在過去的50年裡，美國買房的夢想經歷了相當大的變化，擴充套件到第二套，或者說度假房。但是湖邊的這些小屋，山上的小屋和海灘上的小屋，一年中90%的時間裡都是空的，而他們的主人卻在為下一個假期準備時間，併為抵押貸款和房產稅買單。

當然，當你不能在度假屋的時候，有一種替代方法可以讓你的度假屋塵土飛揚：把它租給其他想享受一段時間遠離工作的人。雖然租房是有利可圖的，但你需要考慮稅收問題。

關鍵要點

• 國稅局認為 第二套住房是投資性房地產 如果你在裡面住了不到兩個星期，剩下的時間就要租了。
• 租金損失只能從其他租金、你不經營的私人合夥企業或S公司的收入中沖銷。
• 你擁有的時間長度 度假屋 影響你繳納的資本利得稅。
• 如果您擁有第二套住房用於租賃，並且您的AGI低於15萬美元， 開始積極管理它。

提供第二套住房

購買和維護二手住宅是一個巨大的財務決策。第二套房子有你的第一套房子的所有費用，通常更多，但沒有從國稅局輕鬆登出。

如果你正在考慮購買第二套住房，第一步就是決定你是用抵押貸款還是用現金支付。為了幫助你做出決定，使用抵押計算器來研究你度假房產所在地區貸款人的利率。然後，一旦你收集了你每月償還抵押貸款的總成本的估計數，再檢查一下你的財務狀況，看看是抵押貸款還是付現金更有意義。

如果你打算買一套度假屋，但沒有全現金購買的資金，請註意，美國國稅局已經堵住了一個漏洞，你可以用第二次抵押貸款購買一套獨立的投資性房產，同時還可以扣除你的個人抵押貸款利息。如果你打算借第二套房子，你就得再辦理一筆貸款，可以扣除利息稅。

740萬

資料顯示，美國有資格享受第二套住房抵押貸款稅減免的住房數量，相當於總住房存量的5.6% 這個

美國國稅局關於度假屋投資的報告

如果你擁有一套房子，租期不到15天，你就不必申報收入。然而，如果你在第二套房子裡獃了不到兩個星期，然後試圖在剩下的時間裡租下來，美國國稅局認為這是一種投資性房地產。重要的是要記住，對你在樹林中的小屋的需求可能只有在高峰時期才會出現——這段時期你可能想自己使用這處房產。

第二套住房似乎是國稅局的一個灰色地帶。所有的租金損失都是“被動損失”或“愛好損失”。這些損失只能從其他被動活動的收入中沖銷，如其他租金、你不幫助經營的私人合夥企業或S公司。你不能使用的被動損失被結轉，直到你賣掉度假屋。當你**房產時，你可以用過去的損失來抵消任何收益。如果您在**後有額外的被動損失沖銷，您可以向常規收入索賠。

根據美國國稅局2019納稅年度的最新指引，如果出現以下情況，您每年最多可扣除25000美元：

• 你調整後的總收入不到10萬美元
• 您積極參與物業管理

儘管大多數有能力購買第二套住房的人的調整後總收入（AGI）將遠遠高於這些數字，但這一稅收減免在15萬美元的調整後總收入（AGI）下消失了。如果你的AGI在$100000到$150000之間，你有資格獲得一半的扣除額。積極參與是最大的挑戰。如果您或您的配偶想成為一名合格的房地產專業人士，並積極管理物業以彌補被動損失，您可以使用每年的扣除額。不過，請註意，國稅局不太可能相信你有一份全職工作，**做物業經理。你將需要一份詳細的日誌，說明為什麼，何時，何地，以及你作為一名物業經理在做什麼，以證明你的情況，並採取扣除。

對於大多數擁有第二套住房的人來說，將其歸類為混合用途房地產（出於稅收目的）併在一年內將其出租14晚才免稅，這樣他們會得到更好的服務。

**度假屋

熱門度假區的房產通常會比平均升值幅度更高，所以有時你可能會想套現並**。你擁有度假屋的時間長短會影響你的資本利得稅。如果你在一年前賣出，你將受到短期資本收益率的影響。如果您在一年後**，您的聯邦稅將按長期資本收益率計算。

然而，如果你願意完全搬遷，你可以做一些閃避。如果你**了個人免稅額為25萬美元的主要居所，搬進度假屋並將其申報為新的主要居所，你將能夠再次使用25萬美元（夫妻50萬美元）的免稅額——前提是你在以前的度假屋居住兩年。不幸的是，這一戰略往往只適用於自營職業者或退休人員。對於已轉換為主要居所的度假屋，資本收益除外條款的使用也有其他限制。

根據2018年的最新資料，近60%的美國人持有某種形式的人壽保險。

如果你決定成為第二個房東，而你的AGI低於15萬美元，你最好的做法可能是 積極參與管理自己的財產。

給第二個房主的建議

如果你有第二套房子是為了出租，而你的AGI低於15萬美元，那麼就進去，開始積極管理它。這意味著您將無法使用代理來查詢租戶。你將親自安排維修，但這將給你消極的損失登出。

如果主動管理不吸引你或者你的AGI太高，花更多的時間在機艙裡，把它變成一個混合用途的財產，而不是一個投資財產。這意味著稅收隨著名稱的改變而改變，主要是你不能使用被動損失。但你可以申請一定比例的抵押貸款利息和財產稅作為所得稅的扣除額。