租金數字是否適合作為投資者的你，計算一下這套房子實際會花你多少錢。減去你的預期每月按揭付款，物業稅除以12個月，保險費用除以12，以及一個慷慨的津貼的維護和維修。

不要低估維護這處房產的成本。這些費用取決於物業的使用年限和你自己計劃的保養費用。較新的建築可能比舊的建築需要更少的工作量。退休社群的公寓可能不會受到與校外大學住房同等的損害。

自己動手修理可以大大降低成本，但也意味著在緊急情況下24小時隨時待命。另一種選擇是聘請一家物業管理公司，負責處理從破廁所到每月收取租金的一切事務。預計支付約10%的總租金收入為這項服務。

如果所有這些數字都出來了甚至，更好的是，剩下一點錢，你現在可以讓你的房地產經紀人提交報價。

購買

銀行對投資性房地產的貸款要求比一手住宅更嚴格。他們認為，如果時局艱難，人們不太可能像商業地產那樣危及自己的家園。準備支付至少20%至30%的首付款，加上關閉成本。讓專業人士徹底檢查物業，並讓房地產律師在簽字前審查一切。

別忘了付足夠的保險費。租客的保險包括租客的財產，但建築物本身是房東的責任，而且保險可能比類似的業主自住房屋更貴。房產的抵押利息、保險費和折舊費都可以扣除一定數額的稅款。

底線

​每個州都有好城市，每個城市都有好鄰居，每個鄰居都有好房產。要把這三個人排成一行需要大量的步法和研究。當你最終找到你理想的租賃物業時，保持你的期望現實，並確保你自己的財務狀況足夠健康，你可以等待物業開始產生現金。