在投資辛苦賺來的錢時，投資者必須問自己幾個問題。這項投資會有多大回報？要多少錢？但更重要的是，投資者應該關註它的價值。當你考慮購買投資性房地產時尤其如此。

投資性房地產收入創歷史新高。租金提供了越來越多的收入來源，也是一種穩定的賺錢方式。但在進入房地產租賃遊戲之前，如何進行評估？

繼續閱讀，找出一些最常見的方法來評估高階租賃物業的價值。

關鍵要點

• 確定投資性房地產的成本和回報與計算其價值同等重要。
• 投資者可以使用銷售比較法、資本資產定價模型、收益法和成本法來確定房地產價值。
• 沒有一個一刀切的解決方案，因此可能需要綜合運用這些因素。

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房地產租賃物業估價的4種方法

1.銷售比較法

銷售比較法（SCA）是評估住宅房地產的最常見的方法之一。它是房地產估價師和房地產經紀人在評估房地產時最廣泛使用的方法。

這種方法只是比較在給定時間段內在當地**或租賃的類似房屋。大多數投資者都希望在一個重要的時間框架內看到SCA，以收集任何潛在的新興趨勢。

SCA依賴於屬性或特性來分配相對價格值。這些價值可能基於某些特徵，如臥室和浴室、**和/或車道、游泳池、甲板、壁爐的數量，以及使房產獨特和值得註意的任何東西。

每平方英尺的價格是所有投資者都可以用來確定他們的房產應該在哪裡估價的一個常見且易於理解的指標。換言之，如果一個2000平方英尺的聯排別墅的租金為1美元/平方英尺，投資者可以合理地預期在這個範圍內的收入，前提是該地區的可比聯排別墅也要這樣做。

銷售比較法示例

請記住，SCA有點通用，也就是說，每個家庭都有一個不總是可以量化的獨特性。買賣雙方有獨特的品味和差異。SCA是一個基準或合理的意見，而不是一個完美的預測或房地產估價工具。這也是一個方法，應該用來比較相對類似的家庭。

因此，如果你要對你感興趣的房產進行估價，那就行不通了，這個房產有2000平方英尺，有**、游泳池、6個臥室，還有5個全套浴室，另一個房產只有一半的臥室，沒有游泳池，只有1200平方英尺。

投資者在要求進行比較市場分析時，使用註冊估價師或房地產代理也很重要。這降低了2007年房地產危機期間普遍存在的欺詐性評估的風險。

2.資本資產定價模型

資本資產定價模型（CAPM）是一種更為全面的評估工具。CAPM引入了風險和機會成本的概念，因為它適用於房地產投資。

該模型著眼於從租金收入中獲得的潛在投資回報（ROI），並將其與其他無風險的投資（如美國國債或房地產投資信託基金（REITs））進行比較。

一言以蔽之，如果無風險或有擔保投資的預期回報超過了租金收入的潛在投資回報率，那麼承擔出租房產的風險在財務上就沒有意義了。在風險方面，資本資產定價模型考慮了出租不動產的內在風險。

風險因素

例如，所有的出租物業都不一樣。位置和物業年限是關鍵考慮因素。租舊房子意味著房東可能要承擔更高的維護費用。

在高犯罪率地區出租的房產可能比在封閉社群出租的房產需要更多的安全預防措施。

該模型建議在考慮投資或建立租賃定價結構之**慮這些風險。CAPM可以幫助你確定你的錢在風險中應該得到什麼回報。

3.收益法

收益法的重點是相對於初始投資而言，租賃房地產的潛在收益。收益法是商業地產投資中常用的方法。

收益法經常用於商業房地產投資，因為它檢查與購買房地產的初始現金支出相關的房地產潛在租金收入。

收益法依賴於確定投資的年資本化率。該比率是總租金乘數的預計年收入除以物業的現值。因此，如果一棟辦公樓的購買成本為12萬美元，而租金的預期月收入為1200美元，那麼預期年資本化率為：14400美元（1200 x 12個月）÷ $120000=0.12或12%

這是一個非常簡化的模型，幾乎沒有假設。更有可能的是，抵押貸款有利息支出。此外，未來的租金收入在五年後可能會比現在有更多或更少的價值。

許多投資者熟悉貨幣的凈現值。應用於房地產，這個概念也被稱為貼現現金流。未來收到的美元會面臨通貨膨脹和通貨緊縮的風險，因此會以貼現的方式列報。

4.毛租金乘數法

總租金乘數（GRM）法根據投資者每年可收取的租金金額對租賃物業進行估值。這是一個快速簡便的方法來衡量一個物業是否值得投資。當然，這是在考慮任何稅收、保險、水電費和其他與房產相關的費用之前，所以應該慎重考慮。

雖然它可能類似於收益法，但總租金乘數法並不使用凈營業收入作為其上限利率，而是使用總租金。

毛租金乘數的上限率大於1，而收入法的上限率是一個百分比值。為了得到一個蘋果對蘋果的比較，你應該看看GRM和租金收入的其他類似的財產之一，你感興趣的。

總租金乘數法示例

假設一個商業地產在你所關註的街區以50萬美元的價格**，年收入為9萬美元。為了計算它的GRM，我們將售價除以年租金收入：50萬美元÷ $90,000 = 5.56.

你可以把這個數字和你看到的數字進行比較，只要你知道它的年租金收入。你可以透過GRM乘以它的年收入來計算它的市場價值。如果它比最近賣出的那一個高——也就是說，50萬美元可能不值得，所以考慮繼續。

5.成本法

對房地產進行估價的成本法指出，房地產只值其合理用途的價值。它是透過結合土地價值和任何改良的折舊價值來估算的。

該學派的估價師通常支援最高和最好的方法來總結不動產的成本法。它經常被用作空置土地估價的基礎。

例如，如果你是一個公寓開發商，希望在一個貧瘠的地區購買3英畝土地，將其轉換為公寓，那麼土地的價值將基於對該土地的最佳利用。如果這片土地被油田包圍，而最近的人住在20英里以外，那麼最好的利用，也就是說，這片土地的最高價值，不是轉換成公寓，而是可能擴大開採權，以尋找更多的石油。

另一個最佳利用的論據與房地產分割槽有關。如果預期的財產沒有被劃分為住宅用途，其價值將減少，因為開發商將承擔重大成本重新劃分。當用於較新的結構時，這種方法被認為是最可靠的，而對於較舊的屬性，這種方法則不太可靠。在檢視特殊用途屬性時，它通常是唯一可靠的方法。

底線

沒有一種方法可以確定出租房產的價值。大多數認真的投資者在做出租賃房地產的投資決策之前，都會考慮所有這些估值方法的組成部分。學習這些介紹性的估價概念應該是進入房地產投資遊戲的正確方向的一步。

然後，一旦你找到一個財產，可以給你帶來一個有利的收入數額，找到一個有利的利率為您的新財產使用抵押計算器。使用這個工具也會給你更具體的數字來評估一個潛在的租賃物業。