唐瑞特

DownREIT是房地產所有者和房地產投資信託基金（REIT）為收購和控制房地產而共同努力的產物。...

什麼是唐瑞特(downreit)？

DownREIT是房地產所有者和房地產投資信託基金（REIT）為收購和控制房地產而共同努力的產物。

關鍵要點

DownREIT是房地產投資信託基金和房地產所有者之間的合夥協議，允許遞延增值房地產的銷售稅。
DownREITs有兩種型別。第一類涉及不動產投資信託基金的出資，而第二類涉及不動產投資信託基金的重大出資。
如果經營單位被國稅局視為一種證券，那麼DownREITs比UPREITs更為複雜，並且可能涉及稅收問題。

瞭解唐瑞特

DownREIT涉及房地產所有者和房地產投資信託基金（REIT）之間的合夥安排，協助房地產所有者推遲增值房地產銷售的資本利得稅。上世紀90年代房地產衰退後，人們發明瞭房地產價格上漲機制，以促進資本對房地產業的投資。唐瑞特是從上升中進化出來的。

向DownREITs出資的房地產所有者以合夥形式獲得經營單位。根據房地產投資信託基金的結構和可能存在的任何上調，合夥企業實體及其財產所有人的關係可以以各種不同的方式構建。在不動產投資信託基金中，不動產投資信託基金必須同意**出資資產的暫停或凍結協議。

DownREIT合夥企業有兩種型別。在第一類合夥企業中，房地產投資信託基金提供有限至無資本，有限合夥人在經營現金分配方面享有與房地產投資信託基金股份股息相等的優先權。第二類房地產投資信託基金涉及房地產投資信託基金的重大出資。普通合夥人獲得的分配等於資本回報。

downreit與upreit之比較

下行房地產投資信託基金的應用不如上行房地產投資信託基金廣泛，因為下行房地產投資信託基金更為複雜，可能沒有上行房地產投資信託基金那樣的稅收優惠。向DownREIT提供房產是一項複雜的交易，需要專業的稅務和投資指導。如果交易的結構不十分謹慎，美國國稅局可能會考慮將財產轉讓給DownREIT，以換取經營單位，根據變相**或反濫用規則，這是一項應稅交易。因此，對於一個主要關註遞延所得稅負債的財產所有人來說，上調稅率可能是更合乎邏輯的選擇。

與不涉及房地產所有權的UPREIT不同，DownREIT確實涉及房地產所有權。這些財產中的一部分是直接擁有的，而另一部分可能是透過與那些向其提供財產的人的有限合夥關係擁有的。

如果房地產所有者認為自己的房地產將比房地產投資信託基金的其他資產增值更多，那麼DownREIT可能是一個合乎邏輯的選擇，因為他在DownREIT投資的房地產中持有的權益比在UPREIT投資的房地產中持有的權益更大。

也就是說，由於DownREIT的所有權結構更為複雜，因此將經營單位轉換為現金需要更為複雜的計算。同樣，由於結構不同，上漲和下跌的REIT作為投資的表現也不同。有了DownREIT，REIT和投資者之間的合作關係可以表現出不同於REIT整體的表現。

然而，DownREITs作為房地產規劃工具的價值與UPREITs相似。這兩個步驟的基礎上，經營單位在業主死亡，允許免稅轉讓增值房地產的繼承人。繼承人可以將經營單位轉換成房地產投資信託基金的股票或現金，而無需納稅。

downreit示例

以價值1億美元的五處房產為例。按8%的利率計算，這些房產的債務相當於8000萬美元。擁有該房產的合夥人的資本賬戶累計餘額為500萬美元。房地產投資信託基金參與交易，併為該地產償還6000萬美元的現有債務，並將剩餘合夥人的資本賬戶餘額替換為7%的債務。由合夥人持有的其餘2000萬美元的股份作為經營單位發行，房地產投資信託基金成為多數持有人，其餘合夥人成為普通合夥人和普通合夥人。