什麼是凈營業收入(net operating income (noi))？

凈營業收入（NOI）是一種計算方法，用於分析產生收入的房地產投資的盈利能力。NOI等於物業的所有收入減去所有合理必要的運營費用。

凈資產收益率是一個稅前數字，出現在財產的收入和現金流量表中，不包括貸款本金和利息、資本支出、折舊和攤銷。當這個指標用於其他行業時，它被稱為“息稅前利潤”，即“息稅前利潤”

關鍵要點

• 凈營業收入衡量產生收入的財產的盈利能力，然後再加上任何融資或稅收成本。
• 要計算凈營運收入，請從物業產生的所有收入中減去物業產生的所有運營費用。
• 如果財產所有人推遲或加速某些收入或支出專案，則可以操縱凈營運收入指標中使用的營運費用。
• 凈營運收入指標不包括資本支出。
• NOI將向業主表明，租用一處房產是否值得花費擁有和維護它。

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凈營業收入

瞭解凈營業收入（noi）

凈營業收入是房地產專業人士用來確定其創收物業的準確價值的一種估值方法。要計算凈營運收入，必須從物業產生的收入中減去物業的營運費用。

除了租金收入，物業還可能從停車場、自動售貨機和洗衣設施等便利設施中產生收入。運營費用包括運營和維護建築物的成本，包括保險費、律師費、水電費、財產稅、修理費和清潔費。資本支出，例如整棟大樓新空調系統的費用，不包括在計算中。

NOI幫助房地產投資者確定資本化率，進而幫助他們計算房產的價值，從而使他們能夠比較他們可能考慮購買或**的不同房產。

對於融資性房地產，凈資產收益率（NOI）也用於債務覆蓋率（DCR），它告訴貸款人和投資者，一處房地產的收入是否涵蓋其運營費用和債務支付。NOI還用於計算凈收益乘數、現金投資回報率和總投資回報率。

如何計算凈營業收入（noi）

要計算凈營業收入，從房產產生的收入中減去營業費用。房地產收入包括租金收入、停車費、服務變更、自動售貨機、洗衣機等。

營業費用包括與經營物業有關的所有費用。這些費用包括物業管理費、保險費、水電費、物業稅、修理費和維護費。

凈營業收入（noi）公式

凈營業收入=RR−執行經驗where:RR=real estate Revenuee=營業費用\開始{對齊}&amp\text{凈營業收入}=RR-OE\\&amp\textbf{其中：}\\&amp；RR=\text{房地產收入}\\&amp；OE=\text{operating expenses}\\\end{aligned}​凈營業收入=RR−執行經驗where:RR=real 房地產收入=營業費用​

作為一個例子，讓我們假設下麵的資訊是一個業主出租的一個特定的公寓大樓的輪廓。

收入：

• 租金收入：20000美元
• 停車費：5000美元
• 洗衣機：1000美元

總收入=$26000

現在，假設公寓樓的運營費用如下：

營業費用：

• 物業管理費：1000美元
• 房產稅：5000美元
• 維修和保養：3 000美元
• 保險：1000美元

總運營費用=$10000

本例中的凈營業收入（NOI）為26000-10000美元=16000美元。

凈營業收入（noi）示例

假設您擁有一處房產，每年收入12萬美元，營業費用8萬美元。在這種情況下，將產生40000美元（120000-80000美元）的凈營運收入。如果總額為負數，營業費用高於收入，則結果稱為凈營業損失（NOL）。

債權人和商業貸款人在很大程度上依賴NOI來確定抵押財產的創收潛力，甚至比他們在決策中考慮投資者的信用歷史還要多。簡單地說：這個指標有助於貸款人透過預測房地產的現金流，從根本上評估房地產的初始價值。

NOI是用來確定一個財產的資本化率，也被稱為

如果一處房產被認為是有利可圖的，貸款人也會用這個數字來確定他們願意發放的貸款規模。另一方面，如果房產出現凈經營虧損，貸款人很可能會斷然拒絕借款人的抵押貸款申請。

業主可以透過推遲某些開支而加速其他開支來操縱他們的運營開支。凈營運收入也可以透過提高租金和其他費用來增加，同時減少合理必要的運營費用。

作為後者的一個例子，考慮這樣一個場景：一個公寓業主放棄了一個租戶每年12000美元的租金，以換取作為物業經理的租客。如果公寓業主通常會向建築經理支付3萬美元的工資，他們可能會因此從收入中減去“合理必要”的3萬美元，而不是實際的1.2萬美元。

凈營業收入（noi）公式常見問題

什麼是noi的計算公式(the formula for calculating noi)？

計算NOI的公式如下：

• NOI=房地產收入-營業費用

如何計算稅前凈營業收入？

NOI是稅前計算，因為它不考慮稅收。

凈收入(net income)和凈營業收入(net operating income (noi))的區別

凈營業收入是收入減去所有營業費用，而凈收入是收入減去所有費用，包括營業費用和非營業費用，如稅金。

什麼是良好的凈營業收入（noi）百分比(a good net operating income (noi) percentage)？

凈資產收益率不是一個百分比，而是一個考慮到一處房產的收入和支出的數字。如果該財產以現金全額支付，則可將其與該財產的全部價值進行比較。在這種情況下，凈營業收入占房價的比例越高越好。

底線

凈營業收入（NOI）是評估房地產盈利能力的常用數字。計算包括從物業產生的所有收入中減去物業的所有運營費用。收入越高，支出越小，房產的利潤就越高。這告訴業主，如果從擁有和維護財產產生的收入是值得的成本。