華爾街最重要的創新之一是將貸款集中起來，然後拆分成單獨的計息工具。這種抵押和結構性融資的概念早於抵押貸款抵押債券（CMOs）和債務抵押債券（cdo）市場。直到20世紀80年代初，這一概念才透過重新打包抵押貸款而正式確立，從而建立了抵押貸款支援證券業（MBS）。

住房抵押貸款證券由一系列抵押貸款擔保，所有的利息和本金只需轉嫁給投資者即可。創設CMOs是為了給投資者提供特定的現金流，而不僅僅是利息和本金的傳遞。1983年，投資銀行first Boston和所羅門兄弟（Salomon Brothers）為聯邦住房貸款抵押公司（Federal Home Loan Mortgage Corp，簡稱房地美）首次發行了CMO，這兩家公司接受了一批抵押貸款，將這些貸款分為不同利率和期限的部分，並根據這些部分發行了證券。原始抵押作為抵押品。

與CMOs不同的是，cdo在20世紀80年代後期出現，涵蓋了抵押貸款以外更廣泛的貸款範圍。雖然兩者之間有許多相似之處，但在結構、合計持有的貸款型別以及尋找其中一種貸款的投資者型別方面，兩者有一些明顯的差異。

cmo誕生於一種需要

抵押擔保債券（CMO）是一種抵押擔保證券（MBS），由第三方發行，經營住宅抵押貸款。CMO的發行人收集住房抵押貸款，並將其重新打包到貸款池中，作為發行新證券的抵押品。然後，發行人將抵押貸款中的貸款支付重新定向，並將利息和本金分配給池中的投資者。發行人沿途收取費用或差價。有了CMOs，發行人可以透過使用分期貸款從抵押貸款中分割出可預測的收入來源，但與所有MBS產品一樣，CMOs對投資者來說仍然存在一定的提前還款風險。這是池中的抵押貸款將提前預付、再融資和/或違約的風險。與MBS不同的是，投資者可以選擇在CMO中願意承擔多少再投資風險。

下麵是使用順序支付結構的三個不同到期日的簡化版本的示例。A、B和C批貸款都將在其有效期內收到利息支付，但本金支付按順序流動，直到每個CMO退休。例如：在B批退出之前，C批不會收到任何本金支付，在A批退出之前，B批不會收到任何本金支付。

雖然證券本身看起來很複雜，很容易在所有的縮寫詞中迷失方向，但貸款抵押的過程卻相當簡單。

CMO的發行人作為一個法人實體，是從銀行和抵押貸款公司購買的一批抵押貸款的合法所有人。在重新打包的抵押貸款出現之前，借款人會去當地的銀行貸款購買房屋。然後，銀行將以該房屋為抵押物持有抵押貸款，直至付清或**該房屋。雖然一些銀行仍在賬面上持有抵押貸款，但大部分抵押貸款在關閉後不久就被**給重新打包抵押貸款的第三方。對於最初的貸款人，這提供了一些救濟，因為他們不再擁有貸款或必須服務的貸款。這些抵押貸款隨後成為抵押品，並與質量類似的貸款一起分為若干部分（只是貸款池的一部分）。透過從抵押貸款池中建立CMO，發行人可以設計不同期限的特定、獨立的利息和本金流，以使投資者的需求與他們期望的現金流和期限相匹配。出於法律和稅務目的，CMO作為一個獨立的法律實體在房地產抵押投資渠道（REMIC）內持有。REMIC從公司層面的基礎抵押貸款中獲得的收入免徵聯邦稅，但支付給投資者的收入被視為應納稅。

cdo有好有壞

債務抵押債券（CDO）在20世紀80年代末開始出現，並具有CMO的許多特徵：貸款集中在一起，重新打包成新的證券，向投資者支付利息和本金作為收入，並將這些資金分成不同程度的風險和到期日。CDO屬於資產支援證券（ABS）的範疇，與MBS一樣，它將基礎貸款用作資產或抵押品。CDO的發展填補了這一空白，為貸款機構提供了一種有效的方式，使其能夠透過證券化將債務轉化為投資，這與將抵押貸款證券化為CMOs的方式相同。與REMICs發行的CMOs類似，cdo使用特殊目的實體（special purpose entities，SPE）將其貸款證券化，為其提供服務，並將投資者與投資證券相匹配。CDO的美妙之處在於，它幾乎可以持有任何產生收入的債務，如信用卡、汽車貸款、學生貸款、飛機貸款和企業債務。像CMOs一樣，貸款的分割是從高階到初級的，由評級機構進行一些監督，評級機構將等級評級就像單一發行的債券一樣，例如AAA、AA+、AA等。

