截至2018年3月28日，Bankrate.com的貸款人調查報告顯示，30年期固定抵押貸款利率為4.30%，15年期固定抵押貸款利率為3.72%，5/1可調利率抵押貸款（ARM）前五年利率為4.05%。這些是全國平均數；抵押貸款利率因地點而異，高度依賴於您的信用評分。

因此，在當今的市場上，決定固定利率抵押貸款還是分期付款是最好的選擇的第一步是與幾家貸款機構交談，瞭解你符合什麼利率，以及考慮到你的信用評分、收入、債務、首付和你能負擔的月供，什麼貸款條款對你有意義。

一旦你知道什麼利率和定期貸款將延長你，你如何選擇一個固定利率抵押貸款和手臂？考慮這些因素。

固定與arm：每月付款差額

你每借10萬美元，以下是按上述全國平均利率計算的每個主要抵押貸款型別每月應支付的金額：

–30年期固定利率抵押貸款：495美元

–15年期固定利率抵押貸款：726美元

–5/1可調利率抵押貸款：前60個月480美元

單從月供來看，可調利率按揭似乎是更好的選擇。這是最便宜的選擇，每月15美元。你的抵押貸款越大，每月的儲蓄就越大。如果你借50萬，你每月可節省73美元，利率可調。

這種差異是否足以承擔與ARM相關的額外風險？

可調利率抵押貸款型別

武器有很多種。最流行的是混合動力臂，其中最流行的是5/1臂，其次是3/1、7/1和10/1臂。

混合武器的工作原理是這樣的：例如，一個5/1的武器在頭五年有一個固定的利率，叫做引入期。之後，利率每年調整一次，在剩餘的貸款期限內（比如說，再調整25年）。有些手臂的調整頻率低於一年一次，如3/3和5/5手臂，但這些可能很難實現。初始期限越長，ARM利率和固定利率抵押貸款利率之間的差異就越小。

在美國，大多數武器的利率是以美國國債利率為基礎的。國庫券利率目前非常低，所以如果你現在採取一個手臂，有一個很好的機會，你的利率將提高時，手臂的介紹期結束。美聯儲3月份加息一次，預計2018年還將加息兩次，每次加息0.25%。

風險承受能力和未來計劃

當你辦理固定利率抵押貸款時，在你簽署結帳檔案之前，你就知道只要你有抵押貸款，你每個月要付多少抵押貸款。許多人看重這種穩定性。

武器面臨利率風險，或利率可能發生變化。在初始期限之後，這類抵押貸款的利率將根據當前的市場狀況進行調整。你怎麼知道一個ARM的利率會是多少，當它重置後，介紹期？

一個特定部門的細節，也就是所謂的利率上限結構，告訴你你的月供會有多高。例如，5/1 ARM可能具有2-2-6的上限結構，這意味著在第六年（在五年的引入期到期後），利率可以增加2%，在隨後的幾年中，利率可以每年額外增加2%，並且在貸款的整個生命週期內，總利率增幅永遠不能超過6%。

如果你的介紹利率是4%，在頭五年，你的利率將是4%。在第六年，根據一年期美國國債利率的不同，利率可能會上升2%，所以你的利率可能會高達6%。在第七年，您的利率可能會再增加2%，達到8%，而在第八年，您的利率可能會再次增加2%，使您的利率達到10%。此時，您將達到6%的上限；你的利率永遠不會超過10%。

雖然上限在一定程度上降低了風險，但20萬美元30年期抵押貸款的4%利息和10%利息之間的差額是每月支付955美元左右，而不是1755美元左右。你必須問問自己，8-30年每月額外800美元的最壞情況是否是你可以忍受的。

你的心率是否調整過那麼高取決於手臂的指數心率。如果你的利率與一年期國庫券利率掛鉤，並且第六年的利率與第一年相同，那麼你的利率在第六年不會上升。然而，如果國庫券利率上升了3%，你的利率不會因為上限而在第六年上升超過2%。

