如果你要支付不到20%的首付，瞭解你的私人抵押貸款保險（PMI）選擇是至關重要的。有些人根本付不起20%的首付。其他人可能會選擇降低首付，以便手頭有更多的現金用於維修、改建、裝修和緊急情況。

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私人抵押貸款保險（PMI）

什麼是私人抵押貸款保險（pmi）(private mortgage insurance (pmi))？

私人抵押貸款保險（PMI）是一種借款人可能需要購買的保險，作為常規抵押貸款的一個條件。當購房者支付的首付款低於購房價格的20%時，大多數貸款機構都要求提供採購經理人指數。

當借款人支付的首付款低於房產價值的20%時，抵押貸款的貸款價值比（LTV）超過80%（LTV比率越高，貸款人的抵押貸款風險越高）。

與大多數型別的保險不同，保單保護的是貸款人對房屋的投資，而不是購買保險的個人（借款人）。然而，採購經理人指數使一些人有可能更快成為房主。對於那些選擇將住房成本的5%至19.99%降下來的個人，採購經理人指數允許他們獲得融資的可能性。

但是，它會帶來額外的每月費用。借款人必須支付他們的採購經理人指數，直到他們積累了足夠的股票在家裡，貸款人不再認為他們的高風險。

根據首付和抵押貸款的規模、貸款期限和借款人的信用評分，採購經理人指數（PMI）的成本每年可以從貸款餘額的0.25%到2%不等。你的風險因素越大，你支付的利率就越高。因為PMI是抵押貸款金額的一個百分比，你借的越多，你支付的PMI就越多。美國有幾家主要的採購經理人指數公司。他們收取類似的費用，每年調整一次。

儘管採購經理人指數（PMI）是一項額外支出，但在你等待攢下更大的首付時，繼續把錢花在房租上，可能會錯過市場升值的機會。然而，不能保證你會提前買房，所以支付PMI的價值是值得考慮的。

一些潛在的房主可能需要考慮聯邦住房管理局（FHA）的抵押貸款保險。然而，這隻適用於如果你有資格獲得聯邦住房管理局貸款（FHA貸款）。

關鍵要點

• 如果你要購買首付不到房屋成本20%的房屋，你需要私人抵押貸款保險（PMI）。
• 請註意，採購經理人指數是為了保護貸款人，而不是借款人，對潛在的損失。
• 您可以購買四種主要型別的抵押貸款保險：借款人支付的抵押貸款保險、單一保費抵押貸款保險、貸款人支付的抵押貸款保險和分割保費抵押貸款保險。
• 如果您獲得了聯邦住房管理局貸款為您的購房，有一個額外的型別的保險，您將需要。

私人抵押貸款保險（pmi）範圍

首先，您應該瞭解PMI是如何工作的。例如，假設你付了10%的定金，然後用剩下的90%的房產價值獲得貸款——2萬美元的定金和18萬美元的貸款。與抵押貸款保險，貸款人的損失是有限的，如果貸款人必須取消你的抵押貸款。如果你丟了工作，幾個月都付不起錢，這種情況就可能發生。

抵押貸款保險公司承擔貸款人一定比例的損失。例如，假設百分比為25%。因此，如果你在被取消抵押品贖回權時還欠你房屋20萬美元買價的85%（17萬美元），而不是損失全部17萬美元，貸款人只會損失17萬美元的75%，即房屋本金的127500美元。採購經理人指數（PMI）將覆蓋其餘的25%，即42500美元，還將覆蓋你應計的拖欠利息的25%，以及貸款人止贖成本的25%。

如果採購經理人指數保護貸款人，你可能想知道為什麼借款人必須支付。從本質上講，借款人是在補償貸款人承擔更高的風險，貸款給你比貸款給某人願意放下一個更大的首付。

你要買多久私人按揭保險？

一旦貸款價值比降至80%以下，借款人可以要求取消每月的抵押貸款保險。一旦抵押貸款的貸款價值比下降到78%，貸款人必須自動取消採購經理人指數，只要你在你的抵押貸款。當你的首付，加上你還清的貸款本金，等於房屋購買價格的22%時，就會發生這種情況。這種取消是聯邦房主保**的要求，即使你的房子的市場價值下降了。

