什麼是反向抵押(a reverse mortgage)？

總之，反向抵押貸款就是貸款。一個62歲或以上的擁有大量房屋凈值的房主可以以房屋價值為抵押借款，並以一次性付款、每月固定付款或信貸額度的形式獲得資金。與用於買房的遠期抵押貸款不同，反向抵押貸款不需要房主支付任何貸款。

相反，當借款人死亡、永久搬走或**房屋時，整個貸款餘額將到期應付。聯邦法規要求貸款機構組織交易，使貸款金額不超過房屋價值，如果貸款餘額確實超過房屋價值，借款人或借款人的遺產將不負責支付差額。一種可能發生的方法是透過房屋的市場價值下降；另一個問題是，如果借款人的壽命很長。

1:29

反向抵押貸款是如何運作的？

股本中的現金

反向抵押貸款可以為那些凈值主要與房屋價值掛鉤的老年人提供急需的現金。另一方面，這些貸款可能成本高昂，複雜，而且容易受到詐騙。本文將教你反向抵押貸款是如何運作的，以及如何保護自己免受陷阱的傷害，這樣你就可以做出一個明智的決定，這樣的貸款是否適合你或你的父母。

美國國家反向抵押貸款協會（National Reverse Mortgage Lenders Association）的資料顯示，2019年第一季度，62歲及以上的房主持有7.14萬億美元的房屋凈值。這一數字創下自2000年開始衡量以來的歷史新高，突顯出房屋凈值對於退休年齡的成年人來說是多麼巨大的財富來源。 房屋凈值是唯一可用的財富，如果你**和縮小或借貸的股權。而這正是反向抵押貸款發揮作用的地方，尤其是對於收入有限、其他資產很少的退休人員。

關鍵要點

• 反向抵押貸款是為62歲及以上老人提供的一種貸款。
• 反向抵押貸款允許房主將他們的房屋凈值轉換成現金收入，而無需每月支付抵押貸款。
• 大多數反向抵押貸款都有聯邦**的保險，但要當心針對老年人的一系列反向抵押貸款騙局。
• 對某些人來說，反向抵押貸款可能是一個偉大的財務決策，但對其他人來說則是一個糟糕的決策。在決定之前，一定要瞭解反向抵押貸款是如何運作的，以及它們對你和你的家庭意味著什麼。

反向抵押貸款的工作原理

有了反向抵押貸款，房主不再向貸款人付款，而是向房主付款。房主可以選擇如何收到這些付款（我們將在下一節中解釋這些選擇），並且只支付所收到收益的利息。利息計入貸款餘額，這樣房主就不用提前支付任何費用。房主還保留房屋所有權。在貸款期限內，房主的債務增加，房屋凈值減少。

與遠期抵押貸款一樣，房屋是反向抵押貸款的抵押品。當房主搬家或去世時，房屋**所得歸貸款人，用於償還反向抵押貸款的本金、利息、抵押貸款保險和費用。任何超出借款的銷售收入都歸房主（如果還活著）或房主的財產（如果房主已經去世）。在某些情況下，繼承人可以選擇還清抵押貸款，這樣他們就可以保住房子。

反向抵押貸款收益不徵稅。雖然他們可能覺得自己是房主的收入，但國稅局認為這筆錢是貸款預付款。

反向抵押貸款的型別

反向抵押貸款有三種型別。最常見的是房屋凈值轉換抵押貸款或HECM。HECM代表了幾乎所有房屋價值低於765600美元的反向抵押貸款機構，是您最有可能獲得的型別，因此這就是本文將討論的型別。如果你的房子更值錢，你可以考慮一個巨型反向抵押貸款，也稱為專有反向抵押貸款。

當您辦理反向抵押貸款時，您可以選擇以下六種方式之一獲得收益：

1. 一次付清：當你的貸款結束時，立即得到所有的收益。這是固定利率的唯一選擇。其他五個國家的利率可以調整。
2. 等額月供（年金）：只要至少有一個借款人居住在作為主要居所的房屋內，貸款人將向借款人支付穩定的款項。這也被稱為任期計劃。
3. 定期付款：貸款人在借款人選擇的固定期限內（如10年）每月向借款人等額付款。
4. 信貸額度：房主可以根據需要借款。房主只支付從信貸額度實際借款的利息。
5. 每月等額還款加上信貸額度：只要至少有一個借款人將房屋作為主要住所，貸款人就可以提供穩定的每月還款。如果借款人在任何時候需要更多的錢，他們可以獲得信貸額度。
6. 定期付款加上信貸額度：貸款人在借款人選擇的固定期限內（如10年）每月向借款人等額付款。如果借款人在該期限內或之後需要更多資金，他們可以獲得信貸額度。

