一個經常被投資者忽視的投資利基是房產稅留置權。股市的波動性不斷增加，加之利率仍處於歷史低位，許多投資者都在尋求這種另類途徑，以提供可觀的回報率。在某些情況下，這種獨特的機會可以為知識淵博的投資者提供極好的回報率。

留置權也可能帶來巨大的風險，這意味著新手買家需要瞭解這類資產的規則和潛在隱患。本文討論了稅收留置權，你可以如何投資於他們，以及這種型別的投資工具的缺點。

關鍵要點

• A 稅收留置權 是**在業主未繳納物業稅時對物業提出的索賠。
• 留置權在拍賣會上**，有時涉及競價戰。
• 如果您需要取消抵押品贖回權，可能有其他留置權對財產，使您無法接管。
• 如果你得到了房產，可能會有不可預見的費用，比如維修，甚至驅逐目前的住戶。
• 你也可以投資於財產留置權基金。

什麼是稅收留置權(a tax lien)？

稅收留置權是對個人或企業的財產提出的法律要求，該個人或企業未能向**繳納稅款。例如，當土地所有人或房屋所有人未能支付其財產的稅款時，財產所在的市或縣有權對財產設定留置權。留置權作為一種法律要求對財產的未付金額所欠。附帶留置權的財產在繳稅和解除留置權之前不得**或再融資。

在簽發留置權時，市政當局將簽發一份稅務留置權證書，以反映財產的欠款金額，以及任何應付利息或罰款。這些證書然後拍賣給出價最高的投資者。如果這是一處非常小的房產，投資者只需幾百美元就可以購買稅收留置權。然而，大多數的成本要高得多。

投資者可以從市**購買房產稅留置權，允許他們作為新的留置權所有人向房產所有人收取利息。在某些情況下，他們可能會取消抵押品贖回權並獲得財產所有權。

按數字計算的稅收留置權

據美國國家稅收留置權協會（NTLA）執行董事布拉德·韋斯托弗（Brad Westover）稱，2017年，約140億美元的房產稅沒有繳納。其中約三分之一的留置權隨後被**給私人投資者。地方**從私人**中受益，因為他們可以立即收回所欠的財產。韋斯托弗說，30個州**稅收留置權證書。

在佛羅裡達州，未繳納的房產稅從2008年的12億美元降至2018年的7.4億美元，“幾乎是峰值時的一半”，投資者可獲得留置權的減少可能是一個全國性趨勢[當經濟健康時，更多的人繳納房產稅是有意義的。

美國國家消費者法律中心（NCLC）2012年釋出的一項關於美國“其他止贖危機”的研究發現，在經濟大蕭條期間，房產稅拖欠與住房抵押貸款違約和失業率一起飆升。根據這項研究，研究發現，每年，美國的縣和市**都未能徵收大約150億美元的財產稅。

如何投資稅收留置權？

投資者可以購買房產稅留置權，就像在拍賣會上買賣實際房產一樣。拍賣是在實體環境或網上進行的，投資者可以壓低留置權的利率，也可以抬高他們將支付的溢價。接受最低利率或支付最高溢價的投資者被授予留置權。買家經常會為某一特定的房產捲入競價戰，這會降低中標買家獲得的回報率。

擁有稅收留置權的房產的買家需要瞭解維修成本，以及他們承擔房產所有權時可能需要支付的任何其他隱性成本。那些擁有這些房產的人可能不得不處理一些令人不快的任務，例如驅逐目前的居住者，這可能需要物業經理或律師提供昂貴的協助。

任何有興趣購買稅收留置權的人，都應該從決定他們想對住宅、商業、未開發土地或有改善的財產持有留置權的財產型別開始。然後，他們可以聯絡他們的市或縣財政辦公室，瞭解下一次拍賣的時間、地點和方式。司庫辦公室可以告訴投資者在哪裡可以得到預定拍賣的財產留置權清單，以及如何進行**的規則。這些規則將概述任何預註冊要求、可接受的付款方式和其他相關細節。