得到武器的人通常認為會發生下列事件之一：

–他們會在貸款重置前賣掉房子。

–他們的收入將在貸款重置前增加。

–他們可以在貸款重置前再融資。

–利率將保持穩定或下降，使其利率與貸款重置時的介紹利率相似。

如果你經歷過經濟大蕭條，當時許多借款人在利率重置後無力償還貸款，你就知道人們的預期和金融現實可能會有很大的不同。如果他們的假設不被證實，尤其是利率上漲到可以達到的最高水平，那麼，如果借款人想根據這些共同假設中的任何一個假設來採取行動，他們應該考慮他們是否仍能管理抵押貸款。如果不是，固定利率抵押貸款可能是一個更好的選擇。

fha臂

聯邦住房管理局（FHA）擔保可調利率抵押貸款，允許貸款人向需要更寬鬆要求的借款人提供抵押貸款。FHA提供1年期武器和3、5、7和10年混合武器。1年期和3年期的利率在介紹期後每年的漲幅不能超過1%，或在貸款期限內提高5%以上。5年期、7年期和10年期軍備的利率在介紹期之後每年的增長率不能超過2%，而終身上限為6%。

與所有FHA抵押貸款一樣，雖然FHA分支機構可能有更寬鬆的資格，但它要求借款人支付貸款金額1.75%的預付抵押貸款保險費（通常會計入貸款，因此你將支付利息）。它還需要每月支付按揭保險費，其費用取決於您的貸款期限和首付。例如，如果你向聯邦住房管理局支付了3.5%的最低首付，並獲得了一筆30年期貸款，你將每年在抵押貸款保險中支付未償貸款餘額的0.85%，直到你全額支付貸款。這筆錢除以12，加在你每月的付款上。對於20萬美元的貸款，預付保費要花3500美元，第一年每月按揭保險費要花142美元左右，之後逐漸下降。從短期和長期來看，這些成本都會增加擁有一套住房的費用，而且會降低人們的負擔能力。

在固定利率貸款和arm之間選擇

既然你知道了軍備與固定利率貸款相比如何，你如何決定哪一種貸款對你的情況最有意義？

肖恩O。芝加哥郊外伊利諾伊州荷馬格倫市的一名貸款官員麥基漢（McGeehan）就是這樣稱的我們的大多數客戶都陷入了固定利率的困境。傳統上，他們是首次購房者，購買的是公寓或獨棟住宅，不知道自己的未來計劃如果他們最終有了孩子，並需要長期留在那裡，固定利率將使他們的抵押貸款還款具有確定性和穩定性。”

由於利率幾乎沒有地方可以走，除了在今天的市場，大多數購房者都不感興趣去冒險。

“由於目前的低利率環境，在過去的六年多時間裡，我90%的時間都在為首次購房者使用30年期固定貸款，”加州聖拉蒙絕對抵押銀行的抵押貸款顧問勞倫·艾布拉姆斯說。

“然而，重要的是要有一個關於買方的長期計劃的財產談話。“在大多數情況下，買家不知道或無法預測這些計劃將是什麼，”她說客戶有時堅持認為這隻是一個新家，（他們）入住時間不會超過3到5年，“根據她的經驗，如果離婚、工作調動、結婚或生孩子，這段時間實際上可以短到一年，但這段時間也很容易延長到10多年。

如果在利率調整時仍在家中，那些認為自己在家的時間較短並希望使用ARM的借款人可以透過將每月的儲蓄存入計息賬戶來降低風險，以支付未來可能更高的付款。但艾布拉姆斯說：“實際上，購房者通常不會省下這筆錢。”。

富有的客戶和投資者，如果他們對抵押貸款的期限有一個計劃，並且以後能夠負擔得起可能更高的還款，他們就更有可能看到ARM的吸引力，也更有可能從其推出的利率中獲益。

如果你能負擔得起15年期固定利率抵押貸款較高的月供，並計劃在家裡獃很長一段時間，從長遠來看，這將為你節省最多的錢，因為總的利息支付將少得多。鎖定目前仍然很低的15年期利率幾乎肯定比長期持有一隻手臂要便宜，儘管現在手臂更便宜。

底線

CoreLogic和房地美的資料顯示，2017年8月，只有不到10%的借款人選擇了武器。

如果你想使用ARM，因為它較低的利率將有助於你有資格融資購買更昂貴的房地產，請考慮你可以透過ARM獲得的房地產質量差異是否值得承擔利率風險。你會忍不住說，“是的！當然！”因為這裡有令人驚嘆的學區，新的硬木地板或是很棒的社群。但試著想象一下，如果幾年後月供翻番，你對那處房產會有什麼感覺，以及你是否還能負擔得起。對於這個不斷上升的利率市場中的大多數借款人來說，固定利率可能更為謹慎。

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