什么是分区(zoning)？

分区是指市政或地方法律或法规，管理如何不动产可以和不能在某些地理区域使用。例如，分区法可以限制商业或工业用地，以防止石油、**业或其他类型的企业在住宅区建设。

这些法律可以修改或暂停，如果建设一个财产将有助于社会经济发展。

关键要点

• 分区制允许地方**管理其管辖范围内哪些地区可能有房地产或土地用于特定用途。
• 分区分类的例子包括住宅区、商业区、农业区、工业区或酒店/招待区，以及其他更具体的名称。
• 分区法可以由地方**修改，只要它们在州和联邦法规的范围内，特定地块可以根据考虑重新分区。

分区工作原理

分区概述了在给定的土地上允许哪些类型的土地开发和经营用途。市政当局倾向于根据总体规划划分地区和社区。这样做可以促进经济发展，控制交通流量，管理噪音水平，为居民保留生活空间，保护某些资源。

分区分类的例子包括工业、轻工业、商业、轻商业、农业、单户住宅、多单元住宅和学校。

当地**可能会禁止将住宅物业用于商业目的，以使商业活动仅限于城镇的特定地区。如果居民对指定用途有异议，这种分区会导致冲突。

分区法还可以规范特定社区的建设细节。例如，分区可以限制给定区域内建筑的最大高度，而不考虑允许的建筑类型。高层住宅或办公楼可以通过分区禁止在特定地块上使用，无论这些建筑是否符合法律规定。

分区限制的存在会影响购买一处房产时的价格。房地产的销售价格可能会根据市政当局制定的限制数量而有所提高。

1926年，最高**裁定

分区经济理论

根据诺贝尔经济学奖得主罗纳德·科斯定理，在没有交易成本的情况下，有关土地使用和开发的问题和争端可以在没有**监管的情况下得到最佳解决。在科斯定理的假设下，一块特定的土地应该如何使用，什么样的活动应该被允许，可以简单地在有关各方之间进行谈判，以实现经济高效的结果。

科斯定理说明了为什么在现实世界中，交易成本确实发生，利益相关者之间不太可能进行无摩擦谈判，土地使用法规（如分区和其他**强制实施的解决方案）是常态。

分区法批判

分区法的批评者声称，这种做法造成并扩大了社会经济群体之间生活质量的差距。

例如，一个乡镇可能会维持分区法，将重工业和商业开发限制在与低收入社区相邻的大片土地上。这些政策的效果将使城市中更富裕的地区避免相关的噪音和污染。

特别注意事项

即使不完全废除现行立法，也有可能修改分区法。开发商或业主可以申请变更，以允许分区法规的某些例外情况。这将允许财产以通常不允许的方式使用例如，以家庭为基础的企业的所有者可能会请求变更以允许业务继续进行。

变更申请人可能需要解释为什么需要变更，以及变更如何不会对周围社区造成重大干扰或损害。