稅務留置權買家須知

買家還需要對現有房產進行盡職調查。在某些情況下，財產的現值可能小於留置權的金額。NTLA建議將拖欠稅款留置權的票面金額除以房產的市場價值。如果這一比例高於4%，潛在的買家應該遠離該樓盤。此外，也可能有其他留置權的財產，將阻止投標人取得所有權。

在一個有稅收留置權的縣，每一塊房地產都在其各自的地塊內分配一個編號。買家可以按編號查詢這些留置權，以便從縣裡獲得有關留置權的資訊，這通常可以在網上完成。對於每個號碼，郡裡都有房產地址、業主姓名、房產評估價值、法律描述、房產狀況明細以及房產上的任何建築物。

不要投資於稅收留置權，期望你能從中得到一筆財產；大約98%的房主在止贖程式開始前贖回房產。

如何從留置權中獲利

有意尋找稅收留置權投資機會的投資者應與負責徵收房產稅的當地稅務官員聯絡。目前有2500個管轄區、市、鄉或縣**公共稅收債務。

雖然並非每個州都規定公開**拖欠的財產稅，但如果該州允許公開拍賣未繳的財產稅賬單，投資者應該能夠確定何時何地公佈這些稅款供公眾審查。房產稅銷售須在銷售前的一段規定時間內公示。通常情況下，廣告會列出財產的所有者、法律描述以及要**的拖欠稅款的金額。

購買房產稅留置權的投資者通常需要立即將留置權的全部金額償還給發行市政當局。在除兩個州外的所有州，稅收留置權發行人收取本金、利息和任何罰款；支付留置權證書持有人，然後收集留置權證書，如果它沒有存檔。房地產所有人必須向投資者償還全部留置權加上利息，利息因州而異，但通常在10%至12%之間。 如果投資者為留置權支付了溢價，在某些情況下，這可能會被加到償還的金額中。

還款計劃通常持續6個月到3年不等。 在大多數情況下，所有者能夠全額支付留置權。如果業主不能在截止日期前支付留置權，投資者有權像市政當局一樣取消對該房產的贖回權，儘管這種情況很少發生。

透過機構投資者進行被動投資

稅收留置權投資需要大量的研究和盡職調查，因此考慮透過NTLA成員機構投資者進行被動投資可能是值得的。約80%的稅收留置權證書**給NTLA成員。

如果你想成為NTLA的一員，一年的費用是500美元（對於100萬美元以下的投資者來說）。對於機構投資者來說，會員費從2000美元到10000美元不等，這取決於他們投資組合的規模。機構投資者每年可以獲得4%到9%的回報。 NTLA可以幫助成為NTLA成員的感興趣的投資者與專註於稅收留置權投資的機構投資者進行匹配。

投資房產稅留置權的弊端

儘管房產稅留置權可以產生可觀的利率，但投資者在涉足這一領域之前需要做好功課。稅收留置權通常不適用於新手投資者或對房地產缺乏經驗或知識的投資者。

建議投資者不要購買對環境有損害的房產的留置權，比如加油站傾倒有害物質的房產。

被忽略的屬性

投資者還需要非常熟悉留置權所針對的實際財產。這可以幫助他們確保他們能夠真正地從主人那裡收錢。不管承諾的利率是多少，坐落在貧民窟中心地帶的破舊房產可能不是一筆好買賣。業主可能完全無法或不願意支付所欠稅款。具有任何型別的環境損害的財產，例如沉積在那裡的化學品或危險材料，通常也是不可取的。

不是被動投資

留置權所有人在收到證書後需要知道他們的責任是什麼。通常，他們必須在規定的時間內書面通知業主他們的購買。如果在贖回期結束時還沒有全額付款，他們通常還需要在接近贖回期結束時向他們發出第二封通知信。

稅收留置權可能到期

稅收留置權不是永恆的工具。許多公司在贖回期結束後有一個到期日。一旦留置權到期，留置權持有人將無法收取任何未付餘額。如果房產被取消抵押品贖回權，留置權持有人可能會發現房產上的其他留置權，從而使其無法獲得所有權。

