什麼是租賃權改良(a leasehold improvement)？

租賃權改善是指為滿足特定承租人的特殊需要而對租賃財產進行的任何調整。這些改變可能包括油漆、安裝隔板、更換地板或安裝定製燈具。改善可由業主或承租人承擔，並可由承租人支付。雖然大多數租賃改善的有效經濟壽命在5年到10年之間，但《國內稅收法》（IRC）要求此類改善的折舊應在建築物的經濟壽命內發生。

關鍵要點

• 租賃權改善是對租賃物業進行的一種改變，以根據承租人的特殊需要對其進行定製。
• 房東可以同意對現有或新租戶進行這些改進。
• 租賃權的改善可由業主或承租人進行。
• 油漆、安裝隔牆或定製燈具、更換地板都是租賃改進。
• 建築物、電梯和自動扶梯、屋頂、消防、警報和安全系統以及HVAC系統的擴建不符合租賃改善的條件。

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租賃權改良

租賃權改善如何運作

租賃權改良通常被稱為承租人改良或擴建。這些變化通常是由商業地產的房東作出的，並可能提供給現有或新的租戶。所做的任何改變都是根據租戶的具體需求量身定做的，並使空間對他們更具吸引力和吸引力。

為了使變更符合租賃權改良的條件，必須滿足某些標準。必須對內部進行更改，以滿足承租人的特定需求，包括以下任何一項：

• 結構修改
• 新型乾式牆和地板
• 照明、電氣、技術系統更新
• 增加房間、隔間、隔牆
• 架子和臺面

並非所有的變更都被視為租賃權改良。為一個租戶所做的修改不適用於其他租戶，包括他們的鄰居。外部建築裝修，如景觀美化，停車場維修，或屋頂也不合格。即使是內部改造，如電梯或暖通空調系統的升級，也不被視為租賃權的改善。那是因為他們不會讓特定的房客受益。

一旦租約終止，除非協議中另有規定，裝修通常屬於房東。如果承租人能夠帶走它們，他們必須在不損壞財產的情況下將它們搬走。

租賃改良被視為合格的改良財產 出於稅收目的，以及根據2017年《減稅和就業法案》（TCJA）進行的建築改造、合格餐廳物業和合格零售改造。

租賃權改良型別

租賃區裝修補貼

這種租賃權的改善賦予了承租人監督專案的權力，減輕了房東的負擔，尤其是在這個過程非常耗時的情況下。房東通常會在租約中制定條款，涵蓋租客津貼改善的預算。這通常列為一筆總付或每平方英尺的基礎上。房東可以直接向裝修/施工公司付款，也可以直接向承租人償還。如果超出專案預算，則由承租人支付餘額。

租金折扣

出租人可以為承租人提供租賃改善的租金折扣。如果租約中包含此選項，承租人可能會獲得某種型別的租金減免，例如一個月的免費租金或每年某些時段的租金減免。這樣租戶就可以節省空間。就像TIA一樣，租戶監督專案並控制租賃改進。如果費用超出預算，承租人也要負責。

建築標準津貼

此選項也稱為構建。在這種情況下，房東會向房客提供一個改善方案或其他選擇。房東通常是管理這個專案的人，讓房客有更多的時間專註於他們的業務。在大多數情況下，租戶最終可能不會得到他們真正希望幫助業務增長的修改。如果他們真的選擇新增到更改中，他們必須支付額外的成本。

交鑰匙

這種租賃權改善通常在租賃開始時進行。在大多數情況下，成本估算和計劃是由承租人提交的，而業主是監督和支付所有工作的人。

批租土地改良規則

2015年12月，美國國會透過了《保護美國人免受增稅（PATH）法案》，該法案修改並延長了許多與折舊相關的稅收規定，包括租賃權改良。該法案提出了永久性的節稅條款，允許對符合條件的租賃改善進行15年的直線成本回收。根據這些準則：

• 房東和房客不允許有親戚關係
• 只有對建築內部進行了改進，並且只有承租人佔用了空間，才有資格進行改進
• 批租土地的改善工程須在大廈首次被佔用服務三年後完成

2017年透過的《減稅和就業法案》改變了房東和房客可以要求扣除租賃改善費用的方式。新法律修改了一些規定。建築物內部仍需改進，這意味著建築物、電梯和自動扶梯、屋頂、消防、警報和安全系統的擴建，暖通空調系統仍不符合要求。

合格的改善財產不再要求雙方（房東和租戶）互不相關。根據美國國稅局（IRS）的說法，該法案還取消了三年期的要求，規定所有的改進都可以在“物業首次投入使用之日後”進行。

《冠狀病毒援助、救濟和經濟安全法案》（Coronavirus Aid，Relief，and Economic Security，CARES）在2020年透過時對合格改善財產（QIP）做了一些調整。該法案為合格改善財產設定了15年的恢復期，並允許申報者對任何合格改善財產申請第一年折舊。

如果需要融資來支付任何租賃改善，大多數貸款人不會允許超過租賃期的還款條件。

租賃權改良會計

美國國稅局不允許扣除改善。但由於改善被認為是建築的一部分，它們很容易貶值。只要滿足這些條件，IRS允許折舊扣除。不管是房東還是房客，做這項工作的人都可以扣除折舊。新稅法將允許的最高稅額從50萬美元提高到100萬美元。

會計專家建議將任何低於公司同期資本限額的改進費用化。如果超過這一數額，則應將總額資本化，併在租賃期內或在改進的較短期限內攤銷。

租賃改善與建築物改善

雖然它們實際上可能是建築改良，但租賃權改良卻截然不同。這是因為它們只會對特定租戶的空間產生影響。另一方面，建築物的改進使物業中的每個人都受益，並且通常會改變建築物本身的整體結構。

建築物改進的例子包括建造新屋頂、鋪設車道和/或停車場、新增停車場、翻新大堂、新增新電梯或維修現有電梯以及更新HVAC系統。因此，建築改進有助於延長結構的整體壽命。

租賃權改善示例

房東可能會為租賃改善支付費用，以鼓勵租客長期租用空間，特別是在零售業。例如，一個企業主為他們的disc高爾夫商店租了一棟樓。房東可以選擇在租賃區域增加四面牆，為光碟建立內建顯示和儲存區域。這些變更被視為租賃權改良。

我們再舉一個零售業的例子。A店的店主決定透過B公司租賃場地。這家商店只有四面牆，沒有其他便利設施。透過租賃談判，B公司——房東同意在a店開門前安裝貨架、收銀機服務臺和帶特殊照明的陳列櫃。

租賃改善常見問題

什麼是租賃權改良例項(examples of leasehold improvements)？

租賃權的改善是任何有利於一個特定的承租人，通常是在商業物業。這包括粉刷、新增新牆、搭建展示架、更換地板和照明，以及新增辦公室、牆和隔牆。

誰來支付租賃改善費用？

房東透過提供租客改善津貼或租金折扣來預算和支付改善費用。他們也可以透過向承租人提供他們可以選擇的修改包來支付。承租人通常負責超出預算的任何額外費用。

租賃改善是否可以免稅？

你不能扣除租賃改善。但國稅局確實允許建築物所有者對其折舊進行核算，因為所做的任何改進都被視為建築物的一部分。