私人抵押貸款保險（pmi）型別

1、借款人繳納抵押保險

最常見的PMI型別是借款人支付的抵押貸款保險（BPMI）。BPMI的形式是額外的每月費用，你支付你的按揭付款。貸款結束後，您每月支付BPMI，直到您的房屋擁有22%的股權（基於原始購買價格）。

在這一點上，貸款人必須自動取消BPMI，只要你是當前對你的按揭付款。透過每月定期支付抵押貸款來積累足夠的房屋凈值，從而取消BPMI通常需要11年左右的時間。

你也可以主動要求貸款人取消BPMI當你有20%的股權在你的家。為了讓您的貸款人取消BPMI，您的抵押貸款付款必須是最新的。您還必須有一個令人滿意的付款歷史，不得有任何額外的留置權對您的財產。在某些情況下，你可能需要一個當前的評估來證實你的房子的價值。

一些貸款服務商可能會允許借款人基於房屋價值的升值而提前取消PMI。假設借款人在第二年至第五年累計25%的股本增值，或在第五年後累計20%的股本增值。在這種情況下，購買貸款的投資者可能會在證明房屋增值後允許取消PMI。這可以透過評估、經紀人價格意見（BPO）或自動估值模型（AVM）來實現。

你也可以透過再融資儘早擺脫PMI。然而，你必須權衡再融資成本和繼續支付抵押貸款保險費的成本。你也可以透過提前償還抵押貸款本金來提前取消PMI，這樣你至少有20%的股權。

這是值得考慮的，如果你願意支付採購經理人指數長達11年購買現在。從長遠來看，採購經理人指數會讓你付出什麼代價？等待購買的潛在成本是什麼？誠然，當你在租房的時候，你可能會錯過積累房屋凈值的機會，但你也會避免許多擁有房屋的成本。這些費用包括房主的保險費、財產稅、維修費和修理費。

其他三種型別的PMI幾乎沒有借款人支付的抵押貸款保險那麼普遍。你可能仍然想知道它們是如何工作的，以防其中一個聽起來更吸引人，或者你的貸款人給你提供了不止一個抵押貸款保險選項。

2.單一保費按揭保險

與單一保費抵押貸款保險（SPMI），也被稱為單一付款抵押貸款保險，你支付抵押貸款保險預付款一次付清。這可以在交割時全部完成，也可以在抵押貸款中融資（在後一種情況下，可以稱為單一融資抵押貸款保險）。

SPMI的好處是，您的每月付款將低於BPMI。這可以幫助你有資格借更多的錢買房。另一個好處是，你不必擔心再融資，以擺脫採購經理人指數。你也不必觀察你的貸款價值比，看看什麼時候可以取消你的採購經理人指數。

風險在於，如果您在幾年內再融資或**，則無法退還任何部分的單一保費。此外，如果你為單一保費提供資金，你將支付利息，只要你進行抵押貸款。此外，如果你沒有足夠的錢支付20%的首付，你可能沒有現金支付一個單一的保費預付款。

但是，賣方或者，如果是新房，建築商可以支付借款人的單一保費抵押貸款保險。你可以試著把它作為你購買報價的一部分進行談判。

如果你打算在家裡住三年或三年以上，單保費按揭保險可能會幫你省錢。請你的貸款官員看看是否真的是這樣。請註意，並非所有貸款人提供單一保費抵押貸款保險。

3.貸款人支付的抵押保險

與貸款人支付抵押貸款保險（LPMI），你的貸款人將技術上支付抵押貸款保險費。實際上，在貸款的整個期限內，你都會以稍微高一點的利率來支付。

與BPMI不同的是，當你的權益達到78%時，你不能取消LPMI，因為它是建立在貸款中的。再融資將是唯一的方式來降低您的每月付款。一旦你擁有20%或22%的股權，你的利率就不會降低。貸款人支付的採購經理人指數不退還。

