如果你想買第二套房子度假，租房收入，或者最終的退休居所，那麼利用所有可用的稅收優惠在經濟上是有意義的。擁有第二套住房的成本可以透過抵押貸款利息、房產稅和租賃費用的稅收減免而顯著降低。

《減稅和就業法案》（TCJA）改變了稅收減免的工作方式，比如降低抵押貸款利息扣除額。儘管如此，即使有了這些改變，還是有一些有用的稅收減免，可以幫助人們更實惠地擁有第二套住房。下麵是一個簡短的概述。

關鍵要點

• 如果你逐條列出扣除額，那麼你的抵押貸款利息很可能可以免稅到一定的限額。
• 根據第二套住房是個人住宅還是出租房產，不同的規則適用於抵押貸款扣除。
• 你可以扣除房屋凈值貸款利息，但只有當資金用於改善住房。
• 你可以扣除第二套房子的房產稅，但有一定的限制。
• 《減稅和就業法案》改變了稅收減免的效果。

抵押利息扣除額

抵押貸款利息扣除長期以來一直被譽為一種使擁有一套房子更實惠的方法。TCJA於2017年12月簽署成為法律，它改變了你可以透過扣除主要住房和第二套住房的抵押貸款利息節省的金額。

在大多數情況下，單身人士和已婚人士共同申請可以扣除高達75萬美元的全部抵押貸款利息。這適用於任何個人住宅，無論是您的第一個或第二個。之前的限額是100萬美元的抵押貸款債務，這仍然適用於2017年12月16日之前的住房貸款。

不同的稅收規則適用於抵押貸款扣除取決於你的第二個家是被視為個人住宅還是出租財產。在租房方面，一年中你租房的比例與你自己居住的比例也會起作用。

1:36

第二套住房業主的稅收減免

個人住宅利息扣除

如果你的第二套房產是個人住宅，那麼你有資格扣除抵押貸款利息，扣除方式與你的第一套住房相同，如果你是單身或已婚人士，扣除金額高達75萬美元。如果你已婚並單獨申請，限額是37.5萬美元。

要獲得扣除資格，抵押貸款必須是您擁有的合格住房上的擔保債務，並且您必須透過提交附表a逐項列出您的扣除額。

100萬美元的抵押貸款利息限額將在2025年TCJA到期時恢復，除非立法者採取行動維持法律。

出租房屋利息扣除

如果你想對出租房產進行稅收減免，規則就很複雜了。重要的是你是一年中的一部分還是一年中的全部租出房產，以及你多久將房產用於個人用途。您對物業的使用將分為三類：

一年租不到15天的房子

您可以在納稅年度內租房不超過15天，而無需向國稅局申報收入。房子被視為私人住宅，這意味著你不能扣除租金。但你可以扣除抵押貸款利息和財產稅，你會與任何住房。

即使你以每晚10000美元的價格租了房子，這一特殊規定也適用。《國內稅收法》第280A（g）條規定，只要房子的年租期少於15天，這筆錢就不需要計入你的總收入。

一年租14天或以上的房子，你很少使用

如果您的房屋每年租賃14天或以上，並且您自己對該房屋的個人使用每年不超過14天，或不超過房屋租賃天數的10%，則您的房屋被視為租賃財產，而不是個人住宅。

如果您符合這一要求，那麼物業的收入將列為租金收入。您還可以扣除租金費用，包括抵押貸款利息、物業稅、保險費、支付給物業經理的費用、水電費和物業折舊。但是，您必須將這些費用分攤到您的個人使用和租賃時間之間。

值得一提的是，花在修繕房屋上的時間不算作私人使用。如果您留在您的酒店進行維護，則有可能超過14天的限制。計劃透過保留收據來記錄你的維護活動，以證明你在那些日子不僅僅是度假。

你使用物業超過14天，很少出租

如果您每年在該房產停留超過14天，或超過該房產租賃總天數的10%，則第二套住房被視為個人住宅。這意味著你可以扣除抵押貸款利息和財產稅，你會與任何房屋，但你不能要求租金損失。如果您的家庭成員使用該房產（包括您的配偶、兄弟姐妹、父母、祖父母、子女和孫子孫女），那麼這些日子將被視為私人日子，除非您在這些家庭逗留期間收取公平的租金。