下麵是CDO的結構示例。每個CDO都有一個資產負債表，就像任何公司一樣。資產由產生收入的部分組成，如貸款、債券等。左側發行的每一種債券都與右側的特定資產池相關聯。然後，這些債券由第三方根據其對債券池債權的優先順序和標的資產的感知質量進行評級。理論上，評級和資歷較低的債券將獲得投資者較高的回報率。

cmos與CDO

CMOs和CDO有許多相似之處，因為後者在設計上模仿了前者。CMO可以由私人機構發行，也可以由準**貸款機構（聯邦國家抵押貸款協會、**國家抵押貸款協會、聯邦住房貸款抵押貸款公司等）支援，而CDO是私人的。

雖然CMOs和CDO在外部有類似的封裝，但它們在內部卻不同。CMO有點容易理解，因為它提供的現金流來自特定的抵押貸款池，而CDO現金流可以由汽車貸款、信用卡貸款、商業貸款，甚至CMO的部分部分作為支援。儘管CMO市場確實受到2007年房地產內爆的影響，但CDO市場受到的衝擊更為嚴重。CMO市場中只有一小部分被認為是次貸，而CDO則將次貸CMOs作為核心持有。購買了排名最低、風險最高的CMOs與其他ABS資產混合的CDO在次級債走向南方時遭受了嚴重損失。過去的錯誤不太可能再次發生，因為SEC的監督比以前多了，但有時歷史也會重覆。這兩種產品都起著將貸款和資產彙集在一起，然後將投資者與現金流匹配的相同作用，因此，投資者決定他們想承擔多少風險。

cdo是ABS市場中相對較小的一部分，2002年發行量僅為3.4億美元，而CMO市場的總發行量為4.7萬億美元。2002年後，隨著資產支援貸款證券化的增長和發行人提前購買風險較高的債務抵押債券，CDO市場迅速膨脹。隨著房地產市場的迅速發展，CDO/CMO市場也迅速發展，2007年未償CDO總額達到1.3萬億美元的峰值。隨著房地產泡沫破裂，這一驚人的增長戛然而止，2013年CDO市場規模降至8.5億美元左右。

雖然從紙面上看，購買那些沒有需求的風險較高的cmo並將其捆綁到cdo中是件好事，但那些被認為是次貸的cmo的質量卻比最初想象的要低得多。評級機構和CDO發行人仍被追究責任，支付罰款，併在2007年房地產市場崩潰導致CDO損失數十億美元後進行賠償。很多人一夜之間變得一文不值，從AAA降級為垃圾級。當這些發行最終失敗時，那些在風險最大的cdo上大量投資的人經歷了巨大的損失。一些CDO發行人因包裝失敗的風險資產而受到指控和/或罰款。2010年，高盛（goldmansachs）被起訴，這是規模最大、最受關註的案件之一。高盛因構建cdo、未正確告知客戶潛在風險而被正式起訴並被罰款。根據美國證券交易委員會（sec）的估計，2010年塵埃落定後，投資者損失超過10億美元。

CDO今天仍然存在，但將永遠戴著好決定變成壞決定的傷疤。

世界各地的投資者從早期的抵押中吸取了寶貴的教訓。需要一些創造性的思考才能找到一種方法來獲得大量貸款，併為投資者創造有擔保的投資。這為放貸者釋放了資本，為發行人創造了許多就業機會，在流動性較差的市場中創造了流動性，並有助於推動住房擁有。同樣的過程，助長了房屋所有權最終助長了房地產泡沫和隨後的崩潰。抵押過程本身就充滿了活力，但最終導致了自身的崩潰。