不斷上漲的房價和強勢美元可能會使非美國公民難以在紐約、邁阿密和舊金山等曾經備受青睞的城市用現金買房。因此，更多的外國買家正在為住宅房地產融資。然而，非美國公民在申請抵押貸款時必須考慮許多因素以及明顯的不利因素，包括額外的貸款人要求、更高的借款成本和更為繁重的審批程式。...
不斷上漲的房價和強勢美元可能會使非美國公民難以在紐約、邁阿密和舊金山等曾經備受青睞的城市用現金買房。因此，更多的外國買家正在為住宅房地產融資。然而，非美國公民在申請抵押貸款時必須考慮許多因素以及明顯的不利因素，包括額外的貸款人要求、更高的借款成本和更為繁重的審批程式。
關鍵要點
- 外國房地產買家不能使用房利美或房地美的貸款，而往往被迫使用利率較高的不合格貸款。
- 不過，持工作**或綠卡的外國人可以獲得房利美或聯邦住房管理局貸款的資格。
- 貸款人將要求更大的首付通常為30%或更多，並有更嚴格的貸款要求。
- 非美國公民的抵押過程也需要更長的時間，而**房產也意味著更高的稅收。
沒有房利美和房地美
由於擁有或擔保大部分美國住房貸款的抵押貸款巨頭房利美和房地美不會從抵押貸款機構購買非美國公民貸款，因此貸款人必須將這些抵押貸款記在自己的賬上。
除了無法在二級市場輕鬆**這些貸款外，這些貸款的吸引力也較低，因為追查海外拖欠的借款人更為困難。
高價抵押貸款
許多銀行，包括一些大牌機構，都會向居住在美國境外的外國人提供貸款，但它們不依賴傳統的抵押貸款，而是提供不符合規定的貸款，有自己的承銷指南，而且利率往往更高。
更大的首付
由於外國買家的信用風險較高，貸款機構要求更高的最低首付。放貸人通常會要求外國買家在發放貸款前支付30%或以上的首付。
更嚴格的審批程式
對於沒有美國納稅申報表或國內信用記錄的非美國公民來說，收入和信用驗證更為複雜。貸款人通常會要求在申請人的母國提交銀行對賬單和納稅申報表。代替信用報告，他們可能需要幾個月的信用卡賬單來調查借貸習慣。
它需要更長的時間
對於非美國公民來說，抵押貸款審批過程可能需要更長的時間。為了加快承銷過程，請向在您的母國和美國都有業務的全球銀行申請抵押貸款。在某些情況下，您也可能有資格獲得較低的利率。
綠卡或工作**給你更多的選擇
如果你在美國合法工作，甚至持有臨時工作**，或者是持有綠卡的永久居民，你就有資格獲得房利美或FHA貸款。您可能需要向貸款人提供其他資訊，以證明您的身份或您的工作**將延期。
稅收將是一個問題
作為外國買家，請考慮多個國家的稅法。不同的國家與美國有不同的稅收協定。當你**時，你將被徵收美國資本利得稅，美國國稅局（IRS）將自動扣除總購買價格的10%，然後在你提交美國納稅申報表時進行相應調整。
底線
根據美國全國房地產經紀人協會（NAR）2016年的一份報告，考慮到獲得貸款的障礙，47%的外國買家決定用現金購買住宅物業。然而，如果這不可能，可以考慮在美國經濟實惠的地區購買房產，在那裡你可以付現金。