也可以使用一種叫做“HECM購買”的反向抵押貸款來購買一套不同於你目前居住的房子。

在任何情況下，你通常需要至少50%的股權基於你的房子的當前價值，而不是你為它支付了資格的反向抵押貸款。標準因貸款人而異。

31274

2019年美國發行的反向抵押貸款數量，比上一年下降35.3%。

你能從中受益嗎？

反向抵押貸款聽起來很像房屋凈值貸款或信貸額度。事實上，類似於這些貸款之一，反向抵押貸款可以提供一筆總金額或信貸額度，你可以根據需要獲得多少你的房子你已經還清和你的房子的市場價值。但不像房屋凈值貸款或信貸額度，你不需要有收入或良好的信貸資格，你不會作出任何貸款付款，而你佔用的房子作為你的主要居所。

對於那些不想承擔每月還貸的責任，或者由於現金流有限或信用差而無法獲得房屋凈值貸款或再融資的老年人來說，反向抵押貸款是獲得房屋凈值而不**房屋的唯一途徑。

如果你沒有資格獲得這些貸款中的任何一個，還有什麼選擇使用房屋凈值來資助你的退休？你可以賣掉房子，縮小規模，或者把房子賣給你的孩子或孫子孫女，把房子留在家裡，如果你想繼續住在房子裡，甚至可以成為他們的租客。

利弊

一旦你62歲或更大，當你的房屋凈值是你最大的資產，而你又沒有其他途徑獲得足夠的錢來支付你的基本生活開支時，反向抵押貸款是一個很好的獲取現金的方式。反向抵押貸款允許你繼續住在你的房子，只要你跟上物業稅，維護和保險，不需要搬進養老院或輔助生活設施超過一年。

然而，採取反向抵押貸款意味著花費大量的股權你已經積累的利息和貸款費用，我們將在下麵討論。這也意味著你很可能無法將你的房子傳給你的繼承人。如果反向抵押貸款不能為你的財務問題提供一個長期的解決方案，僅僅是一個短期的，它可能不值得犧牲。

如果其他人，比如朋友、親戚或室友，和你住在一起呢？如果你拿到了反向抵押貸款，那人在你去世後就沒有任何權利繼續住在這所房子裡。

另一個問題，一些借款人遇到的反向抵押貸款是長期的抵押貸款收益。如果你選擇了一個不能提供終生收入的付款計劃，比如一次性付款或定期付款計劃，或者如果你拿出一個信用額度，把它全部用光，當你需要的時候，你可能就沒有錢了。

管理這些抵押貸款的規則

如果您擁有1976年6月15日當天或之後建造的房屋、公寓或聯排別墅，或人造房屋，您可能有資格獲得反向抵押貸款。根據聯邦住房管理局（FHA）的規定，合作房屋所有者不能獲得反向抵押貸款，因為他們在技術上並不擁有他們居住的房地產，而是擁有一家公司的股份。在紐約，合作社很常見，州法律進一步禁止合作社的反向抵押貸款，只允許他們在一到四個家庭的住宅和公寓。

雖然反向抵押貸款沒有收入或信用評分要求，但他們仍然有關於誰符合條件的規定。你必須至少62歲，你必須擁有自己的房子自由和明確或有大量的股權（至少50%）。借款人必須支付發起費、預付保險費、持續抵押保險費、貸款服務費和利息。聯邦**限制了貸款人對這些專案的收費。

如果房子到了**的時候被髮現在水下，貸款人就不能追討借款人或他們的繼承人。他們還必須允許任何繼承人在幾個月內決定是要償還反向抵押貸款，還是讓貸款人賣掉房子來償還貸款。

住房和城市發展部（HUD）要求所有預期的反向抵押貸款借款人完成HUD批准的諮詢會議。這個諮詢課程通常花費125美元左右，至少需要90分鐘，並且考慮到你獨特的財務和個人情況，應該涵蓋反向抵押貸款的利弊。 它應該解釋如何反向抵押貸款可能會影響您的資格醫療補助和補充保障收入。諮詢師也應該檢查一下你收到收益的不同方式。