房屋凈值貸款利息扣除

除了按揭利息扣除外，你還可以登出房屋凈值貸款的利息。然而，TCJA也改變了這些規則。

以前，你可以從房屋凈值中借款，並扣除利息，而不管這些收益是用來還清信用卡、度假還是購買第二套住房。現在，你可以扣除房屋凈值債務利息，只有當資金被用於“購買，建設，或大幅改善納稅人的房子，保證貸款。”此外，根據舊的規則，貸款必須由你的第一或第二個家，不能超過房子的成本。

根據這些規定，如果你想扣除第二套住房的利息，那麼你必須有抵押貸款。如果你在你的第一套房子上用權益借款來為購買第二套房子提供資金，那麼這個利息不能扣除。與抵押貸款一樣，如果你是單身或已婚共同申請，你可以扣除高達75萬美元的房屋凈值債務利息（如果已婚單獨申請，則扣除37.5萬美元）。

這個限額適用於你所有的抵押貸款和房屋凈值債務。如果你已經有75萬美元或以上的抵押貸款債務，那麼你就不能要求扣除利息的房屋凈值貸款超過這一數額。

房產稅扣除

你可以扣除你第二套房子的房產稅，就這點而言，你擁有多少房產都可以。然而，在這裡，TCJA也帶來了影響這些扣除額的變化。

你不能再扣除你為你所擁有的不動產支付的全部財產稅。現在，州稅和地方稅（包括財產稅和所得稅）的扣除額限制在每個納稅申報表10000美元以內，如果你已婚並單獨申報，則為5000美元。許多購買第二套住房的人在購買第一套住房時可能已經超過了這一限制，因此他們不會從第二套住房中看到額外的稅收節省。

賣掉你的第二套房子

如果你賣掉了你的主要住所，那麼法律允許單一納稅人從你的收入中扣除高達25萬美元的資本收益。結婚並共同申報的夫婦可以排除高達50萬美元的資本收益。但是，這僅適用於主要住宅的銷售。當你賣掉第二套房子時，你必須為你的全部利潤繳納資本利得稅。

把你的第二個家變成第一個家，你就有可能減少資本收益的損失。首先，在**第二套房產之前的五年中，你至少需要在其中居住兩年。這將使該物業成為您的主要住所。此外，為了獲得排除資格，您不能在**新的主要住宅之前的兩年內，在**另一套住宅時採取資本收益排除。

1031個交易所

如果你的第二處房產是為商業或投資而持有的，你也許可以根據1031交易所推遲繳納資本利得稅。這種交易被稱為同類交易，包括**房產，並用類似房產進行置換。一旦您**了初始財產，您必須在45天內確定其替換財產，併在180天內獲得。資本利得隨後被推遲到置換房地產被**（儘管有可能透過進一步類似的交易繼續推遲徵稅）。

要獲得同類交換的資格，必須滿足幾個條件。納稅人必須擁有至少兩年的財產**前。在**前的兩個12個月期間，納稅人必須至少租用該房產14天。此外，納稅人每年個人使用房產的時間不得超過14天，或房屋租賃天數的10%。

最後，置換財產還必須滿足以下條件：同類交換後至少持有兩年；每年至少租用14天；每年用於個人娛樂的時間不得超過14天，或房屋租賃天數的10%。

由於稅法複雜且週期性變化，建議諮詢合格的房地產稅務專家，他們可以解釋相關的稅務含義和法律，並幫助您確定最有利的所有權策略。

底線

如果經濟上可行的話，擁有第二套住房可以是度假或租房的絕佳投資，也可以在退休期間提供一個合適的主要住房。但是，因為擁有任何一套房子都會帶來巨大的經濟負擔，從抵押貸款和稅收到維護和維修，所以瞭解第二套房子的稅務含義對您最有利。