想要評估房地產投資信託（REIT）價值的投資者會發現，傳統的衡量標準，如每股收益（EPS）和市盈率（P/E）並不適用。一個更可靠的方法是稱為運營資金（FFO）的數字。以下是您需要瞭解的REIT FFO（或FFO REIT）。

關鍵要點

• 傳統的指標，如每股收益（EPS）和市盈率，並不是一個可靠的方法來估計房地產投資信託基金的價值。
• 更好的衡量標準是運營資金（FFO），它對折舊、優先股息和分配進行調整。
• 最好將FFO與其他指標（如增長率、股息歷史和負債率）結合使用。

房地產投資信託收益表

讓我們先看看XYZ住宅（XYZ）的損益表摘要，這是一個虛構的住宅房地產投資信託基金。

從2019年到2020年，XYZ住宅的凈收入或“底線”增長了近30%（+122534美元至543847美元）。然而，這些凈收入數字包括折舊費用，這是重要的行專案。

對於大多數企業來說，折舊是一種可以接受的非現金費用，用於分配前期投資的成本。但房地產不同於大多數固定廠房或裝置投資，因為房地產很少貶值，而且常常升值。

因此，透過折舊減少的凈收入是一個較差的績效衡量標準。因此，透過運營資金（FFO）來判斷REITs是有意義的，FFO不包括折舊。

運營資金（ffo）

各公司必須核對附註中所列的FFO和凈收入。一般的計算方法是將折舊加回凈收入，再減去**可折舊財產的收益。

我們減去這些收益，假設它們不是經常性的，因此不會有助於房地產投資信託基金的可持續股息支付能力。2019年和2020年將凈收入調節為FFO（為清晰起見，刪除次要專案）如下：

很明顯，扣除折舊和房地產收益後，2019年運營資金（FFO）約為838390美元，2020年約為758000美元。

必須報告FFO，但它包含一個弱點：它不扣除維持現有房地產投資組合所需的資本支出。例如，股東持有的不動產必須保持不變，因此FFO並不是所有支出和支出後的真實剩餘現金流。

因此，專業分析師使用一種稱為“運營調整資金”（AFFO）的方法來估計REIT的價值。雖然FFO是常用的，但專業人士傾向於關註AFFO有兩個原因：

1. 它是對股東可獲得的剩餘現金流的更精確的衡量，因此是一個更好的估值“基數”。
2. 這是真實的剩餘現金流，更能預測房地產投資信託基金未來的分紅能力。

AFFO並沒有一個統一的定義，但大多數計算都會減去資本支出，如上所述。以XYZ住宅為例，從FFO中減去近182000美元，得到2020年的AFFO。這個數字通常可以在REIT的現金流量表中找到。它被用來估計維持現有房產所需的現金，儘管仔細觀察具體房產可以得到更準確的資訊。

傳統指標，如 每股收益 和市盈率 在估計不動產投資信託的價值時不可靠。

ffo和/或affo增長

當我們手頭有FFO和AFFO，在一個或兩個指標中尋找預期增長時，我們可以更準確地估計REIT的價值。這需要仔細審視房地產投資信託基金及其行業的潛在前景。評估房地產投資信託基金增長前景的具體內容超出了本文的範圍，但以下是一些需要考慮的來源：

• 前景 房租上漲的原因。
• 前景 提高/保持入住率。
• 計劃 升級/升級屬性。一個 流行而成功的策略是收購低端產品 並對其進行升級以吸引 優質租戶； 更好的租戶會導致更高的入住率、更少的拆遷和更高的租金。
• 外部增長前景。許多房地產投資信託基金 透過收購實現FFO增長。不過，說起來容易做起來難，因為 房地產投資信託基金必須分配大部分利潤，通常不持有 大量的現金儲備。然而，許多房地產投資信託基金 成功地削減他們的投資組合，**表現不佳的房產，為收購價值被低估的房產提供資金。

對ffo/affo應用倍數

房地產投資信託基金的總回報來自兩個來源：支付的股息和價格升值。預期的價格升值可分為兩個進一步的組成部分：FFO/AFFO的增長和FFO價格或AFFO價格倍數的擴大。

讓我們看看XYZ的倍數。請註意，我們顯示的是價格除以FFO，實際上是市值除以FFO。在本例中，XYZ的市值（股票數量乘以每股價格）約為800萬美元。

除了與行業同行直接比較外，我們如何解釋這些倍數？與市盈率倍數類似，將價格解釋為FFO倍數或AFFO倍數並不是一門精確的科學。倍數因市場狀況和特定房地產投資信託子行業而異。而且，與其他股票類別一樣，我們希望避免買入過高的倍數。

除了支付的股息外，價格升值分為兩個來源：固定資產運營商/固定資產運營商的增長或估值倍數的擴大（固定資產運營商價格比或固定資產運營商價格比）。在考慮具有良好FFO增長前景的REIT時，我們應同時考慮這兩個來源。

例如，如果FFO增長10%，並且保持10.55倍的倍數，那麼價格將增長10%。然而，如果倍數擴大約5%至11倍，價格將升值約15%（10%的FFO增長+5%的倍數擴大）。

一個有用的練習是將價格的倒數乘以AFFO倍數，即1÷ [Price/AFFO]=AFFO/Price。這大約相當於7.2%（575.7美元）÷ 8000），稱為“AFFO收益率”。為了評估REIT的價格，我們可以將AFFO收益率與：

1. 市場資本化率，或“資本化率”
2. 我們對房地產投資信託基金FFO/AFFO增長的估計

資本化率是一個通用的數字，它告訴投資者市場目前為房地產支付了多少錢。例如，8%意味著投資者通常支付12.5倍（1÷ 8%）每個不動產的凈營業收入（NOI）。

假設市場的資本化率約為7%，我們對XYZ的FFO/AFFO的增長預期為5%。考慮到7.2%的AFFO計算收益率，我們可能正在尋找一筆不錯的投資，因為與市場的資本化率相比，我們的價格是合理的(再高一點就更好了。）

此外，我們預期的增長最終將轉化為更高的股息和價格。事實上，如果所有其他投資者都同意我們的評估，XYZ的價格將高得多，因為它需要更高的倍數來納入這些增長預期。

底線

房地產投資信託基金（REIT）評估在考察來自運營（FFO）的資金而非凈收入時更為清晰。潛在投資者還應計算運營調整資金（AFFO），扣除維持房地產投資組合所需的可能支出。AFFO提供了一個很好的工具來衡量房地產投資信託基金的股息支付能力和增長前景。