FHA貸款是為中低收入借款人設計的。它們要求的最低首付和信用評分低於許多傳統貸款的要求。

與一些傳統商業貸款機構發行的次級抵押貸款不同，聯邦住房管理局（FHA）的貸款沒有提前還款罰款。聯邦住房管理局貸款管理規定，這些抵押貸款不能包含任何不必要的費用，如到期**條款或提前還款罰款，這可能導致借款人的財務困難。

關鍵要點

• 一些傳統的抵押貸款帶有提前還款罰款，如果借款人償還貸款過快或增加額外的本金支付，將被評估。
• 這些懲罰措施保護抵押貸款支援證券的貸款人和投資者免受提前還款風險的影響。因此，很多次級貸款都有這樣的處罰。
• 聯邦住房管理局貸款是為中低收入借款人設計的聯邦支援抵押貸款，沒有任何提前還款處罰。
• 此外，還有可能與提前償還貸款相關的間接成本，包括稅收減免損失、流動性下降以及錯過投資股票的機會。

什麼是提前還款罰款(a prepayment penalty)？

提前還款罰款是在抵押合同的條款中規定的，該條款規定，如果借款人在貸款期限前（通常是在承諾貸款的前五年內）大量支付首付或還清抵押貸款，將評估罰款。罰款有時是基於剩餘抵押貸款餘額的百分比。它也可以是某個月的利息。

提前還款罰款保護貸款人免受本應支付的預期利息收入的財務損失。它們還可以降低投資抵押貸款支援證券時的提前還款風險。

提前還款時如何計算按揭利息

對於2015年1月21日之前結清的所有FHA貸款，雖然您在提前支付FHA貸款時無需支付額外費用，但您仍需承擔下一期到期日的全部利息。例如，假設您的FHA貸款的每月付款到期日為每月5日。如果你在本月1日前付清了月供，到5日為止你仍需支付利息。

即使你支付了你的抵押貸款的全部餘額，你仍然要對利息負責直到付款到期日。

從技術上講，這種支付後的利息收費並不是一種提前還款的懲罰，但許多房主覺得是這樣。2012年，FHA貸款持有人支付了約4.49億美元的支付後利息。為了減輕房主的負擔，FHA修訂了其政策，以消除2015年1月21日當天或之後關閉的FHA貸款的支付後利息費用。根據這些政策，符合條件的FHA貸款的貸款人必須使用收到預付款之日的實際未付抵押貸款餘額計算月利息。

FHA貸款的發行人只能在抵押貸款支付之日收取利息。

其他預付費用

雖然沒有直接的懲罰提前還清聯邦住房管理局貸款，有間接成本。乍一看，似乎失去抵押貸款利息稅扣除可能是一個消極的副作用，提前償還聯邦住房管理局貸款。當人們使用稅收減擴音前還清抵押貸款時，他們就不能再從稅收中扣除利息支出。然而，《減稅與就業法案》（TCJA）大幅提高了標準扣除額，以至於許多納稅人不再逐項列出扣除額。這意味著很多有抵押貸款的借款人一開始並沒有使用抵押貸款利息稅扣除。

更微妙的是，提前償還聯邦住房管理局貸款導致借款人失去流動性。如果房主在FHA貸款中投入了額外的現金，如果他們以後需要的話，他們將很難收回。房屋凈值信貸額度（HELOC）通常是從房屋中提取現金的最佳方式。然而，聯邦住房管理局不提供房屋凈值信貸額度，因此借款人將不得不尋找其他地方。此外，貸款人可能會提高直升機的信用評分要求，就像他們在冠狀病毒危機期間所做的那樣。

在提前償還聯邦住房管理局貸款之前，確保你有足夠的現金儲備。有足夠的現金支付幾個月甚至一年的開銷通常是個好主意。

最後，提前償還FHA貸款也有機會成本。透過償還貸款，房主錯過了他們本可以投資於其他資產的錢。

住房貸款的利息通常低於股票、房地產和許多其他資產的預期長期回報。特別是，房地產投資信託交易所交易基金（reitetf）為投資者提供了一種利用房地產全部收益的簡便方法。此外，當房主需要現金時，他們可以快速**REIT etf。然而，在經濟低迷時期，REIT ETF的價格可能會更低。