什么是常规抵押或贷款(a conventional mortgage or loan)？

传统按揭或传统贷款是指任何类型的购房者的贷款，而不是提供或担保的**实体。取而代之的是，传统的抵押贷款是通过私人贷款人，如银行，信用合作社和抵押贷款公司。但是，一些传统的抵押贷款可以由两家**资助的企业提供担保；联邦国家抵押贷款协会（房利美）和联邦住房贷款抵押公司（房地美）。

关键要点

• 常规抵押贷款或常规贷款是指**实体未提供或担保的购房者贷款。
• 它可以通过一家私人贷款机构或房利美和房地美两家**支持的企业获得，也可以由它们提供担保。
• 潜在的借款人需要完成一个正式的抵押贷款申请，提供所需的文件，信用历史和当前的信用评分。
• 常规贷款 利率往往高于**支持的抵押贷款，例如 FHA贷款。

了解传统的抵押贷款

传统的抵押贷款通常有一个固定的利率，这意味着利率在整个贷款期限内不会改变。传统的抵押贷款或贷款没有得到联邦**的担保，因此，银行和债权人通常有更严格的贷款要求。

为银行抵押贷款提供担保的**机构包括联邦住房管理局（FHA）、美国退伍军人事务部（VA）和美国农业部农村住房服务局（USDA Rural Housing Service）。 然而，借款人必须满足一些要求才能获得这些项目的资格。

常规与一致

传统贷款通常被错误地称为合格抵押贷款或贷款。虽然存在重叠，但这两个类别是截然不同的。合规抵押贷款的基本条款和条件符合房利美和房地美的融资标准。其中最主要的是由联邦住房金融局（FHFA）每年制定的美元限额。在美国大陆的大部分地区，2021年的贷款不得超过548250美元。

因此，虽然所有符合规定的贷款都是常规贷款，但并非所有常规贷款都符合规定。例如，80万美元的巨额抵押贷款是一种传统的抵押贷款，但不是合格的抵押贷款，因为它超过了房利美或房地美可以支持的金额。

在2020年，有830万拥有联邦住房管理局保险抵押贷款的房主。 传统抵押贷款的二级市场规模巨大，流动性极强。大多数传统的抵押贷款都被打包成传递式抵押贷款支持证券（pass-through mortgage-backed securities），这些证券在一个成熟的远期市场进行交易，这个远期市场被称为“待公布抵押贷款”（mortgage-to-announced，TBA）市场。许多传统的过户证券被进一步证券化为抵押担保债券（CMOs）。

传统的按揭或贷款是如何运作的

自2007年次贷危机爆发以来的几年里，贷款机构收紧了贷款资格，例如“无验证”和“无首付”抵押贷款就随风而逝，但总体而言，大多数基本要求没有改变。潜在借款人需要完成正式的抵押贷款申请（通常支付申请费），然后向贷款人提供必要的文件，对其背景、信用历史和当前信用评分进行全面检查。

所需文件

没有一处房产是100%融资的。在检查你的资产和负债时，放贷人不仅要看你是否能负担得起每月的抵押贷款，通常不应超过你总收入的28%。 贷款人也在观察你是否能支付房产的首付（如果能，支付多少），以及其他前期费用，如贷款发放或承销费用、经纪人费用、结算或结清费用，所有这些都会大大推高抵押贷款的成本。所需项目包括：

1.收入证明

这些文件包括但不限于：

• 30天的工资存根，显示收入以及今年迄今的收入
• 两年的联邦纳税申报表
• 60天或所有资产账户的季度报表，包括您的支票、储蓄和任何投资账户
• 两年的W-2声明

借款人还需要准备任何额外收入的证明，如赡养费或奖金。

2.资产

您需要出示银行对账单和投资账户对账单，以证明您有资金支付住宅的首期付款和结算费用，以及现金储备。如果您收到朋友或亲戚的钱来帮助您支付首付，您将需要礼品信，证明这些不是贷款，没有要求或义务偿还。这些信件通常需要公证。