你的責任，根據反向抵押貸款規則是保持最新的財產稅和業主保險，並保持良好的維修家園。如果你停止在房子裡住超過一年，即使是因為醫療原因而住在長期護理機構，你也必須償還貸款，而貸款通常是透過**房子來完成的。

除了針對老年人的潛在騙局外，反向抵押貸款還有一些合法的風險。儘管最近進行了改革，但仍有寡婦或鰥夫在配偶死亡時可能失去家的情況。

涉及費用

住房和城市發展部於2017年10月調整了反向抵押貸款的保險費。由於如果貸款餘額增長超過房屋價值，貸款人不能要求房主或其繼承人償還，保險費提供了一個資金池，貸款人可以利用，這樣當這種情況發生時，他們就不會賠錢。

其中一個變化是，四分之三的借款人的預繳保費從0.5%增加到2.0%，四分之一的借款人的預繳保費從2.5%減少到2.0%。預付保費過去與借款人在第一年的貸款額掛鉤，因為需要償還現有抵押貸款的房主支付的利率更高，所以貸款最多。現在，所有借款人支付相同的2.0%的利率。先期保險費是根據房屋價值計算的，所以每估價10萬美元，你就要付2000美元，30萬美元的房子就是6000美元。

所有借款人還必須每年支付貸款金額的0.5%（以前為1.25%）的抵押貸款保險費。這一變化為借款人每年節省750美元，每10萬美元借款，並有助於抵消更高的預付保費。這也意味著借款人的債務增長更慢，隨著時間的推移，保留了更多的房主權益，為日後的生活提供了資金來源，或者增加了將房屋傳給繼承人的可能性。 

反向抵押貸款機構

要獲得反向抵押貸款，你不能只去任何貸款人。反向抵押貸款是一種特殊產品，只有某些貸款人提供。一些最大的名字在反向抵押貸款包括美國顧問集團，一個反向抵押貸款，和自由之家股權解決方案。

與多家公司申請反向抵押是個好主意，看看哪家公司的利率和費用最低。儘管反向抵押貸款是聯邦監管的，但每個貸款人的收費仍然有餘地。

利率

只有一次付清的反向抵押貸款有固定的利率，當你的貸款結束時，它會立即給你所有的收益。其他五個選項有可調整的利率，這是有道理的，因為你是多年來借錢，而不是一次全部借錢，而且利率總是在變化。可變利率反向抵押貸款與倫敦銀行同業拆借利率（LIBOR）掛鉤。

除了其中一個基準利率外，貸款人還增加了1至3個百分點的利差。所以，如果倫敦銀行同業拆借利率是2.5%，貸款利率是2%，你的反向抵押貸款利率將是4.5%。截至2020年1月，貸款人的利潤率在1.5%到2.5%之間。在反向抵押貸款的有效期內的利息複合，並且您的信用評分不會影響您的反向抵押貸款利率或您的資格。

你能借多少？

你從反向抵押貸款中獲得的收益將取決於貸款人和你的付款計劃。對於HECM，您可以借款的金額將基於最年輕借款人的年齡、貸款利率以及您房屋的評估價值或FHA的最高索賠金額（截至2020年1月1日為765600美元）中的較小者。

然而，你不能100%地借出你家的價值，也不能借到任何靠近它的地方。你的部分房屋凈值必須用來支付貸款的費用，包括抵押溢價和利息。關於你能借多少錢，你還需要知道以下幾點：

• 貸款收益是根據最年輕借款人的年齡計算的，如果借款人已婚，則根據較年輕配偶的年齡計算，即使較年輕配偶不是借款人。借款人年齡越大，貸款收益越高。
• 抵押貸款利率越低，你能借的就越多。
• 你的房產估價越高，你能借的錢就越多。
• 一個強大的反向抵押貸款財務評估增加收益，你會收到，因為貸款人不會扣繳他們的一部分，以支付物業稅和業主保險的代表你。

你實際能借的金額是基於所謂的初始本金限額。2018年1月，平均初始本金限額為211468美元，平均最高索賠額為412038美元。平均借款人的初始本金限額約為最高索賠額的58%。

