什么是全面抵押(a wraparound mortgage)？

综合抵押贷款是一种初级贷款，它包含或包含当前到期的房产票据。综合贷款将包括原贷款余额加上一笔金额，以弥补新的购买价格的财产。这些抵押贷款是二次融资的一种形式。房产的卖方收到一张有担保的本票，这是一张详细说明到期金额的法定借据。一个环绕抵押贷款也被称为一个包裹贷款，压倒一切的抵押贷款，协议**，结转，或全包抵押贷款。

关键要点

• 环绕式抵押贷款用于对房产进行再融资，是初级贷款，包括房产的当前票据，再加上一笔新贷款，以支付房产的购买价格。 
• 集资是卖方持有有担保本票的二次融资和卖方融资的一种形式。 
• 当现有的抵押贷款无法偿还时，就有可能出现一种全面的情况。
• 在环绕式抵押贷款中，贷款人向借款人收取抵押付款，以支付原始票据，并为自己提供利润空间。

全面抵押贷款如何运作

通常情况下，一个环绕抵押贷款是一种方法，再融资的财产或融资购买另一个财产时，现有的抵押贷款无法偿还。全面按揭的总额包括前一按揭的未付款额加上贷款人所需的额外资金。借款人对新的综合贷款支付较大的款项，贷款人将用这些款项支付原始票据，并为自己提供利润空间。根据贷款文件中的措辞，所有权可以立即转让给新的所有人，也可以保留给卖方，直到贷款满意为止。

综合抵押贷款是一种卖方融资形式，不涉及传统的银行抵押贷款，由卖方代替银行。 

由于综合抵押贷款是初级抵押贷款，任何高级或高级债权都将享有优先权。在违约的情况下，原始抵押将收到财产清算的所有收益，直到全部付清为止。

环绕式抵押贷款是卖方融资的一种形式，买方将与卖方签订抵押贷款协议，而不是申请传统的银行抵押贷款。然后，卖方取代银行，接受房产新主人的付款。大多数卖方融资贷款将包括一个差价的利率收取，给卖方额外的利润。

环绕抵押与第二抵押

环绕抵押贷款和二次抵押贷款都是卖方融资的形式。第二抵押是在原抵押仍然有效的情况下所作的一种从属抵押。第二次抵押贷款的利率往往比第一次抵押贷款高，贷款额也会比第一次抵押贷款低。

一个显着的区别是，全面和第二抵押贷款的余额发生了什么变化，从原来的贷款。一个全面的抵押贷款包括原始票据卷到新的抵押付款。有了第二次抵押，原来的抵押余额和新的价格结合起来，形成一个新的抵押。

综合抵押贷款示例

例如，史密斯先生拥有一套抵押贷款余额为5万美元、利息为4%的房子。史密斯先生以8万美元的价格把房子卖给了琼斯太太，琼斯太太以6%的利息从史密斯先生或其他贷款人那里获得了抵押贷款。琼斯太太向史密斯先生付款，史密斯先生用这些钱来支付他原来4%的抵押贷款。

史密斯先生既从买价与原抵押贷款的差额中获利，又从两种利率之间的利差中获利。根据贷款文件，房子的所有权可能会转移给琼斯太太。但是，如果她拖欠抵押贷款，贷款人或高级索赔人可以取消抵押品赎回权并收回财产。