房地產是大多數人財富的重要組成部分，這對美國的許多房主來說尤其如此。根據美聯儲的消費者金融調查，2019年，65.1%的美國家庭擁有自己的主要住房。 房地產市場的規模和規模，使其成為吸引眾多投資者的有利可圖的行業。本文將探討影響房地產市場的一些主要因素和可供投資的種類。

教程：探索房地產投資

1:50

推動房地產市場的四大關鍵因素

關鍵要點

• 影響房地產價格、可用性和投資潛力的因素有很多。
• 人口統計資料提供了實際或潛在買家的年齡、收入和地區偏好、退休買家的比例以及可能購買度假或第二套住房的比例等資訊。
• 利率影響著房地產的價格和需求，較低的利率會帶來更多的購房者，反映出獲得抵押貸款的成本較低，同時也會擴大房地產的需求，進而推高房價。 
• 房地產價格通常跟隨經濟週期變化，但投資者可以透過購買REITs或其他與經濟週期無關或能夠抵禦經濟衰退的多元化資產來降低這種風險。
• **的政策和立法，包括稅收優惠、扣除和補貼，可以促進或阻礙房地產需求。

人口統計學的

人口統計學是描述人口組成的資料，如年齡、種族、性別、收入、移民模式和人口增長。這些統計資料往往被忽視，但重要的因素，影響如何房地產定價和什麼型別的房地產的需求。一個國家人口結構的重大變化可能會對幾十年來的房地產趨勢產生重大影響。

例如，1945年至1964年出生的嬰兒潮一代就是人口趨勢的一個例子，有可能對房地產市場產生重大影響。這些嬰兒潮一代向退休的過渡是上個世紀比較有趣的世代趨勢之一，而這些嬰兒潮一代的退休，早在2010年就開始了，在未來幾十年裡，市場必然會註意到這一點。

這種人口結構的轉變可以透過多種方式影響房地產市場，但對於投資者來說，要問的一些關鍵問題可能是：i）隨著越來越多的人開始退休，這將如何影響受歡迎度假區的第二套住房需求？或者ii）如果收入減少，孩子們都搬走了，這將如何影響對大房子的需求？這些問題和其他問題可以幫助投資者在趨勢開始之前就縮小潛在理想房地產投資的型別和地點。

利率

利率對房地產市場也有重大影響。如果你正在考慮用抵押貸款買房，用抵押貸款計算器研究利率是有益的。利率的變化會極大地影響一個人購買住宅的能力。這是因為利率越低，獲得抵押貸款買房的成本就越低，這就產生了更高的房地產需求，從而再次推高了房價。

值得註意的是，隨著利率上升，獲得抵押貸款的成本增加，從而降低了房地產的需求和價格。 然而，當研究利率對房地產投資信託（REIT）等權益投資的影響時，而不是對住宅房地產的影響時，這種關係可以被認為類似於債券與利率的關係。當利率下降時，債券的價值上升，因為它的票面利率變得更理想，而當利率上升時，債券的價值下降。同樣，當市場利率下降時，REITs的高收益率也會變得更有吸引力，其價值也會上升。當利率上升時，房地產投資信託基金的收益率就變得不那麼有吸引力，從而壓低其價值。 (要瞭解有關這些影響的更多資訊，請參見利率如何影響房地產價值。）

經濟

影響房地產價值的另一個關鍵因素是經濟的整體健康狀況。這通常是衡量經濟指標，如國內生產總值，就業資料，**業活動，商品價格等。廣義上說，當經濟不景氣時，房地產也是如此。

然而，經濟的週期性會對不同型別的房地產產生不同的影響。 例如，如果一個房地產投資信託基金在酒店投資中所佔比例較大，那麼它通常會比投資於寫字樓的房地產投資信託基金更容易受到經濟衰退的影響。酒店是一種對經濟活動非常敏感的財產形式，這是由於企業固有的租賃結構型別。如果經濟不景氣的話，租用酒店房間可以被認為是一種短期租賃的形式，酒店客戶可以很容易地避免。另一方面，寫字樓租戶通常擁有長期租約，在經濟衰退期間無法更改。因此，儘管你應該意識到經濟週期的一部分，你也應該意識到房地產對經濟週期的敏感性。

**政策/補貼

立法也是對房地產需求和價格產生重大影響的另一個因素。稅收抵免、扣除和補貼是**可以暫時提振房地產需求的一些方法，只要這些措施到位。瞭解當前**的激勵措施可以幫助你確定供求關係的變化，並找出潛在的錯誤趨勢。

例如，2009年，美國**對購房者實行首次購房稅收抵免，試圖在經濟不景氣的情況下啟動房屋銷售（只有在2008-2010年間購房的人才有資格）。根據全國房地產經紀人協會（NAR）的資料，僅此一項稅收優惠就導致90萬購房者購房。這是一個相當可觀的增長，雖然是暫時的，而且在不知道增長是稅收激勵的結果的情況下，你可能會得出結論，住房需求是基於其他因素上升的。

對於普通投資者來說，透過房地產投資信託基金、房地產交易所交易基金（ETF）或其他管理型基金間接購買房地產，比直接購買房地產風險更小，利潤更高。

最好的投資是什麼？

房地產市場的規模和規模使其成為吸引眾多投資者的有利可圖的市場。投資者可以直接投資實物房地產，也可以選擇透過管理型基金間接投資。直接投資房地產包括購買住宅或商業地產，用作創收財產或在未來轉售。投資房地產市場的間接方式包括投資房地產投資信託基金（REITs）、房地產交易所買賣基金（ETF）、混合房地產基金（CREFs）和基礎設施基金。由於市場上流動性較高，交易成本較低，資本要求較低，一般投資者傾向於間接投資房地產。

底線

本文介紹了在推動房地產市場方面發揮重要作用的一些更高層次的因素，但也有一些更複雜的部分發揮作用。儘管上述一些因素表明，該因素與市場之間存在著明確的關係，但在實踐中，結果可能會大相徑庭。然而，瞭解驅動房地產市場的關鍵因素對於對潛在投資進行綜合評估至關重要。