房屋凈值貸款也被稱為股票貸款，房屋凈值分期貸款，或第二抵押貸款是一種消費者債務。房屋凈值貸款允許房主以房屋凈值為抵押借款。貸款金額是基於房屋的當前市場價值和房主的抵押貸款餘額之間的差額。房屋凈值貸款往往是固定利率，而典型的替代，房屋凈值信貸額度（HELOCs），一般有可變利率。...
什麼是房屋凈值貸款(a home equity loan)？
房屋凈值貸款也被稱為股票貸款，房屋凈值分期貸款，或第二抵押貸款是一種消費者債務。房屋凈值貸款允許房主以房屋凈值為抵押借款。貸款金額是基於房屋的當前市場價值和房主的抵押貸款餘額之間的差額。房屋凈值貸款往往是固定利率，而典型的替代，房屋凈值信貸額度（HELOCs），一般有可變利率。
關鍵要點
- 房屋凈值貸款，也稱為“房屋凈值分期貸款”或“第二抵押貸款”，是一種消費債務。
- 房屋凈值貸款允許房主以其住宅的凈值借款。
- 房屋凈值貸款金額基於房屋當前市場價值和到期抵押貸款餘額之間的差額。
- 房屋凈值貸款分為兩類：固定利率貸款和房屋凈值信貸額度（HELOCs）。
- 固定利率房屋凈值貸款提供一次總付，而HELOCs提供借款人迴圈信貸額度。
房屋凈值貸款的工作原理
從本質上講，房屋凈值貸款類似於抵押貸款，因此被稱為第二抵押貸款。房屋中的股權作為貸款人的抵押品。允許房主借款的金額將部分基於房屋評估價值的80%至90%的綜合貸款價值比（CLTV）。當然，貸款金額和利率也取決於借款人的信用評分和支付歷史。
按揭貸款歧視是非法的。
傳統的房屋凈值貸款有一個固定的還款期限，就像傳統的抵押貸款一樣。借款人定期支付固定的本金和利息。與任何抵押貸款一樣，如果貸款沒有還清，房屋可以**以償還剩餘債務。
房屋凈值貸款是一個很好的方法，可以把你在家裡積累的資產轉換成現金，特別是如果你把這些現金投資於房屋裝修，增加你的房子的價值。然而，永遠記住，如果房地產價格下跌，你可能會欠下比你的房子價值更多的錢。
如果你想搬家，你可能會因為賣掉房子而賠錢或者無法搬家。如果你得到的貸款是用來償還信用卡債務的，那麼請**再次增加信用卡賬單的誘惑。在做讓你的房子陷入危險的事情之前，權衡一下你所有的選擇。
特別註意事項
1986年稅收改革法案出臺後，房屋凈值貸款大受歡迎，因為它們為消費者提供了一種繞過其中一項主要規定的途徑，即取消對大多數消費者購買的利息的扣除。該法案留下了一個大的例外：以居住地為基礎的債務的利息。
然而，2017年的《減稅和就業法案》在2026年之前暫停了對房屋凈值貸款和直升機的利息扣除，除非根據美國國稅局的規定，“這些貸款用於購買、建造，例如，用於合併債務或支付孩子的大學費用的房屋凈值貸款的利息是不能免稅的。
在你採取房屋凈值貸款，一定要比較條款和利率。當你考慮的時候，“不要只關註大型銀行，而應該考慮向當地的信用社貸款，”為Movearoo.com和iMove.com撰稿的房地產和搬遷專家克萊爾•瓊斯（Clair Jones）建議信用合作社有時會提供更好的利率和更個性化的賬戶服務，如果你願意處理較慢的申請處理時間。”
就像抵押貸款一樣，你可以要求一個誠實的估計，但在你這樣做之前，先對自己的財務狀況做一個誠實的估計。C2金融公司的抵押貸款顧問、《貸款指南：如何獲得最好的抵押貸款》一書的作者凱西•弗萊明（Casey Fleming）說：“為了省錢，你應該在申請前對自己的信用和房屋價值有一個很好的瞭解。尤其是對你的房子的評估，這是一筆很大的開支。如果你的評估值太低，無法支援貸款，那麼這筆錢已經花掉了“-沒有資格的話就不能退款。