3.就业核查

如今，放贷者希望确保他们只贷款给有稳定工作经历的借款人。你的借贷者不仅想看到你的工资存根，而且可能会打电话给你的雇主，以核实你仍然受雇，并检查你的工资。如果你最近换了工作，贷款人可能会想联系你以前的雇主。个体户借款人需要提供有关其业务和收入的大量额外文件。

4.其他文件

你的贷款人需要复印你的驾照或州身份证，需要你的社会保险号码和你的签名，以便贷款人提取你的信用报告。

传统抵押贷款利率

传统的贷款利率往往高于**支持的抵押贷款利率，如FHA贷款（尽管这些贷款通常要求借款人支付抵押贷款保险费，但从长远来看可能同样昂贵）。

传统抵押贷款的利率取决于几个因素，包括贷款条件、期限、规模、利率是固定利率还是可调利率以及当前的经济或金融市场状况。抵押贷款机构根据他们对未来通胀的预期来设定利率；抵押贷款支持证券的供给和需求也会影响利率。

当美联储通过提高联邦基金利率来提高银行的借贷成本时，银行会将更高的成本转嫁给客户，而消费者贷款利率（包括抵押贷款利率）往往会上升。

通常与利率挂钩的是积分，即支付给贷款人（或经纪人）的费用：你支付的积分越多，你的利率就越低。一个点的成本1%的贷款金额和降低您的利率约0.25%。

决定利率的最后一个因素是个人借款人的财务状况：个人资产、信用度，以及他们可以为要融资的住宅支付的首付金额。

如果购房者打算在一套房子里住10年或10年以上，就应该考虑支付积分，以便在抵押贷款期间保持较低的利率。

对传统抵押或贷款的特殊考虑

这些类型的贷款并不适合所有人。下面我们来看看谁有资格获得常规抵押贷款，谁没有。

谁有资格

那些拥有良好信用和良好信用报告的人，他们有着坚实的财务基础，通常有资格获得传统的抵押贷款。更具体地说，理想的候选人应该具备：

信用评分

信用评分是借款人偿还贷款能力的数字表示。信用评分包括借款人的信用记录和逾期付款的次数。信用评分至少680分，最好超过700分才能获得批准。而且，分数越高，贷款利率越低，对740岁以上的人保留最好的条件。

债务收入比

可接受的债务收入比（DTI）。这是你每月偿还债务的总和，比如信用卡和贷款，与你的月收入相比。理想情况下，债务收入比应该在36%左右，不超过43%。换句话说，你应该把每月收入的36%用于偿还债务。

首付款

首付至少为购房价格的20%随时可得。放贷者可以而且确实接受更少的贷款，但如果他们接受，他们通常会要求借款人购买私人抵押贷款保险，并按月支付保险费，直到他们获得至少20%的房屋股本。

此外，对于那些希望将住房用作投资用途、作为第二套住房或希望购买价格超过50万美元的房产的购房者来说，传统抵押贷款往往是最好的或唯一的追索权。

可能不符合条件的人

一般来说，那些刚刚起步的人，那些负债比正常情况多一点的人，以及那些信用评级适中的人，往往很难获得常规贷款。更具体地说，这些抵押贷款对那些：

• 在过去七年内破产或丧失抵押品赎回权
• 学分低于650分
• DTI高于43%
• 首付不到购房价格的20%甚至10%

然而，如果你被拒绝了抵押贷款，一定要书面询问银行的理由。你可能有资格参加其他项目，可以帮助你获得批准的抵押贷款。

例如，如果你没有信用记录，你是第一次购房，你可能有资格获得联邦住房管理局贷款。FHA贷款是专门为首次购房者量身定做的贷款。因此，联邦住房管理局贷款有不同的资格和信贷要求，包括较低的首付。