儘管利率較高，貸款人支付的採購經理人指數的好處是，你每月的付款可能仍然低於每月的採購經理人指數付款。這樣，你就有資格借更多的錢。

4.分割保費按揭保險

分割保費抵押貸款保險是最不常見的型別。它是我們討論的前兩種型別的混合：BPMI和SPMI。

它是這樣運作的：你在交割時一次性支付一部分抵押貸款保險，每月支付一部分。你不必像SPMI那樣提前拿出那麼多額外的現金，也不必像BPMI那樣增加你的月供。

選擇分割保費抵押貸款保險的一個原因是如果你有一個高負債收入比。在這種情況下，增加你的月供太多與BPMI將意味著沒有資格借足夠的錢來購買你想要的房子。

預付保費可能為貸款金額的0.50%至1.25%。在計入任何融資溢價之前，每月溢價將以凈貸款價值比為基礎。

與SPMI一樣，你可以要求建築商或賣家支付初始保費，也可以將其計入抵押貸款。一旦抵押貸款保險取消或終止，分割保費可部分退還。

5.聯邦住房貸款抵押保護（mip）

另外還有一種抵押貸款保險。然而，它只用於聯邦住房管理局擔保的貸款。這些貸款通常被稱為FHA貸款或FHA抵押貸款。透過FHA的PMI稱為MIP。這是所有FHA貸款的要求，首付不超過10%。

此外，如果不為房屋再融資，就不能將其拆除。MIP需要預付款和每月保費（通常新增到每月抵押票據中）。如果購房者首付超過10%，他們仍需等待11年才能從貸款中取消MIP。

私人抵押貸款保險成本（pmi）

你的採購經理人指數保費成本將取決於幾個因素。

• 您選擇哪種保險計劃
• 你的利率是固定的還是可調的
• 您的貸款期限（通常為15年或30年）
• 您的首付或貸款價值比（LTV）（5%的首付給您95%的LTV；10%的折扣使你的貸款價值比下降90%）
• 貸款人或投資者要求的按揭保險金額（可在6%至35%之間）
• 保費是否退還
• 你的信用評分
• 任何額外的風險因素，如貸款是一個巨大的抵押貸款，投資性房地產，套現再融資，或第二套住房

一般來說，根據這些因素中的任何一個，你看起來風險越大（通常在你貸款時都會考慮到），你的保費就越高。例如，信用評分越低，首付越低，保費就越高。

根據GinnieMae和城市研究所的資料，每年平均PMI通常在原始貸款額的0.55%到2.25%之間。這裡有一些情況：如果你把15%的15年固定利率抵押貸款，並有一個760或更高的信用評分，例如，你會支付0.17%，因為你可能被認為是一個低風險的借款人。如果你將30年期可調利率抵押貸款的3%作為首付，首付利率僅為3年，而你的信用評分為630，那麼你的利率將為2.81%。這是因為在大多數金融機構，你都被認為是高風險的借款人。

一旦你知道哪個百分比適用於你的情況，用它乘以你的借款額。然後把這個數字除以12，看看你每個月要付多少錢。例如，一筆20萬美元的貸款，年保費為0.65%，每年的成本為1300美元（20萬x 0.0065美元），或每月108美元（1300/12美元）。

估計私人抵押貸款保險費率（pmi）

許多公司提供抵押貸款保險。他們的費率可能略有不同，您的貸款人而不是您將選擇保險公司。不過，你可以透過研究抵押貸款保險費率卡瞭解你將支付的費率。MGIC、Radian、Essent、National MI、United Guarantage和Genworth是主要的私人抵押貸款保險提供商。

抵押貸款保險費率卡乍一看可能令人困惑。下麵是如何使用它們。

1. 找到與您的信用評分相對應的列。
2. 找到與您的貸款價值比對應的行。
3. 確定適用的覆蓋範圍。在網上搜索房利美的抵押貸款保險要求，以確定你的貸款需要多少保險。或者，你可以問你的貸款方（並用你對PMI工作原理的瞭解打動他們）。
4. 確定與您的信用評分、首付和保險範圍交叉點對應的採購經理人指數（PMI）比率。
5. 如果適用，將調整表（主利率表下方）中與您的信用評分相對應的金額加上或減去該利率。例如，如果你正在進行現金再融資，而你的信用評分是720，你可以在利率上加0.20。
6. 如前一節所示，將總利率乘以借款金額；這是你每年的按揭保險費。除以12得到你每月的按揭保險費。

