擁有一個出租的房產在經濟上是有回報的。如果你將這種型別的房地產作為一種投資進行探索，請註意風險和責任。...
擁有一個出租的房產在經濟上是有回報的。如果你將這種型別的房地產作為一種投資進行探索，請註意風險和責任。
出租物業：概述
買房子或公寓出租牟利的想法聽起來很誘人。但是，為了收入和長期資本增值而購買租賃房產可能會有起伏。例如，房地產市場可能會因地理位置、供求關係和經濟狀況而波動。
從財務上講，為了讓出租的房產真正盈利，你所獲得的回報應該大於你在保守投資中所能獲得的回報，比如債券和派息藍籌股，因為這涉及到真正的風險。而在人性方面，並不是每個人都有能力管理物業和租戶。
關鍵要點
- 出租物業可以獲得經濟回報，並有許多稅收優惠，包括扣除保險的能力，你的抵押貸款利息和維護費用。
- 擁有租賃房產的缺點包括缺乏流動性、維護成本，以及可能出現的困難租戶和社群吸引力下降。
- 對於任何型別的房地產投資者來說，掌握利率並諮詢稅務專業人士都是關鍵，特別是在最近稅法發生變化的情況下。
租賃物業的優點
擁有一個出租房產有幾個好處。它們包括：
稅收優惠
美國國稅局允許您扣除以下類別中與租賃物業相關的許多費用：
這意味著你可以扣除你的保險，你的抵押貸款利息，維修費用，和物理磨損你的財產。
折舊可能會產生名義損失，反過來你可以從其他收入中扣除。換言之，您可能會從租金收入減去費用中獲得凈正現金流，但出於稅務目的，您仍有凈虧損。但要知道，折舊也減少了成本基礎的財產計算資本收益時，你**你的財產。
此外，《2017年減稅就業法》還為房東提供了多項稅收優惠。如果您擁有一個流動實體（也稱為直通業務），並將其作為獨資、有限責任公司、合夥企業或S公司經營，那麼只要扣除後所有來源的應納稅年度收入總額低於157美元，您現在可以扣除相當於凈租賃收入20%的金額，單身500美元，聯名備案的已婚夫婦315000美元。
做房東不是每個人都喜歡的。在加入之前，確保你願意處理所有的事情，從逾期或未付的租金到損壞你財產的房客。
季節性租賃
如果您是按季節性方式租用物業，您可以每年自行使用14天，或按公平市價出租給他人的天數的10%，並且仍然可以扣除您的費用。
1031交易所
在1031交易所，你可以**一處出租房產，投資另一處“同類”房產，而無需繳納資本利得稅。
租用額外空間
你也可以把你家裡的一個房間或區域，比如**、地下室或附屬住宅單元當作一個出租房，從收入中扣除一定比例的抵押貸款利息和其他費用，儘管你應該意識到出租額外空間的潛在陷阱，包括當地的分割槽規則。
1:48
擁有出租房產的利弊
出租物業的費用
擁有出租房產也有缺點。它們包括：
流動性不足
房地產不是流動資產。即使在最火爆的市場，完成一筆交易也很容易需要幾個月的時間。如果你的時機是由一個緊急事件或其他意外事件驅動的，那麼你快速銷售的需求可能無法獲得最好的價格。
稅收和保險費上漲
你的抵押貸款的利息和本金可能是固定的，但不能保證稅收不會比你增加租金的速度更快。保險費也可能飆升，就像在自然災害之後一樣。
困難的租戶
儘管你在審查潛在的租客時盡職盡責，但最終你可能會遇到不理想的租客。例如，他們可能很窮或要求很高，付晚了錢，忘記關水，等等。或者它們可能具有破壞性，在這種情況下，稅法中的折舊準備金可能嚴重不足。但是，您可以在標準租賃表單中新增一個附加條款，詳細說明有關入住、寵物、吸煙、租戶保險等方面的規則。押金在這裡也很有用。
鄰裡衰落
在理想情況下，您的投資物業將在其他維護良好的住宅中蓬勃發展，當地的便利設施將得到改善。因此，您的現金流將穩步增加，成本保持穩定。然而，社群可能會發生變化，你的投資可能會隨著時間的推移而貶值。你應該關註你投資的地方政治，就像你生活的地方一樣。透過一些盡職調查，你可以儘量減少這種風險。
稅法的不利變化
稅法也不例外。它可能改變的方式，要麼減少或取消部分或全部的稅收優惠，為住房和流通業務。
地主角色
不是每個人都適合做房東。你可能會對增加租金感到害羞，或者對別人對待你房產的方式有所保護，這可能會導致衝突。你甚至可以和你的房客成為朋友，或者他們已經是你的家人或朋友了。例如，如果你對租金上漲或物業護理態度不堅定，你可能會收到遠低於市場價格的租金，或是價值被低估的物業。
保養
在維護一處房產時，會出現小修和大修。有些業主自己動手可以省錢。然而，大多數人缺乏時間，工具，或家庭修理技能。希望定期支付承包商費用。
特別註意事項
無論你是購買一套基本住房還是租賃房產，重要的是要考慮抵押貸款利率的變化。低固定利率抵押貸款債務通常是抵禦通貨膨脹的好辦法。如果你是一個房東，定期增加租金是抵消通貨膨脹的一種方法，在物業維修費用上升。
2020年6月的利率徘徊在3.13%的歷史低點附近，COVID-19流感大流行造成了損失。預計整個夏季利率將繼續下降。相比之下，2017年至2019年間，抵押貸款利率在4%至4.5%之間。過去50年，抵押貸款利率平均約為8%。雖然這些利率代表了一個機會，但同樣重要的是要記住，投資性房地產的抵押貸款利率通常高於傳統住房。