在簽署之前，特別是如果你正在使用房屋凈值貸款進行債務合併，請與你的銀行核對數字，並確保貸款的每月付款額確實低於你當前所有債務的總和。即使房屋凈值貸款有較低的利率，你的新貸款期限可能比你現有的債務更長。
房屋凈值貸款的利息只有在貸款用於購買、建造或實質性改善保障貸款的房屋時才可以免稅。
房屋凈值貸款與helocs
房屋凈值貸款向借款人提供一次性付款，按約定利率在規定期限（一般為5至15年）內償還。在貸款期限內，付款和利率保持不變。如果貸款所基於的房屋被**，貸款必須全額償還。
HELOC是一種迴圈信用額度，很像信用卡，你可以根據需要支取，償還，然後再支取，期限由貸款人決定。提款期（5至10年）之後是不再允許提款的還款期（10至20年）。HELOC通常有一個可變利率，但一些貸款人提供HELOC固定利率的選擇。
房屋凈值貸款的優缺點
房屋凈值貸款有許多關鍵好處，包括成本，但也有缺點。
贊成的意見
欺騙
優勢
房屋凈值貸款提供了一個容易的現金來源，可以是有責任感的借款人有價值的工具。如果你有一個穩定，可靠的收入來源，並知道你將能夠償還貸款，低利率和可能的稅收減免使房屋凈值貸款是一個明智的選擇。
對於許多消費者來說，獲得房屋凈值貸款非常簡單，因為這是一種有擔保的債務。貸方執行信用檢查，並命令對您的房子進行評估，以確定您的信譽和綜合貸款價值比。
房屋凈值貸款的利率雖然高於第一按揭貸款，但遠低於信用卡和其他消費貸款。這有助於解釋為什麼消費者透過固定利率房屋凈值貸款以房屋價值為抵押借款的主要原因是為了償還信用卡餘額。
房屋凈值貸款通常是一個很好的選擇，如果你確切地知道你需要借多少錢，你會用這些錢。您可以得到一定數額的擔保，在交割時全額收到。”緬因州波特蘭市第一金融抵押貸款公司的貸款官員理查德·艾利說：“房屋凈值貸款通常更適合用於更大、更昂貴的目標，如改建、支付高等教育費用，甚至債務整合，因為這些資金是一次性收到的。”。
缺點
房屋凈值貸款的主要問題是，對於一個可能已經陷入支出、借貸、支出和陷入更深債務的永無止境迴圈的借款人來說，它們似乎是一個非常簡單的解決方案。不幸的是，這種情況非常普遍，貸款人對此有一個術語：“重新載入”，這基本上是貸款的習慣，以償還現有債務和釋放額外的信貸，然後借款人使用這些貸款進行額外的購買。
重新載入導致債務的螺旋式迴圈，這通常會說服借款人轉向房屋凈值貸款，提供價值125%的借款人房屋凈值。這種型別的貸款往往伴隨著更高的費用，因為借款人拿出的錢比房子的價值還多，貸款沒有完全由抵押品擔保。另外，要知道，貸款中超過房屋價值的部分所支付的利息永遠不能免稅。
在申請房屋凈值貸款時，可能會有一些誘惑，想借到比你現在需要的更多的錢，因為你只得到一次付款，而且你不知道你將來是否有資格再申請一次貸款。
如果你正在考慮一筆比你的房子還值錢的貸款，那也許是時候進行一次現實檢查了。當你只欠你家100%的股權時，你是不是不能量入為出？如果是這樣的話，期望你的債務增加25%，再加上利息和費用，你會過得更好可能是不現實的。這可能成為破產和喪失抵押品贖回權的滑道。
房屋凈值貸款示例
假設你有一筆餘額為10000美元的汽車貸款，利率為9%，期限還剩兩年。如果你用5年的時間還清房屋凈值貸款，那麼以4%的利率將債務合併成一筆期限為5年的房屋凈值貸款實際上會花費你更多的錢。另外，記住你的房子現在是抵押貸款，而不是你的車。違約可能會導致損失，失去房子比交出一輛車更具災難性。