雖然有些保險公司會在十年後降低費率，但你的費率每個月都是一樣的。然而，這還不到你應該放棄保險的時候，所以任何節省都不會那麼重要。

聯邦住房管理局（fha）抵押貸款保險

抵押貸款保險與聯邦住房管理局貸款的工作方式不同。對大多數借款人來說，它最終將比PMI更貴。

PMI不要求你支付預付保費，除非你選擇單一保費或分割保費抵押貸款保險。在單一保費按揭保險的情況下，你將不支付每月按揭保險費。在分保費抵押貸款保險的情況下，你支付較低的每月抵押貸款保險費，因為你已經支付了前期保費。然而，每個人都必須支付預付保費與聯邦住房管理局抵押貸款保險。更重要的是，這筆錢並不能減少你每月的保費。

截至2020年8月，首期抵押貸款保險費（UFMIP）為貸款金額的1.75%。你可以在交割時支付這筆款項，或作為抵押貸款的一部分進行融資。你每借10萬美元，UFMIP就要花1750美元。如果你為它融資，你也會為此支付利息，隨著時間的推移，它會變得更貴。賣方被允許支付你的UFMIP，只要賣方對你的成交成本的總貢獻不超過購買價格的6%。

對於FHA按揭，您還將根據您的首付和貸款期限，每月支付貸款金額0.45%至1.05%的按揭保險費（MIP）。如FHA下表所示，如果您有一筆20萬美元的30年期貸款，並且您要支付FHA的最低首付3.5%，您的MIP在貸款期限內將為0.85%。無法取消MIPs可能會付出昂貴的代價。

資料來源：美國住房和城市發展部。

對於首付為10%或以上的FHA貸款，您可以在11年後取消每月MIPs。但如果你有10%的存款，為什麼要得到聯邦住房管理局貸款呢？你只會想這樣做，如果你的信用評分太低，有資格獲得常規貸款。另一個很好的理由是：如果你的低信用評分會給你一個更高的利率或PMI費用與傳統的貸款比與FHA貸款。

你可以得到一個FHA貸款的信用評分低至580，甚至可能更低（雖然貸款人可能要求你的分數620或更高）。儘管你的信用評分較低，但你可能有資格獲得與傳統貸款相同的利率：例如，660比740。

如果不把10%或更多的聯邦住房管理局抵押貸款，唯一的辦法是停止支付聯邦住房管理局MIPs是再融資成一個傳統的貸款。這一步將是最有意義的後，你的信用評分或貸款價值比大幅增加。然而，再融資意味著支付結算成本，當你準備再融資時，利率可能會更高。更高的利率加上結算成本可能會抵消取消FHA抵押貸款保險帶來的任何節省。此外，如果你失業了，或者相對於你的收入有太多的債務，你就不能再融資。

此外，聯邦住房管理局貸款更慷慨地允許賣方為買方的結算成本作出貢獻：高達貸款金額的6%，而傳統貸款為3%。如果你買不起房子，沒有大量的關閉成本援助，聯邦住房管理局貸款可能是你唯一的選擇。

底線

抵押貸款保險花費借款人的錢，但它能使他們更快地成為房主，因為它降低了金融機構向首付較少的人發放抵押貸款的風險。如果出於生活方式或經濟承受能力的原因，你想早點擁有一套房子，你可能會發現支付抵押貸款保險費是值得的。再加上這樣做的原因：保費可以取消一旦你的房屋凈值達到80%，如果你每月支付採購經理人指數或分割保費抵押貸款保險。

然而，如果你屬於在貸款期間必須支付聯邦住房管理局保險費的借款人，你可能會三思而後行。你也許可以再融資的FHA貸款後擺脫採購經理人指數。另一方面，也不能保證你的就業狀況或市場利率會使再融資成為可能或有利可圖。