什麼是商業地產（cre）(commercial real estate (cre))？

商業不動產（CRE）是專門用於商業相關目的或提供工作空間而非居住空間的財產，而居住空間將構成住宅不動產。大多數情況下，商業房地產租賃給承租人進行創收活動。這個廣泛的房地產類別可以包括從一個單一的店面到一個巨大的購物中心的一切。

商業地產包括多個類別，如各類零售商、辦公場所、酒店和度假村、露天購物中心、餐廳和醫療設施。

關鍵要點

• 商業不動產是指專門用於商業或創收目的的財產。
• 商業地產的四個主要類別包括：辦公空間；工業；多家庭租房；零售業。
• 商業地產為投資者提供了租金收入以及潛在的一些資本增值。
• 與住宅房地產相比，投資商業房地產通常需要投資者更為成熟和更多的資金。
• 公開交易的房地產投資信託基金（REITs）是個人間接投資商業地產的一種可行方式。

商業地產基礎

商業房地產與住宅房地產一起構成房地產的兩個主要類別。住宅物業包括供人居住而非商業或工業用途的建築物。顧名思義，商業房地產用於商業，作為租戶住宅的多單元出租房地產被歸類為房東的商業活動。

根據功能不同，商業地產通常分為四類：

1. 辦公空間；
2. 工業用途；
3. 多戶型租賃；和
4. 零售業。

個別類別也可進一步分類。例如，辦公空間通常被描述為A類、B類或C類。

• A級代表了在美學、年代、基礎設施質量和位置方面最好的建築。
• B類建築通常是 舊的，沒有競爭性的價格明智的A級建築。投資者通常將這些建築作為修複的目標。
• 丙類建築是最古老的，通常超過20年的年齡，位於不太吸引人的地區，需要維護。

請註意，一些分割槽和許可證頒發機構進一步劃分了用於**和生產商品，特別是重型商品的工業用地，但大多數認為這是商業房地產的一個子集。

商業租賃

一些企業擁有他們所住的大樓。然而，比較典型的情況是商業地產是租賃的。通常，一個投資者或一組投資者擁有這座大樓，並從在那裡經營的每家企業收取租金。商業租賃費率在規定期限內佔用空間的價格通常以每平方英尺的年租金美元報價。相反，住宅房地產價格報價為年度金額或每月租金。

商業租賃期通常為一年至10年或更長，辦公和零售空間的平均租賃期通常為5年至10年。這與每年或每月的短期住宅租賃形成對比。

在房地產市場分析公司世邦魏理仕集團（CBRE Group，Inc.）2017年進行的一項研究中，分析師亞歷克斯·克拉西科夫（Alex Krasikov）發現，租賃期限與租賃面積成正比。此外，資料顯示，在不斷上漲的市場環境下，租戶會簽訂長期租約以鎖定價格。但這並不是他們唯一的驅動因素。一些對大空間有需求的租戶會因為滿足他們需求的房產有限而簽訂長期租約。

商業地產租賃主要有四種型別，每種型別都要求業主和承租人承擔不同程度的責任。

• 單一的凈租賃使承租人負責支付物業稅。
• 雙網（NN）租賃使承租人負責支付財產稅和保險。
• 三重凈（NNN）租約使承租人負責支付財產稅、保險和維護費。
• 根據總租賃協議，承租人只支付租金，房東支付建築物的財產稅、保險和維護費用。

經營商業地產

擁有和維護租賃的商業房地產需要業主進行全面和持續的管理。業主可能希望聘請一家商業房地產管理公司，幫助他們找到、管理和留住租戶，監督租賃和融資選擇，並協調物業維護和銷售。商業房地產管理公司的專業知識是有幫助的，因為管理此類物業的規章制度因州、縣、市和行業以及規模而異。

通常，房東必須在最大限度地提高租金和儘量減少空置和租戶周轉之間取得平衡。對於CRE業主來說，營業額可能會很高，因為必須調整空間以滿足不同租戶的特定需求，比如如果一家餐廳要搬進一個曾經被瑜伽工作室佔用的物業。

投資商業地產

投資商業房地產是有利可圖的，可以對沖股市的波動。投資者在**時可以透過房地產增值賺錢，但大部分回報來自租客租金。

直接投資

投資者可以使用直接投資，透過實物所有權成為房東。最適合直接投資商業房地產的人是那些對房地產行業有相當多瞭解的人，或者是那些能夠僱用有這種知識的公司的人。商業地產是一種高風險、高回報的房地產投資。這樣的投資者很可能是一個高凈值的個人，因為CRE投資需要大量的資本。

