什麼是固定利率抵押貸款(a fixed-rate mortgage)？

“固定利率抵押貸款”是指在整個貸款期限內都有固定利率的住房貸款。這意味著抵押貸款從頭到尾都是固定利率。固定利率抵押貸款的期限從10年到30年不等，對於那些想知道每月要付多少錢的消費者來說，這是一種很受歡迎的產品。

關鍵要點

• 固定利率 抵押貸款 是一個家庭貸款 固定的 整個貸款期的利率。
• 一旦鎖定，利率就不會隨市場情況而波動。
• 想要可預測性的借款人和傾向於長期持有房產的借款人傾向於選擇固定利率抵押貸款。
• 大多數固定利率抵押貸款是分期償還貸款。
• 與固定利率抵押貸款不同的是，存在可調利率抵押貸款，其利率在貸款過程中不斷變化。

固定利率抵押貸款如何運作

市場上有幾種抵押貸款產品。貸款人宣傳並提供可變或可調利率抵押貸款（ARM）或固定利率貸款。對於可變利率貸款，利率不是固定的。相反，利率被調整到某個基準之上。這些利率往往在某些時期發生變化。另一方面，固定利率抵押貸款在整個貸款期間的利率是相同的。

大多數長期買房的抵押人最後都會以固定抵押貸款鎖定利率。他們更喜歡這些抵押貸款產品，因為它們更容易預測。簡言之，借款人知道他們每個月要付多少錢，所以沒有什麼意外。

與可變利率和可調利率抵押貸款不同，固定利率抵押貸款不隨市場波動。所以固定利率抵押貸款的利率保持不變，不管利率在哪裡上升或下降。

借款人用固定利率抵押貸款支付的利息金額根據其攤銷時間的長短而不同。抵押人在還款的最初階段支付更多的利息。以後會向校長申請更多的錢。因此，有15年期限的人比有30年固定利率抵押貸款的人支付的利息要少。

特別註意事項

大多數攤餘貸款都有固定利率，儘管也有非攤餘貸款有固定利率的情況。

攤餘貸款

攤銷固定利率抵押貸款是貸款人提供的最常見的抵押貸款型別之一。這些貸款在貸款期限內有固定利率和穩定的分期付款。固定利率分期償還抵押貸款要求貸款人制定一個基準分期償還時間表。

當貸款發放時，你可以很容易地用固定利率計算分期償還計劃。這是因為固定利率抵押貸款的利率並不會隨著每次分期付款而改變。這允許貸方建立一個在貸款的整個生命週期內持續付款的付款計劃。

隨著貸款到期，分期償還時間表要求借款人支付更多的本金和更少的利息與每一筆付款。這與可變利率抵押貸款不同，在可變利率抵押貸款中，借款人必須應付隨利率變動而波動的不同貸款支付金額。

非攤銷貸款

固定利率抵押貸款也可以作為非攤銷貸款發放。這些通常被稱為氣球付款或利息貸款。貸款人在如何以固定利率構建這些替代貸款方面有一定的靈活性。

氣球付款貸款的一種常見結構是向借款人收取年度遞延利息。這要求每年根據借款人的年利率計算利息。利息隨後被推遲，併在貸款結束時加入一次性付款。

在只付利息的固定利率貸款中，借款人只支付預定付款的利息。這些貸款通常按月收取固定利率的利息。借款人每月支付利息，在指定日期之前不需要支付本金。

固定利率抵押貸款與可調利率抵押貸款（arms）

可調利率抵押貸款是固定利率和可變利率的混合。這些貸款通常也是以分期償還貸款的形式發放的，在貸款期限內分期付款是穩定的。他們要求在貸款的頭幾年有固定的利率，然後是可變利率。

這些貸款的攤銷計劃可能會稍微複雜一些，因為部分貸款的利率是可變的。因此，投資者可以期望有不同的付款金額，而不是像固定利率貸款那樣的一致付款。

可調利率抵押貸款通常受到那些不介意利率上升和下降的不可預測性的人的青睞。知道自己會再融資或不會長期持有房產的借款人也傾向於選擇武器。借款人通常押註未來利率會下降。如果利率真的下降，借款人的利息會隨著時間的推移而下降。

固定利率按揭的利弊

在固定利率抵押貸款中，借款人和貸款人都面臨不同的風險。這些風險通常圍繞著利率環境。當利率上升時，固定利率抵押貸款對借款人的風險較低，對貸款人的風險較高。

借款人通常會尋求鎖定較低的利率，以節省資金。當利率上升，借款人保持較低的付款相比，目前的市場狀況。另一方面，貸款銀行並沒有從當前較高的利率中獲得盡可能多的收益；上述利潤來自發行固定利率抵押貸款，隨著時間的推移，在可變利率的情況下可以賺取更高的利息。

在利率不斷下降的市場中，情況恰恰相反。借款人支付的抵押貸款比當前市場條件規定的要多。放貸者在固定利率抵押貸款上獲得的利潤高於在當前環境下發行固定利率抵押貸款的利潤。

當然，如果利率較低，借款人可以按現行利率為固定利率抵押貸款再融資，但必須為此支付大量費用。