競爭

許多商業機構，如銀行和對沖基金，都對財產留置權感興趣。結果，他們的出價超過了競爭對手，壓低了收益率。這使得個人投資者更難找到有利可圖的留置權，一些人因此放棄了。然而，現在也有一些基金可以投資於留置權，對於新手投資者來說，這是一個很好的方法，可以以較低的風險進入這個領域。

稅收留置權常見問題

如果你有稅收留置權是什麼意思？

如果你有稅收留置權，這意味著**對你的財產提出了法律要求，因為你忽視或未能支付稅款債務。在財產稅留置權的情況下，你要麼忽視或未能支付你欠你的財產所在的市或縣的財產稅。當這種情況發生時，您所在的城市或縣有權對該房產設定留置權。

稅收留置權銷售如何運作？

29個州，加上華盛頓特區、維爾京群島和波多黎各，允許銷售稅收留置權。 每個州都使用一個稍微不同的程式來執行其稅收留置權銷售。

通常情況下，在業主疏忽納稅後，會有一段等待期。一些州等了幾個月，而另一些州等了幾年才有稅務員介入。在此之後，未繳稅款將在稅收留置權拍賣會上拍賣。這可以線上或在物理位置發生。有時是出價最高的人獲得對財產的留置權。其他拍賣授予接受最低利率的投資者留置權。稅吏使用他們所擁有的錢。在拍賣會上賺來的錢用來補償未付的稅款。一旦留置權轉移給投資者，房主就欠他們未付的房產稅，加上利息（否則他們將面臨房產止贖）。

我在哪裡可以找到**的稅收留置權？

您可以直接打電話給您所在縣的稅務人員，瞭解購買稅收留置權的流程。一些縣還將在其網站上公佈這一過程，並提供如何註冊為投標人的說明。

當各縣在其網站上列出拍賣名單時，他們還將提供有關待拍**產、何時拍賣以及最低出價的資訊。此列表可以幫助您根據位置、物業型別、大小和最低出價確定是否有您感興趣的物業。

稅收留置權**中的抵押會發生什麼？

財產售出時留置權仍在。但是，留置權仍保留在先前所有者的信用報告上。

房產稅留置權止贖發生在**因拖欠房產稅而在其管轄範圍內止贖房產時。房產稅留置權優於其他留置權，因此他們取消抵押品贖回權消除其他留置權，包括抵押留置權。拖欠稅款的房主通常也有未償還的抵押貸款債務。在購買了一個稅收取消抵押品贖回權的財產後，如果你發現它有抵押留置權，它應該被你購買它的郡移除。縣**將根據稅務銷售結案檔案解除留置權。如果這樣做不起作用，您也可以聯絡留置權持有人將其刪除。

在每個州，在**稅收留置權後，都有一個贖回期（儘管時間長短因州而異），財產所有人可以透過支付拖欠的財產稅來贖回財產。然而，即使業主正在支付他們的財產稅，如果他們沒有在這段時間內支付他們的抵押貸款，抵押貸款持有人可以取消房屋贖回權。

國稅局稅收留置權是否公開記錄？

如果為了償還稅款而對您的財產提出法律索賠，IRS將提交聯邦稅收留置權通知。這是一份公開檔案，提醒其他債權人，國稅局正在對您的資產主張擔保債權。信用報告機構可能會找到通知，並將其包含在您的信用報告中。

底線

對於熟悉房地產市場的經驗豐富的投資者來說，房產稅留置權是一種可行的投資選擇。那些知道自己在做什麼並花時間研究他們購買留置權的財產的人可以隨著時間的推移產生可觀的利潤。然而，潛在的風險使得這個舞臺不適合不成熟的投資者。

如果沒有對房地產市場進行適當的研究和瞭解，投資者很容易得到一處房產，而該房產的所有者無法贖回（以他們向你支付利息稅的形式），而且該房產沒有任何價值。這些低價值的財產最終將成為投資者的財產。

對於那些有興趣投資房地產的人來說，購買稅收留置權只是一種選擇。在喪失抵押品贖回權的情況下買房或在拍賣會上買房也可能是有價值的投資機會。如果您仍然對房產稅留置權感興趣，建議您諮詢您的房地產代理或財務顧問。