**在2017年10月降低了初始本金限額，使得房主，尤其是年輕人更難獲得反向抵押貸款。從好的方面來看，這一變化有助於借款人保留更多的股權。**降低限額的原因與改變保險費的原因相同：因為抵押貸款保險基金的赤字在過去一個財政年度幾乎翻了一番。這是一個基金，支付貸款人和保護納稅人從反向抵押貸款損失。

為了使事情更加複雜，當你選擇一次性貸款或信用額度時，你不能在第一年裡借到所有初始本金限額。相反，如果你用這些錢償還你的遠期抵押貸款，你可以借到60%或更多。如果你選擇一筆一次性的，你所得到的金額就是你所能得到的。如果你選擇信用額度，你的信用額度會隨著時間的推移而增長，但只有當你的額度中有未使用的資金。

反向抵押，你的配偶和繼承人

夫妻雙方都必須同意貸款，但雙方都不必成為借款人，這種安排可能會造成問題。如果夫妻雙方住在一個家中，但只有一方在反向抵押中被命名為借款人，另一方如果借款配偶先去世，另一方將面臨失去家園的風險。反向抵押貸款必須在借款人去世時償還，通常透過**房屋償還。如果倖存配偶想保住房子，抵押貸款將不得不透過其他方式償還，可能是透過昂貴的再融資。

如果只有一方持有房屋所有權，那麼只有一方可能是借款人，可能是因為房屋是繼承的，或者是因為房屋所有權早於婚姻。理想情況下，夫妻雙方都將擁有所有權，並且都將是反向抵押貸款的借款人，這樣，當第一方配偶死亡時，另一方繼續獲得反向抵押貸款收益，並可以繼續住在房子裡直到死亡。如果借款配偶必須搬進輔助生活設施或養老院一年或更長時間，非借款配偶甚至可能失去住房。

避免反向抵押貸款詐騙

由於反向抵押貸款這樣一種潛在利潤豐厚的產品，以及可能有認知障礙或拼命尋求金融救助的弱勢借款人群體，騙局比比皆是。無良的銷售商和房屋裝修承包商把目標對準了老年人，幫助他們獲得反向抵押貸款來支付房屋裝修費用——換句話說，這樣他們就可以得到報酬。供應商或承包商可能會或可能不會實際交付承諾的高質量工作；他們可能只是偷了房主的錢。

親屬、看護人和理財顧問也利用老年人的優勢，利用委託書將房屋反向抵押，然後竊取收益，或者說服他們購買老年人只有透過獲得反向抵押才能負擔得起的金融產品，如年金或終身保險。這筆交易可能只符合所謂的財務顧問的最佳利益。這些只是一些反向抵押貸款詐騙，可以絆倒不知情的房主。

這樣做是為了避免喪失抵押品贖回權

與反向抵押貸款相關的另一個危險是喪失抵押品贖回權的可能性。即使借款人不負責支付任何抵押貸款，因此不能成為拖欠他們-反向抵押貸款要求借款人滿足某些條件。不滿足這些條件允許貸款人取消抵押品贖回權。

作為一個反向抵押貸款借款人，你必須住在家裡，並維護它。如果房屋年久失修，到了**的時候就不值公平市價了，貸款人也無法全額收回發放給借款人的房款。反向抵押貸款也被要求保持最新的財產稅和房主保險。同樣，貸款人強加這些要求，以保護其在家中的利益。如果你不交房產稅，你所在的地方稅務機關就可以沒收房子。如果你沒有房主保險，房子又著火了，貸款人的抵押物就受損了。

根據reverse mortgage Insight的分析，從2009年到2017年，大約五分之一的反向抵押止贖是由於借款人未能繳納房產稅或保險造成的。

底線

反向抵押貸款可以是一個有用的金融工具，為資深業主誰知道如何貸款工作和權衡涉及。理想情況下，任何有興趣申請反向抵押貸款的人都會花時間徹底瞭解這些貸款是如何運作的。這樣一來，沒有無良的貸款人或掠奪性的騙子可以捕食他們，他們將能夠作出一個明智的決定，即使他們得到了一個劣質的反向抵押貸款顧問和貸款不會帶來任何不愉快的驚喜。

即使反向抵押貸款是由最有信譽的貸款人發行的，它仍然是一個複雜的產品。借款人必須花時間對自己進行教育，以確保他們在如何使用房屋凈值方面做出了最佳選擇。