談到住宅房地產融資，大多數交易都遵循一個熟悉的過程。賣方找到一個願意買房的買房人，買房人有所需的收入、工作經歷和信用評分，才有資格申請抵押貸款，貸款機構拿出這筆錢來為這筆交易融資。

但是，如果傳統的融資不可用，買賣雙方仍然希望私下進行銷售，那該怎麼辦？他們進入了所謂的賣方融資。顧名思義，**房屋的人為購買提供資金。

關鍵要點

• 在住宅房地產交易中，一種選擇是賣方融資，賣方透過融資為買方購買。
• 賣方融資交易可以比傳統交易更快、更便宜。
• 買家需要確認賣家是自由融資（他們沒有抵押貸款或他們的抵押貸款貸款人允許），並應準備支付首付款。
• 賣方融資的期限通常比傳統抵押貸款短。
• 交易雙方應聘請專業人士進行指導，起草合同和本票。

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賣方融資房地產交易的來龍去脈

賣方融資如何運作？

銀行不參與賣方融資銷售；買賣雙方自行安排。他們開出一張本票，列明利率、買方對賣方的付款時間表，以及如果買方不履行這些義務的後果。與涉及抵押的銷售不同，買賣雙方之間不存在本金的轉移，而僅僅是一份隨時間償還該筆款項的協議。

由於只有兩個主要參與者參與，業主融資比按慣例**更快、更便宜。不需要等待銀行貸款專員、承銷商和法律部門，購房者往往可以花更少的錢買房。

賣方融資的優勢

這種替代傳統融資的方式在某些情況下或在抵押貸款難以獲得的地方很有用。在如此緊張的情況下，賣方融資為買方提供了另一種信貸形式。

反過來，賣家通常可以更快地賣出，而不必進行貸款人通常要求的昂貴維修。此外，由於賣方是融資**，物業可能會要求更高的銷售價格。

降低結算成本

賣方融資**的成交成本確實較低。在沒有銀行參與的情況下，該交易避免了抵押貸款或貼現點的成本，以及貸款機構在融資過程中經常收取的發起費用和大量其他費用。貸款條款也有更大的靈活性，至少錶面上是這樣，從要求的首付和利率到協議的期限。

賣方的融資期限通常很短，比如5年，在這段時間結束時會有一筆大額付款到期。理論­­­­—或者希望，至少是買家最終會透過傳統的貸款機構為這筆款項再融資，提高信用度，併在房屋中積累一些股權。

賣方為買方融資

對於賣方融資的所有潛在好處來說，使用它的交易對雙方都有風險和現實。以下是買家在敲定賣方融資交易前應該考慮的問題。

不要指望比抵押貸款更好的條件

隨著賣方融資交易條款的敲定，靈活性往往符合現實。賣方消化了他們的財務需求和風險，包括買方違約的可能性，以及潛在的昂貴和混亂的驅逐過程。

結果可能會讓買家清醒。例如，你有可能獲得比銀行提供的利率更優惠的利率，但你更有可能支付更多，可能比現行利率高出幾個百分點。

作為一個買家，你可能要提供一個首付的規模相當於那些典型的抵押貸款，即20%或更多的財產價值。

你可能需要把自己賣給賣家

對你沒有資格申請傳統抵押貸款的原因保持透明和直截了當是明智的。當賣家檢查你的信用記錄和其他背景資料，包括你的就業、資產、財務索賠和證明時，其中一些資訊可能會出現。

但也要確保你指出了在賣方盡職調查期間可能不會出現的對你借款能力的任何限制。一個潛在的買家，如果他有穩定的信用和可觀的首付，他可能最近開始了一項新的業務，因此在兩年內沒有資格獲得貸款。

準備提**方融資

提供賣方融資的房主通常會公開宣佈這一事實，希望吸引那些沒有資格獲得抵押貸款的購房者。不過，如果你沒有看到提到賣方融資，詢問一下也無妨。然而，與其問業主融資是否是一種選擇，不如提出一個具體的建議。例如，你可以說，“我的報價是全價，降價20%，賣方融資35萬美元，降價6%，分期償還30年，貸款期限5年。如果我在兩到三年內不進行再融資，我將在第四年和第五年將利率提高到7%。”

確認賣方可自由融資**

當賣方完全擁有財產時，賣方融資最簡單；房產抵押會帶來額外的麻煩。支付產權搜尋將確認它在契約中的準確描述，並沒有抵押或稅收留置權。

賓夕法尼亞州蘭開斯特的房地產經紀人魏切特的房地產經紀人傑森·伯克霍爾德說：“大多數抵押貸款都有一個‘到期待售’條款，禁止賣方在未付清抵押貸款的情況下**房屋。因此，如果賣方進行業主融資，而抵押貸款公司發現了，它會考慮將房屋‘**’，並要求立即全額償還債務，這使得貸款人可以取消抵押品贖回權。”

賣方融資

如果你正在考慮為房屋銷售融資，請記住這些提示和現實。

你不必花很長時間為這筆買賣提供資金

作為賣方，您可以在任何時候將本票**給投資者或貸款人，然後由買方向其付款。這可能發生在交割的同一天，因此賣方可以立即獲得現金。

換句話說，賣家不需要現金，也不需要成為貸款人。但是，要註意，你可能不得不接受低於全部價值的紙幣才能**，從而減少你的財產回報。據專門從事二級市場融資的amerinotexchange公司稱，房產期票的售價通常為面值的65%至90%。

使賣方融資的一部分，你的推銷物業

因為賣方融資相對較少，所以從房產上市開始，宣傳你提供融資的事實。在正文中加上“賣方可融資”一詞將提醒潛在的買方及其代理人，這一選擇已擺在桌面上。

當潛在買家檢視您的房屋時，請提供有關融資安排的更多詳細資訊。準備一份描述融資條款的資訊表。

賣方應提供一個一般性的解釋什麼是賣方融資，因為許多買家將不熟悉它。

尋求稅務建議並考慮貸款服務幫助

因為賣方融資的交易可能會帶來稅務方面的複雜問題，所以請聘請財務規劃師或稅務專家作為銷售團隊的一部分。另外，除非你作為一個有經驗和舒適的貸款人，考慮聘請一個貸款服務公司收取每月付款，釋出報表，並執行與管理貸款有關的其他雜務。

如何構建賣方融資交易

賣方融資交易雙方應聘請房地產律師或房地產經紀人，負責買賣合同、本票及相關工作的撰寫和審核。如果可能的話，試著找一些有賣方融資房屋交易經驗的專業人士，他們也有你住過的地方的經驗，因為一些相關的法規（比如那些關於大額支付的法規）確實因司法管轄區而異。

專業人士還可以幫助買賣雙方決定最適合他們的特定協議和銷售情況。如果這不是賣方融資的交易，房地產投資者和房地產經紀人唐·泰珀指出，除了傳統的抵押貸款安排之外，“實際上還有很多其他的購買方式”。泰珀指出，這些安排包括租賃選擇權、租賃購買、土地合同、契約合同、股權分享和抵押貸款。”大多數買家和房地產經紀人都不知道這些是如何運作的。

底線

賣方融資是一個好的選擇嗎？在一個充滿挑戰的房地產市場中，賣方融資對大多數人來說是不尋常和陌生的，但它卻是一個有用的選擇。然而，這種安排會給買家和賣家帶來一些特殊的風險，明智的做法是讓專業人士幫助他們減輕這些風險，並讓整個過程順利進行。