理想的物業是在低CRE供應和高需求的地區，這將提供優惠的租金。該地區的經濟實力也影響到CRE購買的價值。

間接投資

或者，投資者可以透過持有各種市場證券，如房地產投資信託基金（REITs）、投資於商業地產相關股票的交易所買賣基金（ETF），或透過投資於迎合商業地產市場的公司，間接投資於商業市場，比如銀行和房地產經紀人。

商業地產優勢

商業地產最大的優勢之一是具有吸引力的租賃費率。在新建築數量受到土地或法律限制的地區，商業地產可以獲得可觀的回報和可觀的月度現金流。工業建築的租金通常較低，不過與辦公樓相比，它們的間接費用也較低。

與住宅房地產相比，商業房地產還受益於與租戶簽訂的租賃合同相對較長。這種較長的租賃期限給商業地產持有者帶來了相當可觀的現金流穩定性，只要長期租客入住。

除了提供穩定、豐富的收入來源外，商業地產還提供了資本增值的潛力，只要物業得到良好的維護和更新。而且，與所有形式的房地產一樣，它是一種獨特的資產類別，可以為平衡的投資組合提供有效的多樣化選擇。

商業地產的劣勢

對於大多數想直接投資商業地產的人來說，規章制度是主要的阻礙因素。商業地產的稅收、購買機制和維護責任被層層法律條文所掩蓋。這些要求根據州、縣、行業、規模、分割槽和許多其他名稱而變化。大多數商業房地產投資者要麼擁有專業知識，要麼擁有專業知識的人。

另一個障礙是租戶流動帶來的風險增加，特別是在一個意外的零售業關閉導致房產空置而幾乎沒有提前通知的經濟體中。

對於住宅，一個租戶的設施要求通常與之前或未來租戶的設施要求相同。然而，對於商業地產，每個租戶可能有非常不同的需要，需要昂貴的翻新。然後，建築業主必須調整空間，以適應每個租戶的專業交易。空置率低但租戶周轉率高的商業物業，可能仍會因新入租戶的裝修費用而虧損。

對於那些希望直接投資的人來說，購買商業地產比購買住宅地產要昂貴得多。此外，雖然一般來說，房地產屬於流動性較差的資產類別，但商業建築的交易往往進展尤其緩慢。

贊成的意見

• Hedge against stock market

• High-yielding source of income

• Stable cash flows from long-term tenants

• Capital appreciation potential

欺騙

• More capital required to directly invest

• Greater regulation

• Higher renovation costs

• Illiquid asset

商業地產展望與預測

美國商業地產市場在2008-2009年經濟衰退期間遭受重創，但自2010年以來每年都出現上漲，這些上漲幫助收回了幾乎所有衰退時期的損失。

世邦魏理仕釋出的年度報告《2019年美國房地產市場展望》認為：

不過，其他指標顯示，商業地產市場在經濟衰退後的增長週期已見頂。據加州房地產公司，十倍增長，商業地產價格截至2018年僅比2017年上漲1%。

Ten-X的一份報告指出，2018年商業地產的最終總額證實了他們對經濟週期後期定價的看法。該公司的研究發現，空置率在上升，租金增長在放緩，市場利率也在上升

據《福布斯》報道，零售業尤其是零售業，已被證明是更廣泛的商業地產市場的痛點，因為2017年大規模的商店關閉加劇，並持續到2018年，大眾商城REIT Westfield Corporation在2016年年中至2017年末期間股價下跌約30%，直到2018年1月扭轉了部分虧損。Unibail Rodamco SE以158億美元收購Westfield，建立了Unibail Rodamco Westfield（URW）。

然而，大多數公司堅持認為，房地產市場總體上保持健康。摩根大通在其“2019年商業地產展望”中，基本上呼應了世邦魏理仕的觀點，即2018年是商業地產租金和估值上漲的第九年。摩根大通預測，這一速度將放緩，但仍將持續，直到2019年之後才會出現衰退。

請註意，到目前為止，COVID-19流感並沒有真正導致房地產價值大幅下降，房地產價值也保持穩定，甚至有所上升，就像2020年秋季的股市一樣。這是2020年發生的經濟衰退與十年前發生的經濟衰退之間的關鍵區別。